Содержание договора аренды земли

2.2 Содержание договора аренды земли

Ст. 592 Гражданского Кодекса Республики Беларусь закрепляет за арендатором преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Для реализации данного права арендатору необходимо надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору и письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора. Данное право может быть реализовано при прочих равных условиях. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Вместе с тем необходимо иметь в виду следующее обстоятельство. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 февраля 2006 г. № 292 утверждена форма договора аренды земельного участка (Приложение 1), в котором на стороне Арендодателя выступает исполком. П. 8 указанной формы договора предусматривает, что арендатор, желающий продлить договор на новый срок, обязан уведомить об этом Арендодателя не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора. Если арендатор письменно не уведомил Арендодателя о своем желании продлить договор аренды на новый срок, договорные отношения сторон по истечении срока аренды прекращаются.[13, с.201]

Права и обязанности арендатора земельного участка определяются в договоре аренды и в Гражданском Кодексе Республики Беларусь. Арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемым земельным участком, при этом плоды, продукция и доходы, которые получены в результате использования земельного участка, являются его собственностью. К основным правам арендатора можно отнести:[14, с.441]

1) право требовать предоставления земельного участка и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае, если арендодатель не предоставил сданный в аренду земельный участок в указанный в договоре аренды срок;

2) право сдать участок в субаренду с согласия арендодателя;

3) право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта.

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и целевому назначению участка. Если иное не предусмотрено договором, то участок передается в аренду вместе с его принадлежностями и относящимися к нему документами (например, свидетельством (удостоверением о государственной регистрации).

Арендатор является собственником произведенных им отделимых улучшений земельного участка, если иное не предусмотрено договором аренды. Судьба неотделимых улучшений земельного участка, произведенных арендатором, определяется в зависимости от наличия согласия на эти улучшения со стороны арендодателя. В случае, если на производство данных улучшений было согласие арендодателя и арендатор произвел их за счет собственных средств, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые улучшения земельного участка, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законодательством.

Сдача в аренду земельного участка не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественные права перед другими лицами и т. п.). Но при заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Нарушение данного правила дает возможность арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, ст. 584 Гражданского Кодекса Республики Беларусь призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

2.3 Ответственность сторон договора и расторжение договора аренды земли

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В случае обнаружения таких недостатков арендатор по своему выбору вправе:[11, с.62]

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требовании арендатора о его намерениях устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может без промедления безвозмездно устранить недостатки земельного участка. Если удовлетворение требований арендатора или удержанием расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, то он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые:[11, с.63]

1) были оговорены им при заключении договора аренды;

2) были заранее известны арендатору;

3) должны были быть обнаружены арендатором во вре-1я осмотра земельного участка при заключении договора или передаче участка в аренду.

По требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:[11. с.63]

1) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает земельный участок;

3) более двух раз подряд по истечении установленного ^договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие (Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Для реализации своего права на досрочное расторжение договора арендодателю необходимо предварительно направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Гражданский Кодекс Республики Беларусь предусматривает защиту прав арендатора путем использования механизма досрочного расторжения договора аренды по его требованию. В данной ситуации досрочно расторгнуть договор можно в случаях, когда:[5, с.187]

1) арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка;

2) переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка;

3) земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договор аренды земельного участка может устанавливать и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

На основании ст. 593 Гражданского Кодекса Республики Беларусь при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. При этом если за несвоевременный возврат земельного участка договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Стабильности правоотношений по аренде земельных участков способствует и принцип сохранения договора в силе при изменении сторон, закрепленный ст. 588 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Так, переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина — арендатора земельного участка его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. При этом арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшейся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.