Право собственности граждан на жилые помещения

Современный Гуманитарный Институт

ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ

.

" " 1998 г.

Дипломная работа

Тема: ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕ­НИЕ (ДОМ, КВАРТИРУ, КОМНАТУ).

Исполнитель: Крупичев О.Э. /_________________/

№ контракта: 660710020 Группа: ВЮ-26

Руководитель: Елисеев С.В. /__________________/

Дата сдачи законченной работы: " " 1998 г.

г. Москва 1998 г.

ПЛАН:

Введение………………………………………………………………………………3

Глава 1.Содержание права собственности граждан на жилое помещение….5

Глава 2.Основания возникновения права собственности……………………..9

2.1. Первоначальные:

2.1.1. Индивидуальное жилищное строительство. …………………………………9

2.1.2. Приобретение права собственности по давности владения (приобретатель­ной давности)…………………………………………………………………..……13

2.1.3. Приобретение права собственности на жилое помещение после полной вы­платы пая в жилищно-строительном (жилищном ) кооперативе………………..16

2.2. Производные:

2.2.1. Приватизация жилого помещения …………………………………………..22

2.2.2. Договор купли-продажи жилого помещения ………………………………27

2.2.3. Договор о пожизненном содержании с иждивением …………………...…35

2.2.4. Договор мены жилого помещения ………………………………………….36

2.2.5. Договор дарения жилого помещения ………………………………………39

2.2.6. Наследование жилого помещения …………………………………………..41

Глава 3. Права и обязанности собственников жилого помещения. ………..46

3.1. Права собственника ……………………………………………………………46

3.2. Обязанности собственника…………………………………………………….54

Глава 4. Основания прекращения права собственности на жилое помеще­ние. …………………………………………………………………………………..60

Глава 5. Защита права собственности на жилое помещение. ……………….63

Заключение………………………………………………………………………….66

Библиография………………………………………………………………………70

Введение.

Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем. В соответствии с Конституцией Российской Федерации от 12 декабря 1993 года статьей 40:" Каждый гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища ...". Это право гарантируется Конституцией и обеспечивается государством. Государство через свои органы власти и управления должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилье.

Проводимая многие годы политика развития обобществленного жилищного фонда и распределения квартир по степени нуждаемости в них как правило , не уменьшила числа очередников, а в последние годы определилась тенденция к их росту.

Ранее намеченная государственная программа обеспечения каждой семьи к 2000 году отдельной квартирой не действует. Значительная часть семей так и осталась стоять в очереди на улучшение, расширение, получение жилья. Проживая по-прежнему в коммуналках, семейных общежитиях , на частных квартирах или в родительском доме, который стал тесноват. Остались в длинной очереди семьи проживающие в ветхом и аварийном жилье. Добавились к перечисленным категориям семей и мигранты, беженцы, постоянно растет список остро нуждающихся в жилье военнослужащих и других категорий граждан.

Таким образом, монополия государства в жилищной сфере не только не решала жилищной проблемы, а даже усугубляла ее. В условиях проведения Новой Федеральной жилищной реформы была установлена тенденция к становлению различных форм собственности на жилье и в связи с этим, разнообразие видов его использования. Особое значение приобретает развитие права частной собственности на жилое помещение, которое предоставляет возможность гражданам быть собственниками своей квартиры, дома, комнаты.

То есть при решении жилищной проблемы государство дает шанс гражданам самим найти выход из сложившейся ситуации, за счет собственных средств и возможностей, конечно оставляя за собой право на контроль.

Право на жилище находится в ряду важнейших социально-экономических прав, которые конституционно гарантируются каждому гражданину РФ.

Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.

Содержанию права собственности граждан на жилое помещение, их правам и обязанностям, связанным с ним, основаниям возникновения и прекращения этого права, защите его и посвящена данная работа.

глава 1. Содержание права собственности граждан на жилое помещение.

Жилые помещения являются специфическим имуществом-недвижимостью. Специфика данного имущества выражается в следующих аспектах: во-первых, любое жилье, как в одноквартирном так и в многоквартирном доме имеет связь с землей; во-вторых, жилые помещения используются достаточно длительное время; в-третьих, жилье облагается особым налогом (налог на имущество); в-четвертых, право собственности на квартиры имеет законодательно определенные ограничения; в-пятых, жилые помещения невозможно перемещать без утраты целостности; в-шестых, сделки по распоряжению жильем должны регистрироваться в органе юстиции.

В связи с этим, ранее, институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновением права на него - индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке либо участие в ЖК (ЖСК). Реже применялся договор купли-продажи.¹

Приобретение квартиры или комнаты из государственного фонда жилья было и вовсе невозможно. В то же время, находящийся в личной собственности гражданина жилой дом не мог использоваться им в целях, так называемой, "личной наживы", извлечения "нетрудовых" доходов, в других "корыстных" целях.

Это явно противоречило самому содержанию права собственности гражданина, то есть, права по владению, пользованию и распоряжению имуществом по своему усмотрению и в своих интересах. Наблюдалось чрезмерное ограничение права собственности граждан, сведение его функционального назначения к удовлетворению потребительских нужд собственника; на первый план выдвигались такие полномочия как владение и пользование. К распоряжению собственник прибегал значительно редко.

Для современного правового регулирования характерно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ранее ее связывали. На собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.

Сейчас право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами.¹

Право владения означает определенную законом возможность обладания жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами жилых помещений являются лица проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в законе основаниях. В случае отчуждения жилого дома (продажи, мены, дарения), в котором находится сданное внаем жилое помещение (когда переходит право собственности), договор найма сохраняет силу для нового собственника¹.

Право пользования собственника жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания. Ограничение права пользования, а значит , и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством.

Право распоряжения, как уже говорилось, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения, то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания.

При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

Данные объекты намеренно поименованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере. Так, например, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан.¹ Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков общую собственность участников строительства².

Содержание и ремонт переданного в собственность жилого помещения осуществляется собственником с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местной администрации.

Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в этом доме³.Наиболее подробно права и обязанности собственников жилого помещения будут рассмотрены ниже.

ГЛАВА 2. Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение.

2.1.Первоначальные основания: