Найм нерухомого майна

5. Найм нерухомого майна

Користування нерухомого майна може здійснювати не лише власник, і члени його сім’ї а також і сторонні особи на основі укладеного договору найму лізингових відносин і ін., а також по рішенню суду, виконанню сервітуту або заповідального відказу, що буде розглянемо дальше.

Загальні положення і положення щодо найму земельної ділянки уміщені в главі 58 Цивільного кодексу України (ст.759-809), а статті, що стосуються найму житла містяться в главі 59 Цивільного кодексу України (ст.810-826). Вони регламентують правовідносини, обов’язки і права власника і суб’єкта, що отримав в користування нерухоме майно. Визначають правові наслідки порчі майна, порушення договору або правил користування майном, порядок реєстрації договору найму, інші важливі аспекти пов’язані із даною сферою правових відносин.

6. Обов’язки власника нерухомого майна. Обмеження права власності на нерухоме майно

Власник нерухомого майна згідно із статтею 319 і 322 Цивільного кодексу України, має не лише права, але і обов’язки ряд обов’язків:

Стаття 319. Здійснення права власності

1. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

2. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.

3. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

4. Власність зобов'язує.

5. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

6. Держава не втручається у здійснення власником права

власності.

7. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

8. Особливості здійснення права власності на національні, культурні та історичні цінності встановлюються законом.

Стаття 322. Тягар утримання майна

1. Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Тобто здійснення прав власника на володіння і розпорядження нерухомою власністю повинно не суперечити чинному законодавству, і наносити шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі, крім того власник зобов’язаний утримувати своє майно.

Крім обов’язків Цивільний кодекс визначає випадки коли права власника можуть бути обмежені, наприклад через механізм сервітуту. Поняття і механізми сервітуту а також інші права користування чужим майном визначені у главі 32 Цивільного кодексу України (ст. 401 - 404, 406):

Глава 32 ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖИМ МАЙНОМ

Стаття 401. Поняття користування чужим майном

1. Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

2. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Стаття 402. Встановлення сервітуту

1. Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

2. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

3. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Стаття 403. Зміст сервітуту

1. Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном.

2. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.

3. Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.

4. Сервітут не підлягає відчуженню.

5. Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.

6. Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений.

7. Збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.

Стаття 404. Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном

1. Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо.

2. Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту.

3. Право користування чужим майном може бути встановлено щодо іншого нерухомого майна (будівлі, споруди тощо).

 Стаття 406. Припинення сервітуту

1. Сервітут припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;

2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;

6) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

 2. Сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. 3. Власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням.

 4. Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.

Зміст сервітуту вміщує в себе об'єм прав сервітуарія (особи що володіє сервітутом) щодо обмеженого користування чужим майном. Зміст сервітуту можуть складати можливість проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання і експлуатація ліній електромереж, зв’язку, трубопроводів, водозабезпечення і меліорація і т.д. Ці права можуть мати позитивний або негативний характер як, наприклад, заборона власнику окремих видів використання його майна, які при звичних умовах він міг би реалізовувати. Сервітуарій не має виходити за межі прав що надає йому сервітут і в деяких випадках повинен вносити адекватну платню власнику за користування майном.

Обмеження прав власника можуть встановлюватися не тільки через механізм сервітуту, а і іншими правилами, так власник реалізуючі право власності на жилий дім, повинен утримуватись від нанесення шкоди здоров’ю громадян і оточуючому середовищу, від поведінки, що шкодить його сусідам. Заборонено обладнувати в жилих приміщеннях майстерні і інші виробничі об’єкти і т.д. Також права власника можуть бути обмежені при наслідуванні майна, якщо має місце предмет заповідального відказу (ст. 1238 Цивільного кодексу України):

Стаття 1238. Предмет заповідального відказу

1. Предметом заповідального відказу може бути передання відказоодержувачеві у власність або за іншим речовим правом майнового права або речі, що входить або не входить до складу спадщини.

2. На спадкоємця, до якого переходить житловий будинок, квартира або інше рухоме або нерухоме майно, заповідач має право покласти обов'язок надати іншій особі право користування ними.

Право користування житловим будинком, квартирою або іншим рухомим або нерухомим майном зберігає чинність у разі наступної зміни їх власника.

Право користування житловим будинком, квартирою або іншим рухомим або нерухомим майном, одержане за заповідальним відказом, є таким, що не відчужується, не передається та не переходить до спадкоємців відказоодержувача.

Право користування житловим будинком, квартирою або іншою будівлею, надане відказоодержувачеві, не є підставою для проживання у них членів його сім'ї, якщо у заповіті не зазначено інше.

3. Спадкоємець, на якого заповідачем покладено заповідальний відказ, зобов'язаний виконати його лише у межах реальної вартості майна, яке перейшло до нього, з вирахуванням частки боргів спадкодавця, що припадають на це майно.

4. Відказоодержувач має право вимоги до спадкоємця з часу відкриття спадщини.

Тобто заповідач може зобов’язати спадкоємця надати іншій особі право користуватись отриманим у спадщину нерухомим майном, що звісно обмежує права спадкоємця.

Висновки

В даному рефераті були розглянуті нормативно-правові документи, що встановлюють і регламентують порядок набуття, користування, утримання і здійснення інших прав і обов’язків власника нерухомого майна. Були висвітлені такі моменти, як визначення поняття нерухомої власності, об’єктів нерухомості, порядок державної реєстрації прав на нерухомість, підстави виникнення прав на приватну власність, режим використання нерухомого майна власником, режим найму нерухомого майна, обов’язки власника нерухомого майна та обмеження права власності на нерухоме майно. Приведено і прокоментовано відповідні статті Цивільного кодексу України і закону України "Про власність".

Список використаних джерел

1.   Закон України "Про власність" від 7 лютого 1991р.

2.   Цивільний кодекс України. Із коментарями.