Строительство жилых домов с условием последующего формирования кондоминиума

2.3. Строительство жилых домов с условием последующего формирования кондоминиума

Законом о товариществе собственников жилья предусмотрено, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или любым иным субъектом, включая органы власти государства или местного самоуправления, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 48). Данный случай имеет место, когда жилой дом еще только возводится или должен начать возводится, а его будущие владельцы хотят создать на его основе кондоминиум. В подобной ситуации земельный участок предоставляется для целей строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Для получения земельного участка под строительство капитального объекта (жилого дома, при необходимости и иных объектов) заинтересованный гражданин, юридическое лицо обращаются в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, обладающие полномочиями по предоставлению земельных участков.

Вся процедура предоставления земельного участка регулируется нормами земельного законодательства и построена так, чтобы максимально избежать бюрократических проволочек и злоупотребления

чиновниками и носит открытый и публичный характер.

При рассмотрении заявления должны быть учтены все условия и последствия предполагаемого размера объекта, в том числе данные об участке, сведения об обременениях земельного участка или его частей, о его экологическом состоянии, о состоянии недр, градостроительных документов и т. д. Это необходимо прежде всего для того, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. Законом также предусмотрено, что вся необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков, об обеспечении их объектами инженерной, транспортной, социальной инфраструктур и др. предоставляются соответствующими государственными и муниципальными органами бесплатно (ст. 31 ЗК РФ). Кроме того, на соответствующие органы власти возложена обязанность извещения населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Земельный участок под строительство может быть предоставлен как с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства, так и без него. При чем в последнем случае предоставление земельного участка в собственность осуществляется исключительно на торгах, конкурсах и аукционах (ст. 30 ЗК РФ). Этой мерой должны быть ограничены махинации по злоупотреблениям со стороны чиновников, которые при таком порядке должны будут предоставлять земельные участки не по своей прихоти, а обязаны будут делать это победителям торгов.

При предоставлении участка без предварительного согласования размещения объекта строительства самой важной работой является формирование земельного участка как объекта оборота. Для этого необходимо:

- подготовить проекты границ земельного участка и установить его границы на местности (составить акт выбора земельного участка с его планом);

- определить категорию земель, разрешенное использование земельного участка. Перечень видов разрешенного использования определяется не произвольно, а на основе специальных классификаторов [19];  

- определяются технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. То есть определяется порядок использования всей инфраструктуры будущего здания: подключение к сетям тепловой и электрической энергии, к объектам канализации и т. д.;

- проведение государственного кадастрового учета вновь образованного земельного участка, так как предметом оборота могут быть только те земельные участки, которые прошли процедуру кадастрового учета.

В дополнение к этому законом предусмотрено правило, по которому должен быть рассмотрен вопрос: проводить

торги (конкурс, аукцион) или предоставить земельный участок без их проведения. Торги не проводятся при предоставлении земельных участков только в случае, когда была всего одна заявка и при обязательном условии предварительной публикации о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков (ст. 30 ЗК РФ).

Если принимается решение о проведении торгов, то после их проведения подписывается протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

Здесь встает вопрос о том, что в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно (ст. 11 Закона о товариществах собственников жилья).

Если органы государственной или муниципальной власти готовы передать земельный участок для формирования вновь создаваемого кондоминиума, и при этом нет других претендентов на этот участок, то земельный участок будет передан для застройки бесплатно.

Однако как быть, если найдутся еще желающие, которые тоже собираются строить жилые дома? В этом случае должны проводится торги (конкурсы, аукционы), данная норма ст. 30 ЗК РФ является императивной. То есть предполагается возмездная передача земельного участка победителю, который предложит более высокую цену. Как быть в этой ситуации? По всей видимости, здесь представляется правильным при выставлении на торги земельных участков, назначать не просто какую либо цену на него, но и условия по благоустройству прилегающей территории (или любые другие капитальные вложения при застройке). Такое благоустройство тоже предполагает определенные расходы для того застройщика, который возводит жилой дом с целью создания кондоминиума. То есть для застройщиков кондоминиума при проведении торгов должны быть одни условия, которые должны сводиться к бесплатной передаче земли в собственность с одновременным благоустройством прилегающей территории, для остальных другие – которые включают в себя только стоимость участка по итогам торгов.

Похожие работы

Повышение эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск

Скачать

45696

6

0

... собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме – членов ТСЖ, нести расходы по принятым решениям 2. Повышение эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск.   2.1 Жилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска Жилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска представляет собой единый комплекс объектов жилищного фонда, ...

Сборник экзаменационных вопросов и билетов по праву и подпредметам - первый семестр 2001 года

Скачать

264613

0

0

... конвенции как источник МЭП. 170. Эколого-правовая защита Мирового океана. Зав. кафедрой -------------------------------------------------- примерный перечень экзаменационных вопросов Право интеллектуальной собственности 1.    Понятие интеллектуальной деятельности и ее результаты. 2.    Конвенции, учреждающие организацию интеллектуальной и промышленной собственности. 3.    ...

Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы

Скачать

136452

15

3

... и доступное жилье» в Костромской области. Государство, заботясь о российских гражданах, разработало национальный проект, чтобы улучшить состояние рынка жилой недвижимости. Однако из анализа видно, что состояние рынка жилой недвижимости в Костромской области нельзя назвать удовлетворительным, то есть реализация данной программы осуществляется медленными темпами. Существуют незначительные сдвиги ( ...

Особенности купли-продажи нежилых помещений

Скачать

140957

1

0

... часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 4. Особенностью купли-продажи нежилых помещений является то, что он считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. ...