Аналитический обзор судебной практики по спорам в области ипотеки в 2000-2005 гг. Основные проблемы

3. Аналитический обзор судебной практики по спорам в области ипотеки в 2000-2005 гг. Основные проблемы

Высший Арбитражный Суд обобщил споры, связанные с договорами об ипотеке. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 28 января 2005г. №90[5] судьи разъяснили, какую недвижимость можно передать в залог, как ипотека влияет на права арендодателя и каковы особенности передачи в залог зданий и земель.

Ипотека - это залог недвижимости. Ею можно обеспечить не только кредитное обязательство, но и договоры займа, аренды, купли-продажи, подряда и т.п. (ст. 2 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 N 102-ФЗ). Сторонами ипотеки являются:

- залогодатель - фирма-должник, которая передает имущество в залог;

- залогодержатель - банк или другая организация-кредитор, которая принимает недвижимость в залог.

Обязательным требованием для договора ипотеки является его государственная регистрация. Иначе соглашение считается незаключенным (ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Имущество, на которое установлена ипотека, на все время залога остается у организации-должника (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Фирма может свободно владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе продать, обменять или передать ее другой организации или предпринимателю без согласия кредитора

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и другое недвижимое имущество (ст. 5 Закона N 102-ФЗ). Фирма вправе передать в залог и недостроенный объект. Например, такую возможность предусматривает статья 76 Закона N 102-ФЗ. Как только строительство будет завершено, предметом ипотеки станет новое здание (п. 1 письма N 90). Если организация не возвратит кредит, заем или не выполнит другие обязательства по договору, кредитор сможет продать здание на торгах и удержать сумму долга из вырученных средств.

Долгое время спорным оставался вопрос, вправе ли организация передать в залог часть своих помещений (например, этаж или несколько кабинетов в производственном сооружении). В пункте 2 нового документа ВАС РФ окончательно установил, что такие операции недопустимы. Судьи считают, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости по сути являются неделимыми. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона N 102-ФЗ, передать в залог часть такого имущества нельзя. В то же время ипотека возможна, если составные части недвижимости обособлены и права на них зарегистрированы в госреестре. Типичный пример - предприятие, в состав которого входят совершенно различные активы (здания, земельные участки, основные средства и т.д.).

Интересная ситуация рассмотрена в пункте 6 нового документа. Фирма передала в залог права аренды земельного участка. Поскольку свои обязательства перед кредитором она не выполнила, права были проданы на публичных торгах. Однако приобретатель вскоре столкнулся с серьезной проблемой. Арендодатель земли решил взыскать долг по арендной плате за все предыдущие периоды не с фирмы-залогодателя, а с нового владельца. И Высший Арбитражный Суд его в этом поддержал, подчеркнув, что, приобретая право, фирма автоматически принимает на себя и все обязанности арендатора. Поэтому ей придется полностью погасить задолженность перед арендодателем.

Если организация передает в залог здание или сооружение, одновременно ипотека устанавливается и на земельный участок, на котором находится недвижимость. На это указано в пункте 3 статьи 340 Гражданского кодекса. Нередко земля, на которой располагается строение, принадлежит не фирме, а федеральным или муниципальным властям. Организация же пользуется участком на основании договора аренды.

Если такая фирма решит, например, взять кредит и передать в его обеспечение принадлежащую ей недвижимость, она столкнется со следующей проблемой. С одной стороны, ипотека земельных участков, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности, невозможна. Об этом говорится в пункте 1 статьи 63 Закона N 102-ФЗ. С другой стороны, ипотека здания без залога прав на землю под ним не допускается. Такая норма содержится в статье 69 того же Закона. Кроме того, права на аренду участка можно передать только с согласия собственника земли (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).

О том, как нужно действовать фирмам в таких случаях, ВАС РФ рассказал в пункте 5 опубликованного письма. Если здание или сооружение находится на государственном или муниципальном земельном участке, закладываются одновременно и здание, и права на землю. Муниципалитет (арендодателя) об этом нужно уведомить. Однако письменное согласие властей на ипотеку не требуется.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"[6] разъясняется порядок разрешения споров в том случае, когда земельный участок арендован продавцом - со ссылкой на пункт 3 статьи 552 ГК РФ делается вывод о том, что покупатель автоматически становится арендатором земельного участка, на котором расположен приобретенный объект недвижимости. Постановление не разъясняет, необходимо ли переоформление договора аренды. Это представляется очевидным. Однако в любом случае арендодатель земельного участка не может каким-либо образом повлиять на процесс передачи и, фактически, не имеет права ни отказать в заключении договора аренды с новым арендатором, ни пересмотреть условия ранее действовавшего договора аренды.

Весьма важное уточнение (хотя и не вытекающее прямо из норм гражданского законодательства) приведено в пункте 15 Постановления. Статья 615 ГК РФ прямо запрещает (в общем случае) передачу арендованного имущества в субаренду или передавать права и обязанности по арендному договору иным способом. В той же статье имеется уточнение, согласно которому подобная передача арендованного имущества допускается и без согласия арендодателя (собственника), но только в случаях, установленных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. ЗК РФ является законом, который и содержит соответствующие исключения. Пунктом 15 Постановления подчеркивается, что перечень случаев, когда передача прав и обязанностей по договору аренды возможна без согласия собственника земельного участка, является исчерпывающим. Кроме того, обращается внимание на то, что собственник в любом случае должен быть уведомлен о такой передаче.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатору предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

Пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Наконец, пунктом 9 статьи 22 определяются особенности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатору земельного участка.

Во всех перечисленных случаях передача может осуществляться без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В двух первых случаях (кроме аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности) ЗК РФ оговаривает возможность указания в договоре аренды получения арендатором согласия от собственника на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

Заметим, что, по нашему мнению, на первоначальном этапе действия ЗК РФ перечисленные нормы и правила были весьма актуальными, так как подавляющее большинство земельных участков находилось в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время - с развитием земельного рынка - представляется весьма обоснованным включение в договор аренды соответствующего условия (о необходимости получения согласия собственника арендованного участка).

Закон об ипотеке (залоге недвижимости) дополнен пунктом 1.1 Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ. Следовательно, передача арендных прав до указанной даты (закон N 1-ФЗ вступил в силу с даты опубликования) без согласия собственника земельного участка нарушением законодательства не является и, значит, собственник не имеет права требовать расторжения или пересмотра условий договора аренды по этому основанию.

Пунктом 26 Постановления разрешается определенная законодательная коллизия. Статья 278 ГК РФ, которой установлено, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда, не содержит отсылочной нормы к другим законодательным актам, в которых могли бы содержаться исключения из процитированного правила. Тем не менее статья 55 Закона об ипотеке регулирует именно обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Причем предполагается, что в общем случае удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, производится без обращения в суд - на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Пунктом 2 статьи 55 Закона об ипотеке установлен перечень условий, при которых внесудебное удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества не допускается. То обстоятельство, что перечень является исчерпывающим, на практике означает, что во всех прочих случаях предполагается именно внесудебное разрешение указанных вопросов.

П. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"[7] устанавливает, что договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на пункт 3 статьи 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание.

Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания.

В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество.

Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами.

Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.

При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на пункт 3 статьи 340 ГК РФ является неправомерной.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Такие правила содержатся в части 3 статьи 69 названного Федерального закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в статье 37 Земельного кодекса.

Кроме того, совместным постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.

Список использованной литературы

1.    Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" // СЗ РФ. 2005. N 30 (часть I). ст. 3105.

2.    Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 октября 2003 г. N 6993/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 3.

3.    Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 5.

4.    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 4.

5.    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 5.

6.    Постановление Центрального Исполнительного Комитета СССР и Совета Народных Комиссаров СССР от 22 июня 1927 г. "О введении в действие положения о фирме"// Собрание законов и распоряжений Рабоче-Крестьянского Правительства СССР, 1927. N 40. ст. 394, 395.

7.    Ивачев И. Фирменное наименование // "эж-ЮРИСТ". 2005. N 2.

[1] Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" // СЗ РФ. 2005. N 30 (часть I). ст. 3105.

[2] Постановление Центрального Исполнительного Комитета СССР и Совета Народных Комиссаров СССР от 22 июня 1927 г. "О введении в действие положения о фирме"// Собрание законов и распоряжений Рабоче-Крестьянского Правительства СССР, 1927. N 40. ст. 394, 395.

[3] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 октября 2003 г. N 6993/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 3.

[4] Ивачев И. Фирменное наименование // "эж-ЮРИСТ". 2005. N 2.

[5] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 4.

[6] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 5.

[7] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 5.