Общие положения об аренде земельных участков

1.3 Общие положения об аренде земельных участков

Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации.[9, с.29]

Арендодателями земельных участков являются сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.[9, с.30]

Сроки аренды земельного участка определяются договором. При этом сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет.[9, с.30]

Условия аренды земельного участка и размер арендной платы определяются по соглашению сторон и закрепляются в договоре.

Граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком.

В случаях наследования таких земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается передача участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и города Минска), районных исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности.

На земельных участках, передаваемых в аренду в соответствии с частью первой настоящей статьи, строительство жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений не допускается.

Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям, предусмотренным законодательством Республики Беларусь или договором, в том числе при невнесении арендной платы в сроки, установленные договором аренды.

2. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

2.1 Понятие и характеристика аренды земли

Действующий Кодекс о земле не дает определения аренды земель. В силу части третьей п. 1 ст. 1 Гражданского Кодекса Республики Беларусь и на основании ст. 577 Гражданского Кодекса Республики Беларусь можно сделать вывод, что аренда земельного участка— это предоставление земельного участка во временное пользование за определенную плату на основе договора. [4, с.339].

Исходя из вышеизложенного основу законодательного регулирования аренды земли составляет Гражданский Кодекс Республики Беларусь.

Предоставление земельных участков в аренду осуществляется на основе договора. Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является предмет договора, т. е. стороны должны четко определить местоположение земельного участка (адрес земельного участка), его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, которые позволят точно идентифицировать земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте считается несогласованным и, следовательно, договор не считается заключенным. На условиях аренды в отличие, например, от права пожизненного наследуемого владения могут быть предоставлены земельные участки из земель любой категории, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Существование двух форм собственности на землю предопределяет наличие двух разновидностей аренды земли:[18, с.126]

·        аренды государственных земель

·        аренды земель, находящихся в частной собственности граждан и юридических лип.

Ст. 44 Кодекса о земле устанавливает две категории арендодателей земельных участков. Арендодателями земельных участков могут быть:[9, с. 30]

1) сельские, поселковые, районные и городские исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции — при аренде государственных земель;

2) граждане и юридические лица Республики Беларусь - при аренде частных земель,

Владельцы и пользователи земельных участков не могут передавать земельные участки в аренду. Арендатором земельных участков, находящихся в государственной собственности, может быть любой субъект — иностранное государство, международные организации, юридические и физические лица как Республики Беларусь, так и иностранных государств. Это делает данный институт гибким применительно к различным субъектам. Не ясна позиция законодателя в отношении аренды земель, находящихся в собственности юридических лиц.

Земельное законодательство устанавливает специфику аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь. Вышеобозначенные субъекты могут передавать земельные участки в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в предусмотренных законодательством размерах. При наследовании земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается предоставление этих участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем городских (городов областного подчинения и г. Минска), районных исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности.

При нахождении участка в общей совместной или долевой собственности он может быть сдан в аренду только с согласия всех собственников.

Кодекс о земле не содержит каких-либо указаний относительно формы договора аренды земельных участков, несмотря на актуальность данного вопроса - п. 2 ст. 580 Гражданского Кодекса Республики Беларусь предусматривает государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, т. е. и земельных участков. Именно необходимость государственной регистрации предопределяет его письменную форму путем составления одного документа, подписываемого сторонами или их представителями.

Ст. 586 Гражданского Кодекса Республики Беларусь допускает возможность для арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Отношения субаренды оформляются договором субаренды земельного участка, заключаемым на срок, не превышающий соответственно срока основного договора аренды. На договоры субаренды земли полностью распространяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законодательством. В случае, если договор аренды в соответствии с законодательством был признан ничтожным, ничтожным является и договор субаренды.

Общее правило, предусмотренное ст. 45 Кодекса о земле, предоставляет сторонам возможность самостоятельно в договоре урегулировать сроки аренды. При этом максимальный срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет (для всех без исключения земель). Минимальный срок аренды предусмотрен только для участков для сельскохозяйственного использования — не менее 5 лет. Необходимо учитывать, что если стороны заключили договор аренды земельного участка на срок более 99 лет, то он все равно считается заключенным на 99 лет.[9, с.30]

Таким образом, при аренде возможно сужение целевого назначения земельного участка, его уточнение, но не расширение. Аренда допускает трансформацию целевого назначения участка в сторону более точной детализации, поскольку в аренду участок предоставляется для конкретной цели.

Арендатор самостоятелен в осуществлении хозяйственной деятельности в рамках целевого назначения используемого участка и условий договора аренды. К особенностям аренды следует отнести сохранение за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного участка.