Підстави виникнення права нерухомої власності

3. Підстави виникнення права нерухомої власності

Закон України “Про власність” регулює підстави виникнення прав приватної власності.

Стаття 12. Підстави виникнення права приватної власності

1. Праця громадян є основою створення i примноження їх власності.

2. Громадянин набуває права власності на доходи від участі в суспільному виробництві, індивідуальної праці, підприємницької діяльності, вкладення коштів у кредитні установи, акціонерні товариства, а також на майно, одержане внаслідок успадкування або укладення інших угод, не заборонених законом.

Тобто, нерухоме майно може бути набуте в результаті отримання його у спадщину, договору купівлі-продажу, дарування, міни, інших громадянсько-правових договорів, приватизації, будівництва на земельній ділянці, або його відчуження згідно із чинним законодавством і ін. Земельні ділянки також можуть бути безкоштовно передані із земель державної і комунальної власності, а також виділені в натурі земельної долі (паю). Це регулюється статтями Цивільного Кодексу України. Розглянемо деякі з них, що регулюють найважливіші моменти виникнення прав власності на нерухоме майно.

Стаття 331. Набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва ( Назва статті 331 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

1. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

2. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

3. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. ( Частину третю статті 331 доповнено абзацом другим згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

Дана стаття говорить, що право на новостворене нерухоме майно виникає лише після завершення будівництва і його реєстрації, в іншому випадку забудовник є лише власником матеріалів, і обладнання, що було використано при будівництві об’єкту.

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Форма договору – це засіб вираження волі сторін, що приймають участь у договорі купівлі-продажу. Відповідно, нотаріальна форма – це кваліфікована письмова форма, призначена для договорів, які стосуються найважливіших інтересів громадян. Вона встановлена для спрощення доведення зацікавленої сторони свого права на власність, оскільки вміст договору, час і місце його укладання, інші обставини, що офіційно зафіксовані нотаріусом, вважаються очевидними і повністю достовірними.

Дана стаття визначає, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному затвердженню і державній реєстрації. Такий договір може бути зареєстрованій в виконавчому комітеті місцевої ради. Відсутність реєстрації договору означає недійсність акту купівлі-продажу.

Стаття 1225. Спадкування права на земельну ділянку

 1. Право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

 2. До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.

 3. До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна для їх обслуговування, якщо інший її розмір не визначений заповітом.

Стаття 1297. Обов'язок спадкоємця звернутися за свідоцтвом про право на спадщину на нерухоме майно

1. Спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов'язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно.

2. Якщо спадщину прийняло кілька спадкоємців, свідоцтво про право на спадщину видається на ім'я кожного з них, із зазначенням імені та частки у спадщині інших спадкоємців.

Дані статті говорять про те, що земельна ділянка переходить до нащадків на загальних підставах із збереженням її цільового призначення (садівництво, ведення фермерського хазяйства та ін.). Слід зазначити, що разом із правом власності на будівлю або житловий дім до нащадків переходить і право користування земельною ділянкою, на якій це нерухоме майно знаходиться знаходяться.

Стаття 344. Набувальна давність

1. Особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом.

Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом.

Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації.

2. Особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є.

3. Якщо особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред'явив вимоги про його повернення, вона набуває право власності за набувальною давністю на нерухоме майно через п'ятнадцять, а на рухоме майно - через п'ять років з часу спливу позовної давності.

Втрата не з своєї волі майна його володільцем не перериває набувальної давності у разі повернення майна протягом одного року або пред'явлення протягом цього строку позову про його витребування.

4. Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду.

Ця стаття регламентує правові відносини власника і особи, що добросовісно заволоділа чужим майном, у випадку коли протягом визначеного часу власник майна не пред’являє своїх прав на володіння ним. Для нерухомого майна цей строк визначений як 15 років.

Стаття 345. Набуття права власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності

1. Фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності.

2. Приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом.

Дана стаття окремо регулює права особи на приватизацію державного і комунального майна. Слід зазначити, що право на приватизацію цього майна, в тому числі і нерухомого, виникає лише тоді, коли дане майно раніше було передано особі у користування.