Договор постоянной ренты

2. Договор постоянной ренты

Анализ отношений, вытекающих из договора постоянной ренты, показывает, что сторонами его являются получатель ренты и ее плательщик. Причем на стороне получателя ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям его деятельности (п. 1 ст. 560 ГК).

Закон не упоминает о дееспособности и трудоспособности граждан. В этой связи следует полагать, что это может быть любое по возрасту и состоянию здоровья лицо.

Что касается организаций, то ими могут быть только некоммерческие организации. Устанавливая такое требование, законодатель по всей видимости исходил из целей деятельности этих организаций и ориентировался на то, что они должны существовать и развиваться за счет получения прибыли от предпринимательской деятельности.

Постоянный характер ренты предполагает переход ее от получателя к правопреемникам (наследникам), а также в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам и путем уступки требования. Однако законодатель оставляет неизменным, что права получателя ренты в данном случае могут передаваться лишь гражданам и некоммерческим организациям. При этом указывается о возможности передачи таких прав, если иное не установлено законом или договором.

Срок выплаты ренты следует из самого договора, суть которого заключается в неограниченности обязанности, в бессрочном характере выплаты этой ренты. Стороны лишь согласуют порядок ее выплаты. В этом случае, если стороны это не оговорили, закон обязывает плательщика ренты производить ее выплату по окончании каждого календарного квартала (ст. 562 ГК).

Предметом договора постоянной ренты являются деньги. Договором может быть предусмотрена выплата ренты и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Существенным моментом в данном случае является то, что по стоимости переданные вещи, выполненные работы, оказанные услуги должны соответствовать денежной сумме ренты.

Размер постоянной ренты устанавливается в договоре соглашением сторон. Однако, учитывая возможные колебания минимальной заработной платы, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера заработной платы, если иное не предусмотрено договором.

Форма договора постоянной ренты определяется общими положениями о договоре ренты (ст. 555 ГК).

Права и обязанности сторон по выплате и получению постоянной ренты определяются договором и дополняются и уточняются законодательством.

Помимо общих прав и обязанностей, заключающихся в том, что одна сторона (получатель ренты) обязуется передать соответствующее договору имущество, а вторая сторона (плательщик ренты) обязуется в установленные сроки и в предусмотренном размере выплачивать ренту, имеются и специфические права у сторон. Они заключаются в праве плательщика на выкуп постоянной ренты и праве требования получателя ренты о выкупе постоянной ренты. Суть этих прав изложена в законе. Так, согласно ст. 563 ГК, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Непременным условием действительности такого отказа является то, что он должен быть заявлен плательщиком в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Если стороны оговорили в договоре, что плательщик ренты не вправе требовать ее выкупа, такое условие считается недействительным. Оно с самого начала ничтожно.

В то же время законодательством предоставлено право сторонам оговаривать условие о том, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

В отличие от плательщика, имеющего право выкупа постоянной ренты с целью прекращения своих обязанностей по договору, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа плательщиком ее в результате наступления определенных обстоятельств.

В частности, из ст. 564 ГК следует, что получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик ренты признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5) в других случаях, предусмотренных договором.

Иными словами, этот перечень случаев, предоставляющих право требования получателю ренты к плательщику ренты о ее выкупе, не является исчерпывающим, и помимо того, что предусмотрено в законе, стороны как таковые могут дополнительно оговорить в договоре и другие условия по выкупу ренты (например, требование выкупа ренты ее плательщиком в результате существенного изменения качества или назначения имущества).

Поскольку у сторон договора постоянной ренты имеются права, касающиеся выкупа постоянной ренты, законодательством регламентированы и отношения, возникающие по выкупной цене. Правила по регламентации этих отношений изложены в ст. 565 ГК. В соответствии с этой статьей выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной сторонами еще при заключении договора. При определении выкупной цены стороны учитывают, какое имущество передается, его качественные характеристики, возможность использования, какие имеются ограничения или его использование, рентные платежи и др.

Законодательством предусмотрены и возможные варианты выкупной цены постоянной ренты на случай отсутствия ее в договоре. Так, если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Когда же условие отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену, наряду с годовой суммой рентных платежей, включается цена переданного имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Важным здесь, как и для других договоров, является также определение момента, с которого последовала передача вещи. Исходя из общих положений рентных отношений, имущество переходит в собственность плательщика постоянной ренты с момента, когда стороны достигли соглашения по всем пунктам данного договора и последовала одновременно передача вещи (реальный договор). Это важно в том плане, что с момента передачи имущества на принявшего его в собственность плательщика ренты переходит и риск случайной гибели или случайной порчи имущества. Однако несение такого риска законодатель оговорил определенными условиями, т.е. поставил в зависимость от того, передано ли имущество бесплатно или за плату.

Так, если имущество передано бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества несет собственник имущества. Когда же имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то при случайной гибели или случайном повреждении имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 566 ГК).

Как следует из самого договора постоянной ренты, он является бессрочным и возникшие отношения могут существовать постоянно вплоть до передачи по наследству физическим лицам, а также если это некоммерческая организация, то переходит в порядке правопреемства ко вновь созданным юридическим лицам.

Тем не менее существуют основания для прекращения договора постоянной ренты. Самым распространенным является прекращение договора надлежащим его исполнением (принцип реального исполнения). Договор также может быть прекращен соглашением сторон о его расторжении. Такое расторжение может происходить, исходя из согласованного мнения сторон на основе возврата имущества, выкупа рентных платежей, а также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного имущества.

Иными словами, рассмотренные права сторон по выкупу постоянной ренты, а также риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянного имущества, обусловленный определенными обстоятельствами, одновременно являются и основаниями прекращения договора постоянной ренты.