Роль нотариусов при удостоверении договоров дарения недвижимого имущества

3.2 Роль нотариусов при удостоверении договоров дарения недвижимого имущества

Всегда для признания договора дарения должно присутствовать намерение дарителя увеличить имущественную сферу одаряемого или предотвратить ее уменьшение. Это намерение подтверждается волеизъявлением дарителя. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что присутствие в действиях дарителя намерения подарить недвижимое имущество одаряемому обязательно. В противном случае такие договоры дарения признаются недействительными, и суд применяет последствия недействительной сделки.

Так Лапина обратилась в суд с иском к Рыжову о признании недействительным договора дарения квартиры и применении последствий недействительности сделки, указав, что зарегистрирована и проживает в квартире по адресу г. Пенза вместе с сыном Рыжовым. Проверяя почту, она обнаружила сообщение из Управления Федеральной Регистрационной Службы по Пензенской области о том, что в отношении её квартиры ведется регистрация договора дарения. Лапина подала в суд исковое заявление о признании данного договора дарения недействительным. В обоснование иска указала, что такого договора не подписывала и не имела намерений подарить своему сыну Рыжову квартиру в которой сама же и проживает. Судом была проведена почерковедческая экспертиза подписи на договоре и допрошены соседи истицы. Из полученных доказательств стало ясно, что договор дарения Лапина не подписывала, соседи пояснили, что Лапина никогда не изъявляла желания подарить квартиру сыну. На основании этого суд признал договор дарения недействительным и отменил его государственную регистрацию[54].

Подобной ситуации вполне можно было бы избежать установи законодатель обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества. Однако здесь можно установить обязательное нотариальное удостоверение договора дарения не всего недвижимого имущества, а только жилых помещений, ибо мошенников, по вполне понятным причинам, в большей степени привлекает жилье, особенно в крупных городах. В этом случае, нотариус, в силу возложенных на него законом обязанностей должен был бы поинтересоваться у дарителя имеет ли он намерение безвозмездно передать квартиру другому лицу, а также объяснить последствия совершения такого действия. Однако в настоящее время Гражданский кодекс РФ не содержит таких требований и в новостных программах мы каждый день слышим сообщение о мошеннических действиях с жильем.

Недопустимо дарение в виде уступки права, неразрывно связанного с личностью дарителя.

Для договора дарения, как и для всех других договоров, применяются правила о сделках, установленные Гражданским кодексом РФ, в том числе правила о недействительности сделок[55] (подраздел 4 глава 2 Гражданского кодекса РФ). Наличие встречного имущественного предоставления со стороны одаряемого неизбежно влечет ничтожность такого договора как притворной сделки.

Хотелось бы рассмотреть порядок заключения договора дарения.

В соответствии с гражданским законодательством России договор заключается посредством предложения заключить договор одной из сторон и его принятия другой стороной.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило применяется к договорам дарения недвижимого имущества (например, договор дарения квартиры, комнаты и т.п.).

Договор дарения считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения). Данное правило применяется, если даритель обещает безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности при условии, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Очень важно отметить, что при дарении недвижимого имущества будет взиматься налог, но в размере 13 процентов. Это правило вступило в силу с 1 января 2006 г. Однако если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, то любые доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения[56].

Нотариальная сделка – сделка, совершенная в нотариальной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, для которых законом установлена нотариальная форма их совершения.

Договор дарения в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору[57]. Если в указанных случаях договор дарения будет совершен устно, то он в силу п. 2 ст. 574 ГК РФ будет считаться ничтожным. Такой договор не влечет возникновение прав и обязанностей у сторон. По желанию сторон любой письменный договор дарения может быть также нотариально удостоверен, хотя закон не вменяет это в обязанность лиц, участвующих в сделке.

По желанию сторон нотариальные конторы и частные нотариусы удостоверяют любые не противоречащие закону сделки, для которых обязательное нотариальное удостоверение не предусмотрено. Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит во взаимоотношения сторон полную ясность относительно факта ее совершения и содержания, в необходимых случаях обеспечивает возможность доказывания соответствующих обстоятельств в суде. Если на основании нотариально заверенной сделки должны быть получены деньги или имущество, защита прав может быть осуществлена и без обращения в суд – путем получения исполнительной надписи у нотариуса. Преимущество нотариально удостоверенных сделок состоит также в том, что один их экземпляр хранится в нотариальной конторе и при утрате выданных экземпляров стороны могут получить дубликаты.

Как было сказано выше письменная форма предусмотрена для договоров дарения недвижимого имущества. Однако здесь речь о простой письменной форме, а не о нотариальной. Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указания в законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора в такой форме (ст. 163 Гражданского кодекса РФ). Действующее законодательство не предусматривает условия о заключении договоров дарения в нотариальной форме.

Ранее такое правило действительно существовало. Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости, продажи предприятия и договора дарения недвижимости было необходимо в силу ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», предусматривающей действие данного требования до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[58].

В свою очередь, Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрел нотариальную форму для названных сделок. Поэтому заверять договоры в рассматриваемом случае необязательно, если только данное правило не было установлено самими сторонами в договоре.

Действующее законодательство устанавливает нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, в том числе и договоров дарения недвижимого имущества. Так за удостоверение договора дарения недвижимости нотариус взыщет: 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей, если сумма договора составляет до одного миллиона рублей; 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, если сумма договора составляет от 1 000 001 рубля до 10 000 000 включительно; если же сумма договора превышает 10 000 000 рублей, за его удостоверение нотариусом будет взыскано 77 500 рублей плюс 0,5 процента от суммы, превышающей 10 000 000 рублей[59].

Так как одаряемое лицо получает дар безвозмездно, а волеизъявление дарителя зависит только от его внутренних побуждений, то нотариальное удостоверение таких договоров было бы целесообразнее освободить от уплаты нотариального тарифа. Тем более, что как правило, дарение происходит между близкими родственниками.