Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор

2.4. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не должен квалифицироваться как инвестиционный.

Во-первых, в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»[53] и ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[54] инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, тогда как для граждан-«инвесторов» целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение – квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности (исходя из определения таковой, данного в ст. 2 ГК РФ).

Во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ), в то время как лицо, вносящее денежные средства по «договору долевого участия», не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием, что применительно к рассматриваемому типу отношений подтверждается среди прочего многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо согласования с «инвестором»-«дольщиком») переноса сроков завершения строительства, требованиями к «инвестору»-«дольщику» о необходимости осуществления дополнительных, не предусмотренных договором, денежных выплат с целью покрытия неких общих (также не согласованных предварительно) расходов и т.д.[55].

Заключение

Итак, в дипломной работе было дано понятие договора участия в долевом строительстве, юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве, а также рассмотрено соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве, в частности: соотношение договора участия в долевом строительстве и договор простого товарищества, договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда, договора участия в долевом строительстве и договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора.

Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

1. Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

2. Элементами договора участия в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик.

Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости.

Цена договора участия в долевом строительстве состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Участник долевого строительства и застройщик имеют как права, так и обязанности, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. Количество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства примерно равное.

4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

5. Существенное отличие договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества заключается в том, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах.

6. Сходство договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда можно проследить в их общих целях: строительство и передача в собственность объекта недвижимости.

Однако оба этих договора различаются. Отличием договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда является то, что по договору строительного подряда до начала строительства объекта заказчик должен приобрести какое-либо право на земельный участок, тогда как по договору участия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести застройщик.

7. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу, а именно:

·        разный предмет;

·        в отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в стро­ительстве не относится к сделкам с недвижимостью;

·        разный субъектный состав.

8. Отличие договора долевого участия в строительстве от инвестиционного договора прослеживается в следующем. Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций, в то время как лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.

Федеральный закон № 214-ФЗ, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим необходимо внести ряд изменений и дополнений в данный Федеральный закон, а именно: