Земля и недвижимость. Собственность на землю и рынок земли

3.1 Земля и недвижимость. Собственность на землю и рынок земли

Системы управления недвижимым имуществом в каждой стране имеют свои особенности и, в то же время, имеют много общего в подходах и основных принципах построения таких систем. В большинстве стран, которые успешно развиваются, земля рассматривается не только и не столько как сельскохозяйственный ресурс, а, в первую очередь, как товар и как важнейший естественный ресурс вообще. Кроме того, земля рассматривается как абстрактная категория, в соответствии с какой права на владение ею, и использование есть в такой же мере составной частью понятия «земля» как и физические объекты, размещенные на ее поверхности ли в недрах. В законодательстве этих стран часто употребляется термин «недвижимость», который включает земельный участок вместе с размещенными на ней объектами, которые непосредственно связаны с землей. В дальнейшем термины «земля» и «недвижимость» употребляются как синонимы, если нет специального примечания.

Абсолютной собственности на землю не дает ни одна из систем землевладения. «...Никто не имеет полной и абсолютной собственности на землю. Люди владеют не землей, а владеют пакетом прав по отношению к земле, каждый имеет пакет прав, которые еще имеют название объектов недвижимости...» подчеркивает У. Долб из Гарвардского университета. Такими правами могут быть права пользования и управление, право на продукцию, которая вырабатывается на земле, право приобрести и передать землю, право использовать объекты на ней любым способом, и т.п.

Такой подход очень гибкий и дает возможность создавать новые комбинации прав, обмениваться ними. Этого права всегда рассматриваются в комплексе с обязательствами, которые один собственник дает другому. Поэтому, если речь идет о рынке земли, то имеется в виду создание системы легального перехода этого набора прав и обязанностей между юридическими или физическими лицами.

3.2 Нормативно-правовая регламентация земельных правоотношений во Франции

Страны с, так называемой, наполеоновской административной системой. В этих странах развитие кадастра началось в 19 столетии: во Франции в 1807 году, в Италии в 1886 после объединения Италии в 1860 г.

Современный кадастр во Франции базируется на законе от 18.07.1974. В Италии на Декрете № 650 от 1972 г.

В странах с наполеоновской системой главная цель кадастра - налогообложение собственности (фискальный кадастр), что не имеет функций юридического кадастра (или системы, направленной на защиту прав собственности).

Император Наполеон при создании системы кадастра предусматривал, что система будет служить для обеспечения юридической защиты собственности и было несколько попыток предоставить кадастру юридические функции, однако эта идея так и не была реализована за всю историю существования системы вследствие того, что такую сложную систему невозможно было выстроить. В связи с переходом к цивилизованному рыночному отношению, в этих странах возникает острая необходимость создания, кроме кадастрового реестра, специального реестра прав собственности относительно недвижимости. Такие реестры были созданы и действуют во всех странах с наполеоновской системой. Данные этого реестра имеют юридическую силу, но лишь как первое, не основное доказательство, в спорах. Фактически реализована не система регистрации прав, а система их публикации перед третьими лицами (в отличие от Германии, Великобритании, и т.п., где регистрация служит основой для признания прав и гарантируется государством).

Кадастр и реестр в этих странах подчиняются Министерству национальной экономики и финансов.

В кадастровых системах поддерживается только та информация, которая необходима для целей управления налогообложением. Информация про грунты, естественные ресурсы и т.п., собирается в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики.

В этих странах национальный реестр является централизованной системой, которая управляется исключительно государством на основе законодательных актов страны, но функции практического выполнения работ переданы на уровень муниципалитетов (областей), где находятся соответствующие подразделы службы.

Система состоит из двух частей - картографической и документальной (текстовой).

Вся информация в системе сгруппирована на основе земельного участка.

В реестре недвижимости, который в этих странах является отдельным органом, но тесно связаны с кадастровым реестром, регистрируются:

реальные права собственника относительно недвижимости;

юридические акты (купли-продажи, решения о транзакциях, цензы, права на поверхность и недра, сервитуты);

интересы третьих лиц;

ограничения;

ипотека, кредиты и т.д.

Эта информация, в отличие от кадастрового реестра, сгруппирована в реестре по собственникам, поэтому для поддержки связи между этими реестрами возникает необходимость создания громоздкой системы идентификации данных. Реестр базируется на основе компьютерных технологий, которые разрешают легко оперировать записями об около 40 млн. собственников и около 94 млн. парцел и в автоматизированном режиме получать всю необходимую информацию и распечатывать необходимые документы.

Во Франции система регистрации фактически состоит из 353 реестров сгруппированных в 6 групп. Реестр предусматривает наличие Главного регистратора, который несет личную ответственность за правильность данных в реестре. Это государственный служащий соответствующего ранга, единственный среди государственных служащих имеющий такой статус, и, кроме должностного оклада получающий специальную доплату. Ответственные работники реестров создали специальный страховой фонд на случай ошибок.

Система оценки недвижимости в этой группе стран базируется на основе рентной, а не рыночной стоимости. За выводами специалистов этих стран, такой подход отживает себя, так как требует громоздкой неэффективной системы оценки.

Заключение

В целом, можно отметить основные особенности систем регистрации:

Системы действуют на основе тщательно разработанного законодательства.

Существуют детально отработанные и законодательно закрепленные процедуры регистрации.

Системы являются государственными и централизованными с делегированием некоторых полномочий на места.

Системы состоят из картографической и документальной (текстовой) частей.

Реестры базируются на основе официальных крупномасштабных карт.

В большинстве систем поддерживаются единые стандарты обмена данными.

Рутинные работы выполняют за счет самофинансирования, модернизация - при поддержке государства.

Кадастровые системы постоянно изменяются с учетом изменения экономической ситуации.

С начала 80-х лет в Европе проходит «кадастровая» реформа, связанная с применением новых технологий и компьютеризацией реестров.

Реестры являются открытыми для публичного доступа (хотя в некоторых странах недоступна информация о стоимости и залоге).

Преимущества от внедрения системы регистрации прав на недвижимость экспертами ООН формулируются следующим образом:

·           Эффективное управление общественными и частными землями.

·           Уверенность собственников.

·           Защита прав собственников.

·           Уменьшение количества земельных споров.

·           Усовершенствование системы передачи прав собственности.

·           Стимулирование рынка земли.

·           Безопасность кредитов и инвестиций.

·           Ускорение земельной реформы.

·           Эффективность налоговой политики.

·           Поддержка земельного планирования и управления.

·           Мониторинг рынка земли.

Список литературы

1. Основные институты гражданского права зарубежных стран, М., 2000 г.

2. Конституции государств Европейского Союза. Под. Ред. Л.А. Окунькова.-М., 1999г.

3. Национальный архив Великобритании - http://www.nationalarchives.gov.uk.

4. Официальный сайт Bureau of Land Management - http://www.blm.gov/.

5. Волков С.Н.. Землеустройство. Том 7. Землеустройство за рубежом. – М. КОЛОСС - 2005.

6. Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация. – Ростов н/Д: Феникс, 2006. – с.23.

7. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право – 1999 г., №12.

8. Лысенко О.Л. Дискуссия о кодификации частного права в германии // Вестник МГУ: Серия 11. Право- 1996г., №2.

9. Никонов П.Н. Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. 2006. – СПб, 2006.

10. Рассказова А. Опыт управления земельными ресурсами в зарубежных странах // Электронный журнал Investzem.Ru.

11. Сидоренко В.Н. Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – М., 2003.

12. Филиппова А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем // Земельный вестник России, № 1 –2, 2005 – с.63-68.

13. Land Administration Guidlines. UN, New York and Geneva, 1996.

14. Lаrssоn G. Land Registration Cadastral Systems.