ИНСТИТУТ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
Место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности
ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
Субъект отношений, регулируемых статьей 222 ГК РФ
Отсутствие необходимых разрешений на постройку
Существенное нарушение градостроительных и строительных норм
Негативные правовые последствия возведения самовольных строений
ПРОБЛЕМЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОВОЛЬНОЙ уПОСТРОЙКИ
Внесудебный порядок легализации самовольной постройки
Перспективы совершенствования законодательства в области самовольного строительства
Навигация
Отсутствие необходимых разрешений на постройку
Самовольная постройка как способ приобретения права собственности
163787
знаков
0
таблиц
0
изображений
2.3.2 Отсутствие необходимых разрешений на постройку
Постройка является самовольной, если она создана без получения на это "необходимых разрешений". Данное требование ст. 222 ГК сформулировано неконкретно, расплывчато. В ГК РФ не имеется ни каких указаний на уполномоченных лиц, выдающих разрешения, на содержание таких разрешений, на правовые акты, предусматривающие выдачу разрешений. Ответ можно получить из анализа норм в области земельных и строительных правоотношений.
Изначально "необходимость" данных разрешений вытекает из правомочий собственника и защиты его вещного права. Необходимым является разрешение лица, имеющего право собственности на земельный участок. Поскольку в ином случае собственник имеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Какие еще разрешения следует считать "необходимыми", ГК РФ не устанавливает. То есть, данный вопрос остается открытым.
Ответ на этот вопрос дают законы и подзаконные нормативные акты: Закон об архитектурной деятельности, Градостроительный кодекс РФ. В Приморском крае действует Градостроительный устав № 130-КЗ от 16.03.2001 года.
Первым необходимым разрешением, как уже говорилось, является разрешение собственника земельного участка. Закон устанавливает, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности). Такое разрешение должно быть выдано в письменной форме. Если собственником земли является гражданин, то его подпись на разрешении следует нотариально удостоверить.
Данное разрешение имеет большое значение при характеристике первого признака самовольности, вернее при доказывании наличия или отсутствия его у спорного объекта. Тем более, если согласие дает частный собственник - особое внимание надо обращать на назначение земли. Если ее назначение исключает строительство объекта недвижимости или ограничивает возможность строительства по виду объекта (например, жилой дом - можно, а автозаправочную станцию - нельзя), то согласие собственника все равно влечет самовольность постройки.
Следует отметить, что статья 109 ГК РФ 1964 года не упоминает о разрешении собственника земельного участка, об отведении земельного участка. Но это не говорит об отсутствии данного признака самовольности в советское время. Так как. разрешение на строительство (о нем законодатель упоминал) предполагало наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п.7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при примечании ст.109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома").
Второе и самое главное разрешение - это разрешение на строительство. Оно представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства.
Значимость данного разрешения определяется также иной формулировкой понятия самовольной постройки в законодательстве - строительства архитектурного объекта без разрешения на строительство (ст.24 Закона об архитектурной деятельности, ст.66 Градостроительного кодекса от 07.05.98 года № 73-ФЗ, недействующего в настоящее время).
Если фундамент объекта начали возводить до дачи разрешения на строительство, но в итоге, разрешение было получено, то данный факт не может являться причиной для признания строительства самовольным.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления (ст. 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 06.10.2003г. № 131-ФЗ, ст. 9 Градостроительного устава Приморского края). Порядок выдачи разрешения, требования, предъявляемые к нему, определены ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, Постановлением Правительства от 24 ноября 2005 года № 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", ст. 33 Градостроительного устава Приморского края, Постановлением Администрации Приморского края от 19 мая 2004 года № 120 "Об утверждении порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Приморского края".
Возможность выдачи разрешения может зависеть от специфики строящегося объекта или земельного участка, например, Постановление Правительства РФ от 10.03.2000 № 221 "Об утверждении правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения" и Постановление горного и промышленного надзора РФ от 30.08.1999 № 64 "Об утверждении положения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых" устанавливают данные особенности.
Закон предусматривает случаи, когда разрешение не требуется: если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности, п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).
Так, не требуется разрешения на постройку - строительный вагончик на земельном участке для дачного хозяйства. Но государственный органы, злоупотребляя своими полномочиями, зачастую требуют наличие разрешения на строительство в случаях, не предусмотренных законом, что является неправомерным.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе определять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство. В Приморском крае разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.
Если для строительства требуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
Под архитектурным проектом понимают архитектурную часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащую архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.
Обязательным также является архитектурно-планировочное задание (ст. 51 Градостроительного кодекса). Под ним закон подразумевает комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные как законодательством Российской Федерации, так и законодательством ее субъектов. Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются документы, удостоверяющие право собственности заявителя на земельный участок, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.
Также, к необходимым разрешениям следует отнести проектную документацию (ст.ст. 47-50 Градостроительного кодекса РФ). Она подлежит обязательной государственной экспертизе в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 года № 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации". При ее разработке застройщик должен руководствоваться Сводом правил по проектированию и строительству СП 11-111-99 "Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства", утвержденного постановлением Госстроя РФ от 30.12.1999 года № 94.
В соответствии с Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального и хозяйства РФ от 03.06.92г. № 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ" нельзя обойтись без разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.
Обязательными являются заключения уполномоченных органов о соблюдении санитарных, противопожарных, экологических правил и норм, правил по охране памятников. Только при наличии данных документов выдаются вышеупомянутые разрешения.
Порядок согласования и получения большинства разрешений отличается в зависимости от субъекта Федерации и муниципального образования, на территории которых находится объект постройки.
Некоторые исследователи, раскрывая данный признак самовольности, говорят лишь о необходимости разрешения собственника или иного законного владельца земельного участка, не придавая значения другим необходимым разрешениям. Данный вывод вытекает из первоочередности и значимости вещного права, но он является не полным, поверхностным.
Если необходимые разрешения были получены, но затем одно из них или все они были отменены или изменены, это не превращает постройку в самовольную.
Подводя итог, можно сказать, что данный признак самовольности в ст. 222 ГК РФ сформулирован достаточно неопределенно. Конкретного перечня разрешений не имеется. Тем более, постоянно изменяется законодательство на федеральном, региональном и местном уровнях власти. А специфика и особенности регулируемых отношений зависят от принимаемых государственными органами субъектов РФ или органами местного самоуправления решений.
Похожие работы
... абз.1 п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. "Для возникновения права собственности необходимо, чтобы между отчуждателем имущества и его приобретателем был заключен договор, соответствующий требованиям закона". [19] Право ...
... регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве. Нынешний период характеризуется сложным переплетением самых различных способов приобретения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение. С одной стороны бурно протекает процесс приватизации, при которой государственные и муниципальные предприятия, жилье, национально-государственных и административно- ...
... критериев: осуществление этого требования (действия) в общественных интересах и соблюдение справедливого баланса частного и общественного начал. Следует отметить, что основания возникновения и прекращения права собственности достаточно детально регламентированы Гражданским кодексом Российской Федерации вместе с тем следует отметить, что отказ законодателя от перечисления способов возникновения ...
... его видов, которые в соответствии с законом не могут принадлежать гражданам В интересах большинства определяются виды имущества, которые находятся исключительно в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципального образования. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, могут быть ограничены на основании федерального закона и только ...
0 комментариев