Права

3.1 Права

·          Собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе совершать с ней ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, найма, аренды, залога, мены, дарения, составления завещания.

·          Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

·           Жилое помещение может использоваться собственником (нанимателем) как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи. К членам семьи относятся проживающие вместе с собственником (нанимателем) жилого помещения его супруг, а также дети и родители данного собственника (нанимателя). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи собственника (нанимателя), если они вселены им в качестве членов его семьи.

·           допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам³.

·          Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства).

3.2. Обязанности

·          Собственник жилого помещения обязан содержать данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

·          Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. За нарушение Правил виновный может быть привлечен к административной ответственности.

·          Переустройство и перепланировка жилого помещения может производиться только с разрешения межведомственной комиссии административного округа.

·          Регулярная оплата жилья и коммунальных услуг.

Глава 4. Защита права собственности на жилое помещение

В случае нарушения прав собственника, законодательством предусмотрена защита права собственности.

Существуют два способа защиты права собственности: вещно-правовой и обязательственно-правовой.

К вещно-правовым способам защиты относятся исковые требования, если имущество имеется в натуре или его можно восстановить. Жилье нельзя похитить, утерять, однако оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли, незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконного препятствования в осуществлении права. Самый распространенный вид вещно-правовой защиты - это виндикационный иск (право требования не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате вещи). Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Ответчики по вендикационным искам подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Данное деление позволяет различно подходить к вопросу об изъятии жилого помещения исходя из проявления воли ответчиков. Добросовестный приобретатель не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело права отчуждать его. Возможности незаконного добросовестного приобретения жилого помещения существенно ограничены так как право на жилье возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом с обязательным нотариальным оформлением и регистрацией. Виндикационный иск к незаконному добросовестному владельцу подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно. Например, по наследству или по договору дарения. Такой владелец при возврате жилья собственнику вправе требовать возмещения произведенных на ремонт и другие улучшения затрат.

Недобросовестным является владелец, который например, самовольно вселился в квартиру или приобрел ее по сделке, зная, что отчуждатель не имел на нее права. В таких случаях всегда вправе истребовать свое жилье, а также возмещение ущерба при ухудшении его состояния.

По негаторному иску собственник может требовать устранения всякого нарушения его права, устранения препятствий, мешающих нормального осуществления права собственности, даже если не было лишения владения (при использовании лестничных площадок, коридоров для хранения ненужных личных вещей затрудняющем пользование ими других собственников).

Защита прав собственников жилья также осуществляется также обязательственно-правовым способом. Этот способ делится на договорной и внедоговорной. Договорной способ применяется в случае нарушения одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат восстановлению имущественного положения субъектов. Так, если по вине физического лица жилое помещение окажется поврежденным, то причинитель вреда обязан восстановить его до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб при отсутствии непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков, решаются судом.

Иск о признании права собственности. Применяется в случаях, если собственнику приходится доказывать свое право на имущество, в связи с отсутствием у него правоустанавливающих документов (например, были утеряны, при пожаре и т.п.)

Заключение

Ранее институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновения права на него индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке. Реже применялся договор купли продажи. Приобретение квартиры из государственного фонда жилья было и вовсе не возможно. Сейчас на собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительности гражданского правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.

Нынешний период характеризуется сложным переплетением самых различных способов приобретения права собственности граждан на жилое помещение: индивидуальное строительство, в силу приобретательной давности, на бесхозяйное имущество, на самовольную постройку, в результате покупки, ренты, мены, приватизации. Также собственник может распоряжаться своим имуществом следующим образом: подарить, завещать, сдать в аренду, заложить, видоизменить, перестроить и даже уничтожить. Причем можно распоряжаться как всем жилым помещением, так и его частью. Граждане имеют право владеть несколькими жилыми помещениями, переводить жилое помещение в нежилое и использовать помещение в промышленных целях, а также обратно: переводить нежилое в жилое.

Гражданский кодекс РФ предоставляет собственнику право владения, пользования и распоряжения на жилое помещение и оговаривает обязанности по пользованию, как своим, так и общим имуществом (находящимся в подъезде, например: лестницы, подвалы, и т.д.).

Граждане должны: пользоваться жилым помещением с учетом соблюдения прав проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Право собственности на жилое помещение регистрируется в Государственной регистратуре, данные о собственнике заносятся в Единый государственный реестр, чем государство гарантирует собственнику защиту от незаконного лишения прав собственности, а также любого нарушения прав, повреждения имущества и т.п. По решению суда возможно восстановление права собственности, возмещение материального ущерба, компенсации морального вреда.

Список используемой литературы

1.         Конституция РФ

2.         Гражданский кодекс РФ ч.1 от 30.11.1994

3.         Гражданский кодекс РФ ч.2 от 26.01.1996

4.         Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004

5.         ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21 июля 1997 г (с изменениями)

6.         Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138 ФЗ

7.         Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» от 23.12.1992

8.         Постановление РФ от 25.02. 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

9.         Никонов П.Н. Журавский Н.Н. «Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор». 2006.

10.      Глазов В.В. «Комментарий к Жилищному кодексу РФ: постатейный» Юстицинформ, М. 2005

11.      Диаконов В.В «Гражданское право РФ (Общая часть): Учебное пособие». Allpravo.Ru 2003.

12.      Лекции по правоведению МарГТУ 2006г.

13.      Юридический портал «Дом и закон»: www.dom-i-zakon.ru

14.      Консультант плюс: www.consultant.ru

15.      Справочник юрисконсульта: www.for-expert.ru

[1]Гражданский кодекс РФ, статья 292.