Готовность к использованию

4. Готовность к использованию.

·           Готовые.

·           Требующие реконструкции и капитального ремонта.

·           Требующие завершения строительства («незавершенка»).

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация объектов недвижимости - по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом - химические предприятия, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке;

2) неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса и поэтому объявляются избыточной недвижимостью[22].

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещений. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и т.д.

2. Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок и т.д.) объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

6. Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т.д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости - часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.

1.2 Режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию – воздушные и морские суда, суда плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1)   земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2)   участки недр (там же);

3)   обособленные водные объекты (там же);

4)   леса, многолетние объекты (там же);

5)   здания (ст. 130 ГК РФ ), части зданий (ст5. ФЗ «О товариществах собственников жилья»);

6)   сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (Градостроительный кодекс РФ; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

7)   нежилые помещения (ст.1 Закона РФ « Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

8)   предприятия как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

9)   жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

10)      квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

11)      комнаты (ст.9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

12)      дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

13)      жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исходя из формулировки ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 12 ГК РФ и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки “акт государственного органа, порождающий права” и “юридический акт признания государством прав”, и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

- нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;

- главная задача издания государственного акта – создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;

- с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот «регистрация прав, порождающая эти права»;

- признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

В дополнении к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация – это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

По существу государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящий специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации)[23]. Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Закона РФ № 948-1 от 22 марта 1991 г. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках»[24], когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка так или иначе связана с возникновением,. прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий[25].

Анализируя статьи ГК РФ (с учетом ст.165, которая содержит положение, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РФ), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РФ). В этих случаях сделку в силу ст. ст. 165, 168 ГК РФ следует считать ничтожной. С другой стороны, ст.550 ГК РФ устанавливает необходимость придания договору купли-продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя может возникнуть только после регистрации этого права (ст.223 ГК РФ).

Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки[26].

В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всей России порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним[27], который является общим для всей России, и правила его ведения тоже едины на всей территории[28].

Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса. Данное обстоятельство вряд ли будет способствовать созданию в России механизма гарантированной юридической безопасности и законности сделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количества исков в и без того перегруженные суды. Данная точка зрения разделяется руководителями ряда высших органов власти и управления, а также рядом депутатов Государственной Думы. В настоящее время по законодательной инициативе некоторых субъектов Российской Федерации на рассмотрении в Государственной Думе находятся проекты законов о внесении изменений в Гражданский кодекс и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части установления обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будет вызывать и то обстоятельство, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Указанная сложность связана прежде всего с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

Одним из таких исключений является положение ГК РФ, предусматривающие приобретение права собственности членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, с момента полной выплаты им пая (п.4 ст.218 ГК РФ). Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

Другим исключением является положение ч.1 ст.341 ГК РФ, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге.

Кроме того, согласно ч.5 ст.488 и ч.3 ст.489 ГК РФ, при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента его передачи покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогично возникает залог в случае заключения договора ренты. Вопрос о порядке регистрации залога в силу закона некоторое время был проблемным, поскольку ни в ГК РФ, ни в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имели прямых указаний об этом порядке, и последствиях отсутствия регистрации[29]. Высказывались разные точки зрения по этому поводу. Так, Н. Р. Иванова, считая, что залог в силу закона должен быть зарегистрирован в общем порядке, предлагала возложить ответственность за отсутствие его регистрации на заинтересованные стороны по договору, то есть нерегистрация залога в данном случае означала ничтожность этого условия договора, и соответственно, лишала стороны возможности ссылки на него в случае возникновения спора.[30]

Но 16 июня 2000 г. была принята Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №289/235/290[31], в которой спорные вопросы были, по мере возможности разрешены законодателем. В данной инструкции указано, что регистрация залога, возникающего в силу закона, должна производиться одновременно с регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (п.29 Инструкции), о чем стороны по сделке должны быть предупреждены. Очевидно, что законодатель считает регистрацию залога в силу закона не правом заинтересованных лиц, а обязанностью регистрирующего органа и его должностных лиц, в случае, если данные о возникновении такого залога попадают в поле их зрения (что неминуемо происходит при подаче документов для регистрации перехода права собственности или иного вещного права, а также для регистрации сделки), поскольку ограничение (обременение) права здесь происходит по желанию сторон, но в силу требования закона. Моментом же возникновения данного ограничения (обременения) права, в отличие от возникновения залога в силу ипотечного договора, следует считать не момент регистрации, а начало срока оплаты по договору (или исполнения иных обязанностей правоприобретателя), поскольку на этот срок накладывается залог в силу закона (абз.2 п.31 Инструкции). Хотя Инструкция посвящена сделкам с жилыми помещениями, представляется, по-видимому, возможным использование ее положений по аналогии к сделкам с иными объектами недвижимости.

Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст.546 ГК РСФСР, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется путем фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. Возникновение именно права собственности при вступлении в наследство косвенно подтверждается положениями абз.2 п.2 ст.218 ГК РФ и ст.548 ГК РСФСР. В первом случае законодатель связывает понятие принадлежности имущества при наследовании с правом собственности, а во втором – предусматривает, что в случае смерти гражданина, принявшего, но еще не оформившего наследство, его наследники наследуют это имущество на общих основаниях, в то время как в иной ситуации наследование осуществляется в порядке наследственной трансмиссии прав.

С другой стороны, ст.549 ГК РСФСР говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущество или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст.131 ГК РФ, и его регистрация не предусмотрена другим законодательством.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из правила, предусмотренного в п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ, можно отметить, что такие последствия могли бы снизиться вследствие неукоснительного исполнения требований ст.131 ГК РФ и ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые обязывают всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. С другой стороны, не стоит забывать, что, согласно ч.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав имеет заявительный характер, то есть является следствием инициативы не учреждения юстиции, а правообладателей. Таким образом, единственным стимулом для государственной регистрации прав собственником недвижимого имущества или иным правообладателем является невозможность осуществления им в полном объеме властных полномочий в отношении этого имущества.[32]

В настоящее время много проблем возникает в связи с регистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Так, после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в некоторых субъектах Российской Федерации были приняты нормативные акты, предусматривающие обязательную регистрацию договоров аренды независимо от сроков ее заключения (например, распоряжение мера г. Москвы от 7 сентября 1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (независимо от сроков)». По мнению В.И. Сергеева, причиной издания подобных нормативных актов послужило введение нового, по сравнению с ГК РФ, понятия – «регистрация права», которая, по мнению государственных органов вышеупомянутых субъектов РФ, должна иметь место в любом случае.[33] Но такое умозаключение безусловно ошибочно, оно противоречит и основам гражданского законодательства, и общим принципам свободы предпринимательства. По такому же пути пошла и судебная практика. В пп.1 и 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[34] Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъясняет, что, исходя из смысла положений ст. ст. 609, 651 ГК РФ, ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав арендатора, возникающих из договора аренды, происходит только в том случае, если регистрируется сам договор аренды, а в случае заключения договора аренды здания или сооружения на срок менее 1 года регистрация договора не предусмотрена. Издание же нормативных актов субъектов РФ или их органов, противоречащих нормам ГК РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении РФ, и, соответственно, подобные нормативные акты не должны применяться судами РФ.

Также в настоящее время является проблемным вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РФ, определяя правовой статус зданий и сооружений умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельно используемые нежилые помещения, в то же время ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РФ и Федерального Закона привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РФ к нежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того, признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости[35]. Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания, то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651 ГК РФ[36].

Начальник Управления регистрации прав на недвижимость Московской областной Регистрационной палаты Е.А.Киндеева, исходя из формального анализа ст.609 ГК РФ и ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», высказывает точку зрения, что договор аренды подлежит регистрации независимо от срока, на который он был заключен. В то же время Е.А. Киндеева справедливо отмечает, что требование регистрации договора аренды помещения, независимо от срока его заключения, в то время, как договор аренды здания подлежит регистрации только в случае его заключения на срок не менее года, аналогично, так как для части здания правовой режим не должен быть строже, чем для всего здания в целом.[37] Следует заметить, что правоприменительная и судебная практика в настоящий момент идет по второму пути, т.е. договоры аренды помещения, заключенные на срок менее одного года, регистрации не подвергаются (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 г. №53[38]).

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 2.1 Виды и формы сделок с недвижимостью

Классификация сделок на виды производится по различным основаниям. Любая классификация предполагает распределение на группы по определенному критерию. Не существует какой-либо единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок, поскольку в основу деления сделок на виды положены различные классификационные основания. В связи с этим при характеристике сделок обычно указывается видовая принадлежность той или иной группе, то есть при характеристике договора купли-продажи указывается, что это двусторонняя, возмездная, консенсуальная, казуальная сделка. В качестве классификационных оснований выступают количество сторон в сделке, момент возникновения прав и обязанностей, возмездность и т.д.

Так, по числу сторон сделки делятся на односторонние, двусторонние и многосторонние.

Односторонней признается сделка, представляющая собой волеизъявление одной стороны. Односторонней сделкой является составление завещание, выдача доверенности, отказ от наследства, исполнение обязательства и др. Односторонняя сделка чаще всего совершается одним лицом, но некоторые односторонние сделки вправе совместно совершить два и больше число лиц, выступающие в качестве одной стороны, например, выдача общей доверенности, публичное обещание награды и т.д.[39]

В некоторых случаях односторонняя сделка вызывает юридические последствия при условии, что соответствующее волеизъявление воспринято тем лицом, которому оно адресовано. Если лицо не знает о существовании такого волеизъявления, то односторонняя сделка не имеет юридической силы.

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, ее совершившего. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случае, установленном законом или соглашением с этими лицами (ст.155 ГК РФ). К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Двусторонней (взаимной) называется сделка, состоящая из согласованных между собой встречных волеизъявлений (действий) двух сторон.

Многосторонней является сделка, состоящая из согласованных между собой волеизъявлений (действий) трех и большего числа сторон. Многостороннюю сделку, в которой должно быть не менее трех сторон, нужно отличать от двусторонней с участие нескольких лиц с каждой стороны[40].

В соответствии со ст.154 ГК РФ двух- и многосторонние сделки являются договорами. В силу п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение воли двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Необходимо отметить, что термин «договор» употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт обязательственного правоотношения.[41] Здесь речь идет о договоре, как юридическом факте, лежащем в основе обязательственного правоотношения.

Договор – это наиболее многочисленный вид сделок. В соответствии с этим договор подчиняется общим для всех сделок правилам. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках; к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено общими правилами о договорах и правилами об отдельных видах договоров (п.п. 2, 3 ст.420 ГК РФ).[42]

В. Груздев, анализируя понятие договора как сделки, отмечает: «договор-сделка» может рассматриваться в двух взаимодополняющих друг друга аспектах: как юридический факт и как влекущее юридические последствия действие субъектов гражданского права. При анализе «сделка -юридический факт» имеется в виду то обстоятельство, которое влечет в соответствии с законом юридические последствия. Если рассматривать договор во втором аспекте, то здесь на первом плане выступает действие, совершенное на определенных условиях и соответствующее волевое начало сделки, то есть условия, способствующие достижению соглашения сторон и представляющее собой содержание договора-сделки.[43]

В сделке часто указывается срок. В этом случае ее правовые последствия связаны с определенным отрезком (моментом) времени. Сделки, которые порождают предусмотренные ими права и обязанности или прекращают действие на будущее время в зависимости от наступления или ненаступления определенного обстоятельства (условия), указанного в сделке, называются совершенными под условием (условными сделками).

В соответствии со ст. 157 ГК РФ условия в сделке могут быть отлагательными и отменительными. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.

Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно способствовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

По степени влияния основания на силу сделок они подразделяются на казуальные и абстрактные. Казуальной называется сделка, в которой правовое основание очевидно из содержания сделки либо основание ее можно понять по самому типу данной сделки (купли-продажи, подряда и др.). Абстрактной называется такая сделка, из содержания которой нельзя установить, ради какой цели она совершена. Например, из содержания векселя нельзя установить, с какой конкретно целью он выдан: для предстоящей оплаты полученных товаров, услуг экспедитора или аренды и т.д., хотя цель, конечно, имелась.

В зависимости от момента возникновения юридических последствий, предусмотренных сделкой, различаются сделки (договоры) консенсуальные и реальные. Консенсуальными признаются сделки, которые порождают юридические последствия с момента соглашения сторон (консенсуса). Например, права и обязанности при купле-продаже возникают у продавца и покупателя с момента заключения договора.

Реальными являются такие сделки, которые создают юридические последствия только с момента передачи вещи. Например, права и обязанности при займе возникают у сторон лишь после передачи денег или других вещей, определенных родовыми признаками, заемщику (ст. 807 ГК РФ).

Различают также сделки возмездные и безвозмездные. Возмездной признается сделка, в которой обязанности одной из сторон соответствует обязанность другой стороны по предоставлению материальных и иных благ. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует.

Иногда в особую группу выделяются доверительные или фидуциарные сделки (от слова – фидуциарий – юридическое или физическое лицо, несущее ответственность за имущество и управляющее им в интересах другого лица (например, по договору траста). Особенность фидуциарных сделок состоит в том, что изменение характера взаимоотношений сторон, утрата их доверительного характера может привести к прекращению отношений в одностороннем порядке.

Таковы основные классификации видов сделок, встречающиеся в юридической литературе.

Как отмечалось ранее, для совершения сделки внутренняя воля лица его совершить должна получить выражение вовне, должна быть доведена до сведения других лиц. Способ выражения воли, то есть способ волеизъявления, представляет собой форму сделки. Существует несколько таких способов.

Прежде всего, сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий.[44]

Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это прямо указано в законе или при соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имуществом. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Таким образом, молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

В отношении устных сделок в Гражданском кодексе сначала общим правилом указано, что любая сделка, для которой законом не установлена письменная форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159). Однако в последующих статьях (ст. 161, 163, 164 и др.) довольно широко определен круг сделок, которые должны совершаться в письменной форме. Поэтому в ГК РФ в дополнение к общему правилу, о котором сказано выше, особо выделены два случая, когда сделки могут совершаться устно.

В устной форме могут быть совершены сделки, исполняемые при самом их совершении (п. 2 ст. 159 ГК). В законе предусмотрены два исключения из правила о допустимости устной формы сделок, исполняемых при их совершении. Во-первых, стороны могут договориться о письменном оформлении таких сделок; во-вторых, устная форма недопустима для сделок, хотя бы и исполняемых при самом их совершении, если для таких сделок установлена нотариальная форма или если несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность.

В устной форме по соглашению сторон могут быть совершены сделки во исполнение письменного договора, только если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК)[45].

Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменными знаками изложено содержание сделки, указано наименование сторон. Такой документ подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами. Двух- и многосторонние сделки (договоры) не всегда предполагают составление единого документа, подписываемого сторонами. Договоры могут заключаться и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В законе, иных правовых актах, соглашении сторон могут быть установлены дополнительные требования, которым должна соответствовать письменная форма сделки. Эти требования могут касаться обязательности изложения сделки на бланке определенной формы, включения в документ обязательных реквизитов, скрепления сделки печатью.

Как отмечалось ранее, письменное оформление сделки предполагает подписание соответствующего документа одним или несколькими лицами. В действующем Гражданском кодексе отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или иного аналога собственноручной подписи. Однако использование таких аналогов признается допустимым лишь в случаях и в порядке, предусмотренном законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160 ГК). Нарушение этих требований означает несоблюдение письменной формы сделки.

В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком.

Гражданский кодекс (п. 4 ст. 185) установил упрощенную процедуру удостоверения определенной категории сделок и доверенностей на их совершение. Подпись лица по такой сделке может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. К таким сделкам относятся доверенности на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции[46].

Все письменные сделки делятся на совершенные в простой письменной форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государственной регистрации. Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты – изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных и иных учреждений. По этому признаку простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.

В законе установлена обязанность простой письменной формы для целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

1)   Сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

2)   Сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Под суммой сделки понимается цена передаваемого имущества или цена встречного предоставления[47].

3)   Предусмотренные законом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма. К этой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (ст. 560), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609), аренды транспортных средств с экипажем (ст. 633) и без экипажа (ст. 643), аренды здания или сооружения (ст. 651), аренды предприятия (ст. 658), найма жилого помещения (ст. 674), транспортной экспедиции (ст. 802), кредитный договор (ст. 820), договор банковского вклада (ст. 836), страхования (ст. 940), доверительного управления имуществом (ст. 1017), коммерческой концессии (ст. 1028), соглашение о залоге (ст. 339), поручительство (ст. 362), задаток (ст. 380) и др.

Наконец, в простую письменную форму должны быть облечены сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

Главным последствие нарушения требования об обязательной письменной форме станет то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел место, в подтверждении его имеет право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные Гражданским процессуальным законодательством средства доказывания (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов), кроме свидетельских показаний. Запрет использования свидетельских показаний распространяется только на случаи, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей.

Таким образом, если вопреки закону, требующему письменной формы, сделка совершается устно, то при утверждении типа «денег не брал» (то есть кредитный договор не заключал), другая сторона не вправе оспаривать это утверждение ссылкой на свидетельские показания. В то же время утверждение «деньги брал, но не отдал» можно оспорить, используя любые доказательства, включая свидетельские показания[48].

Нотариальное удостоверение сделок признается ст. 163 ГК обязательным в двух случаях: если это предусмотрено либо законом, либо соглашением сторон. Требования обязательной нотариальной формы содержится в ряде статей ГК. В частности, имеет в виду необходимость нотариального удостоверения доверенности на право заключения сделки, требующей нотариальной формы (ст. 186), либо выданной в порядке передоверия (п. 3 ст. 187), договора об ипотеке (п. 2 ст. 339), договора уступки требования или перевода долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной нотариально (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391).

Удостоверение сделок, как и другие нотариальные действия, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате нотариусами, которые работают в государственных конторах или занимаются частной практикой.

Таким образом, законодательно предусмотрены следующие формы сделок: устные и письменные (простая письменная форма, подлежащая нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации.

 

2.2 Классификация сделок с недвижимостью

 

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости — зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно[49].

Вместе с тем, не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимым имуществом на основании доктринальных критериев. Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

- сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты[50], ст. 583,601 ГК РФ; договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[51], далее — Закон об участии в долевом строительстве);

— сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки)[52], ст. 339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г.№ 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»)[53];

— акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[54]) в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др[55].

Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

— сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;

— сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;

— сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

— сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

— сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними,

а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);

— сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки[56]. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

— договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[57] (далее — Закон об ипотеке);

— уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

— перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

— договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

— договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

— договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

— договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

— пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

— договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

— договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ); договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года[58] (п. 2 ст. 651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды);

— договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

— договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

— договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ; п. 21 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345); договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ; п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);

— договор концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);

— договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

— договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 3.1 Сделки с недвижимым имуществом, связанные с переходом прав собственности

 

В настоящем параграфе рассмотрим регулирование договора купли-продажи недвижимости в следующей очередности относительно вида недвижимости: купля-продажа земли, жилого помещения и нежилых помещений[59].

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)[60].

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже § 7 гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"[61].

При регулировании оборота земли нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством[62]. ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129)[63].

ЗК РФ различает два вида ограничения оборотоспособности земельных участков - изъятие из оборота и ограничение в обороте (ст. 27). Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. К таким землям относятся земельные участки, на которых расположены следующие объекты федеральной собственности[64]:

1) государственные природные заповедники и национальные парки;

2) здания, строения, сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) здания, строения, сооружения, в которых размещены военные суды;

4) объекты организаций федеральной службы безопасности;

5) объекты организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовые учреждения и лечебно-трудовые профилактории соответственно Минюста РФ и МВД РФ;

9) воинские и гражданские захоронения;

10) инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ[65].

По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

6) в границах закрытых административно-территориальных образований, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли[66].

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения определяются ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Оборот таких земель основывается на следующих принципах:

- сохранение целевого использования земельных участков;

- установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения[67];

- установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

- предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

При регулировании оборота земель, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества применяются общие правила ЗК РФ (ст. 15, 20, 21, 22, 23, 24). Необходимо отметить, что в силу п. 7 ст. 27 ЗК РФ на указанные земельные участки, даже если они предоставлены из земель сельскохозяйственного назначения, действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется. Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков регулируется в известной мере ФЗ от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 28-31)[68].

Право свободно распоряжаться земельным участком как объектом гражданских прав, в т.ч. отчуждать его любыми допускаемыми законом способами, принадлежит только его собственнику. Право распоряжения представляет собой одно из трех основных правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение). Собственник в пределах, установленных ЗК РФ и ГК РФ, реализуя возможность распоряжения имуществом, самостоятельно (с учетом требований нормативных правовых актов) включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу. Он вправе продать, обменять, подарить, арендовать, заложить и другим образом распорядиться своим земельным участком[69].

Для сравнения напомним, что другие, помимо права собственности, вещные права на земельный участок не предоставляют субъектам этих прав правомочий по свободному распоряжению (в т.ч. права отчуждения) названными имущественными объектами. К таким вещным правам относятся, в частности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, право безвозмездного срочного пользования. В случае, когда земельный участок находится у лица в пользовании на праве аренды, такое лицо (арендатор) также не обладает правомочием по распоряжению указанным участком.

Пожизненное наследуемое владение - вещное право гражданина на земельный участок, предоставлявшееся до введения в действие ЗК РФ. Землевладелец имеет права владения и пользования земельным участком. Согласно п. 2 ст. 21 ЗК РФ, распоряжение участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству. При этом гражданин, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемом владении, имеет право бесплатно приобрести этот участок в собственность (п. 3 ст. 21 ЗК РФ). Статья 267 ГК РФ устанавливает, что землевладелец вправе передавать земельный участок другим лицам на праве аренды или безвозмездного срочного пользования (не допускаются сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка). Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 30 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". В данном случае применяться должна норма ЗК РФ, запрещающая распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении.

Постоянное (бессрочное) пользование - вещное право на земельный участок, предоставляемое государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления[70]. До введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования предоставлялось гражданам и юридическим лицам в отношении земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц не допускается (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Хотя ст. 270 ГК РФ допускает передачу земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании в аренду или безвозмездное срочное пользование, должна применяться норма ст. 20 ЗК РФ.

В соответствии с правилами, установленными в гл. 36 ГК РФ и ст. 24 ЗК РФ о безвозмездном срочном пользовании, землепользователь не вправе совершать гражданско-правовые сделки с земельным участком, предоставленным ему на праве безвозмездного срочного пользования.

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием ЗК РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу[71]. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание[72]. Вместе с тем, п. 4 ст. 35 ЗК РФ делает из этого правила исключения. Могут отчуждаться раздельно:

1) часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение объектов недвижимого имущества, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также осуществляется вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц[73].

В случае, если отчуждается доля в праве собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, то по договору отчуждается доля в праве собственности на участок. При этом размер земельной доли пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение[74].

Земельное законодательство РФ придает существенное значение преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:

1) предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. имеющий кадастровый номер (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

2) обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

3) отсутствие земельных и иных имущественных споров по земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;

4) соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления.

Статья 554 ГК РФ требует четко определить предмет договора купли-продажи недвижимости, указав данные, позволяющие однозначно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии таких данных условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным[75].

К данным о предмете договора купли-продажи земельного участка относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес) земельного участка; площадь; категория земель; разрешенное использование (ограничения в использовании); описание границ земельного участка, его отдельных частей (кадастровая карта (план) земельного участка); принадлежность; обременения земельного участка правами третьих лиц (правом аренды, правом безвозмездного срочного пользования, залогом, сервитутом); экономические характеристики (нормативная цена земли); качественные характеристики (показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель); объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, и их принадлежность.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые субъекты права, но участие некоторых из них в сделках по купле-продаже земли в ряде специальных случаев ограничено.

Покупателем не могут быть:

- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если в предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п. 5 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из его существенных условий, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Договор продажи недвижимости жилого назначения - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.

Определение предмета в договоре продажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных о предмете договор продажи не считается заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

При купле-продаже квартиры в договоре указываются:

- адрес (наименование субъекта Российской Федерации, населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, этаж, номер квартиры);

- технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена: тип дома (кирпичный, панельный, блочный), состав (количество комнат), площадь (общая, жилая);

- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

При купле-продаже жилого дома с хозяйственными постройками в договоре указываются:

- адрес (наименование субъекта Российской Федерации, населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, иные адресные ориентиры);

- технические характеристики жилого дома - тип строения (кирпичный, бревенчатый и т.п.), площадь (общая, жилая), наименование и площадь хозяйственных построек;

- сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю по договору купли-продажи (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность);

- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

Кроме того, договор продажи недвижимого имущества должен содержать следующие условия:

1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);

2) указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);

3) при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ). К таким лицам относятся:

- члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в продаваемом жилом помещении. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства;

- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ);

- поднаниматель жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Одним из существенных условий договора продажи жилого помещения является условие о цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Так Г. и К. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы.

Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.

Как видно из содержания нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день.

Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядок расчетов за квартиру.

При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.

Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждение сделки и ее условий недопустима.

Выписка из банковского счета о снятии ответчицей денег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствует лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.

При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с доводами протеста о том, что по делу были неправильно определены юридически значимые обстоятельства и допущена ошибка в применении норм материального права.

Президиум Верховного Суда РФ решение Лефортовского районного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, постановление президиума Московского городского суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения[76].

Договор продажи недвижимости нежилого назначения – это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, строение, сооружение (их части), другое недвижимое имущество, не предназначенное для проживания граждан.

Наличие в договоре продажи недвижимости нежилого назначения данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимого имущества (предмет договора), подлежащий передаче в собственность покупателя, является существенным условием договора продажи[77]. При отсутствии данных о предмете договор продажи не может считаться заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

Определение предмета в договоре продажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Особенности продажи объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры местного значения, определяются в соответствии с ФЗ от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"[78].

Покупателями объектов нежилого фонда, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть физические и юридические лица, признаваемые покупателями в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в том числе:

- арендаторы, получившие права аренды и последующего выкупа недвижимости в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности;

- арендаторы, победившие на конкурсе или аукционе по продаже прав аренды;

- арендаторы, получившие права аренды на основании ранее заключенных договоров аренды[79];

- товарищества собственников жилья и (или) ЖСК в отношении объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в комплексы недвижимого имущества (кондоминиумы). При этом товарищество собственников жилья имеет преимущественное право на выкуп свободных от обязательств объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в кондоминиум[80].

Договор дарения имущества - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность.

Основу правового регулирования отношений, связанных с дарением, составляют правила ГК РФ, образующие общую часть обязательственного права (ст. 307-453), а также специальные нормы о дарении (ст. 572-582). Положения ГК РФ, посвященные общим положениям о договоре дарения, запрещении, ограничении, отмене дарения, дополняются нормами, содержащимися в отраслевом законодательстве Российской Федерации.

Например, отдельные нормы института дарения содержатся в:

- п. 6 ст. 85, п. 18, 28 ст. 217 и других Налогового кодекса РФ;

- ст. 30 ФЗ от 11 июля 2001 г. № 95-ФЗ "О политических партиях"[81];

Договор дарения обладает несколькими характерными признаками, каждый из которых является в известной степени самостоятельным и необходимым для выделения этого договора из общей массы гражданско-правовых договоров.

Безусловно, квалифицирующим признаком договора дарения является его безвозмездность. Даритель не получает никакого встречного удовлетворения со стороны одаряемого. По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 572 ГК РФ, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такой сделке применяются правила о притворной сделке, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ.

В отдельных случаях одаряемый может быть обременен некоторыми имущественными обязательствами, что само по себе не исключает безвозмездности договора дарения. Например, согласно п. 3 ст. 582 ГК РФ дарение в общеполезных целях (пожертвование) должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Исполнение обязательства по использованию имущества в таком случае не является встречным предоставлением, поскольку обязательство по использованию имущества адресовано третьим лицам, а не дарителю (жертвователю). Оно не противоречит безвозмездному характеру договора дарения, поскольку сам даритель в этом случае не получает никакого встречного удовлетворения. Следует подчеркнуть, что обременение одаряемого обязательствами по использованию имущества может иметь место только в случае оформления договора пожертвования, в обычном договоре дарения соответствующие условия установить нельзя. К договору дарения, включающему подобные обязательства, будут применяться правила о притворной сделке, установленные п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Некоторые сложности вызывает толкование норм ГК РФ, определяющих признак безвозмездности договора дарения. Так, при анализе положений п. 2 ст. 572 ГК РФ закономерно возникает вопрос о том, считать ли встречной передачу вещи (права) или встречным обязательство, осуществляемое одаряемым вне договора дарения по иным сделкам. Детальное рассмотрение этого вопроса заслуживает особого внимания, поскольку от его решения зависит юридическая судьба соответствующего договора. Кроме того, отсутствие встречного предоставления, наряду с общими требованиями законодательства к соблюдению формы договора дарения, является основным критерием действительности рассматриваемого вида договора.

В юридической литературе обосновывались различные позиции по этому вопросу. Так, М.Г. Масевич считает, что "если в соглашении сторон предусмотрено встречное обязательство одаряемого в пользу дарителя, например, передать вещь, оказать услугу и т.п., договор не будет дарением". Такой договор будет определяться нормами, относящимися к договору мены, бытовому подряду или другими, в зависимости от условий договора[82]. Автор придерживается мнения, что для признания договора дарения притворной сделкой на основании п. 1 ст. 572 ГК РФ условие о встречном предоставлении должно быть установлено в самом договоре дарения.

Иную позицию высказал А. Л. Маковский, который полагает, что "для того, чтобы считаться "встречным", предоставление не обязательно должно быть предусмотрено тем же самым договором, что и "подарок". Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже с другим лицом (например, когда за полученный или обещанный дар "одаряемый" исполняет обязанность дарителя перед третьим лицом). Важна причинная обусловленность "дарения" встречным предоставлением со стороны "одаряемого"[83].

Данный подход поддерживает и В. В. Витрянский, который пишет: "Действительно, то обстоятельство, что "дарение" причинно обусловлено встречным предоставлением со стороны "одаряемого" (в том числе и по иной сделке) бесспорно свидетельствует о том, что стороны, заключая договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой дарения"[84].

Поскольку акт дарения - договор, его совершение зависит от волеизъявления сторон. Из этого следует, что для того, чтобы договор дарения считался заключенным и мог повлечь юридически значимые последствия, недостаточно только волеизъявления дарителя: необходимо, чтобы одаряемый также выразил намерение принять имущество в дар. В случае несогласия одаряемого принять дар договор дарения не будет считаться заключенным и, соответственно, не повлечет юридически значимых последствий, на которые рассчитывал даритель при предложении дара (переход права собственности на имущество к одаряемому).

Отказ одаряемого принять дар возможен в случае, когда для него нежелательны последствия, связанные с переходом права собственности на имущество, например, обремененное залогом, сервитутом и т.п. В подобных случаях одаряемому не имеет смысла отягощать себя дополнительными обязательствами, и он вправе отказаться от принятия дара.

Волеизъявление сторон должно быть добровольным. В случае совершения договора дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой, а также в случае, когда гражданин был вынужден совершить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, договор дарения может быть признан судом недействительным по ходатайству заинтересованного лица. Приведем характерный пример из судебной практики.

Б. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения 1/8 доли жилого дома, сославшись на то, что подарила С. часть дома вынужденно, при том условии, что он построит на ее участке времянку и не будет претендовать на долю в доме, если их семейные отношения (они проживали одной семьей без регистрации брака) будут прекращены. Областной суд иск удовлетворил.

В кассационной жалобе С. просил решение отменить, сославшись на то, что оно вынесено по недостаточно исследованным материалам дела. Согласно ст. 572 по договору дарения одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность. Удовлетворяя требования Б. о признании недействительным договора дарения 1/8 доли домовладения, суд исходил из того, что сделка совершена с нарушением требований закона о безвозмездности дарения.

С января 1999 года Б. и С. состояли в семейных отношениях без регистрации брака. В 2000 году по разрешению соответствующих органов Б. начала строительство на своем участке времянки с использованием заранее заготовленных, принадлежащих ей материалов. Ответчик согласился оказать помощь в строительстве при том условии, что после окончания застройки ему будет подарена часть дома. По собственным объяснениям С. в судебных заседаниях, дарение дома осуществлено в счет платы за строительство времянки. Кроме того, в соответствии со свидетельскими показаниями С. понуждал Б. к заключению договора и заявлял, что не будет строить времянку либо уничтожит построенное, если такая сделка не будет совершена.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу, что дарение осуществлено с нарушением требований закона о безвозмездности, а также под влиянием угроз со стороны ответчика. При таких обстоятельствах у суда согласно ст. 178, 572 ГК РФ были основания для признания сделки недействительной[85].

Определяя основные признаки договора дарения, ГК РФ выделяет особенности регулирования его видов - договора обещания дарения и договора пожертвования, каждому из которых также присущи свои квалифицирующие признаки.

Договор дарения, как и любой другой гражданско-правовой договор на передачу имущества, имеет сложный предмет, в состав которого включаются: а) действия - передача дара (п. 1 ст. 307 ГК РФ); б) само имущество, подлежащее передаче. Исходя из этого следует более внимательно подходить к определению предмета в тексте договора.

Определение имущества, являющегося предметом договора дарения, осуществляется путем указания идентифицирующих его данных.

Возможны следующие способы обмена жилых помещений.

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. Федерального закона от 8 июля 1999 г. 152-ФЗ)). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.

2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Такой договор подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимостью, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (найм)[86].

Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемой квартиры. Если жилые помещения находятся в различных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этим обязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемую квартиру. В данном случае совершаются два регистрационных действия:

1) государственная регистрация сделки (договора обмена);

2) государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемую квартиру.

Наниматель, расставшись с государственным (муниципальным) жильем, получит договор обмена со штампом о государственной регистрации и Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Собственник, ставший теперь нанимателем, получит в учреждении юстиции зарегистрированный договор, а в органе по управлению государственным (муниципальным) жилищным фондом - ордер на вселение в квартиру, на основании которого в дальнейшем заключит договор жилищного найма[87].

Для регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, в том числе передаточный акт (если договором не установлен иной порядок передачи). Дополнительно для такого обмена требуется:

а) согласие всех проживающих вместе с нанимателем совершеннолетних членов семьи;

б) согласие органа, уполномоченного управлять государственным (муниципальным) жилым фондом.

3. Мена недвижимостью между собственниками. Данный вид сделок регулируется гл. 31 ГК РФ. При мене двух объектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект.

Количество действий при регистрации прав определяется по числу участвующих в мене, но регистрация сделки производится один раз, независимо от числа участвующих сторон[88]. Например, если мена совершается между разными регионами, то сделка должна пройти государственную регистрацию в одном из учреждений юстиции, осуществляющих регистрацию в данных регионах. Особенность регистрации договора мены заключается в том, что в Единый государственный реестр должны быть внесены две записи о сделке относительно каждого из обмениваемых объектов. Если объекты находятся на территории разных регистрационных округов, то сделка будет зарегистрирована тогда, когда записи о ней внесут оба учреждения юстиции. Права на недвижимость, приобретенную в результате такой мены, будут регистрироваться по месту ее нахождения.

Существенным условием договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата.

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости (так называемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жилье. Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, с той разницей, что каждая из сторон признается одновременно и продавцом передаваемого, и покупателем принимаемого жилья. Ст. 570 ГК РФ предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект, как правило, необходимо предоставление двух передаточных актов - на квартиру, право на которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую взамен.

Договор пожизненного содержания с иждивением является одной из разновидностей договоров ренты. Договоры ренты - это двухсторонние договоры, их сторонами выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК РФ).

Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены как сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, так и предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора (п. 2 ст. 602 ГК РФ) является стоимость всего объема содержания в месяц - не менее двух ММОТ (установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда)[89].

Основными особенностями таких договоров являются обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации:

а) сделки (договора);

б) права собственности плательщика ренты;

в) обременения рентой (указываются объем и стоимость объема содержания в месяц, в том числе и права пользования жилым помещением);

г) залога в пользу получателя ренты.

Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон[90]. Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующие записи, то плательщик ренты получит Свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права. Если в случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, то ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр (п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав).

Для дальнейшего совершения сделок с недвижимостью, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Но такое согласие не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Снять это обременение с недвижимости можно расторжением договора ренты.

Основной особенностью правового регулирования договоров ренты является защита получателей ренты. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты.

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено также за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

3.2 Сделки с недвижимостью, не связанные с переходом прав собственности

Договор аренды земельного участка – это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Основу правового регулирования аренды земли составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержит общие положения об аренде. В частности, в главе 34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием договора аренды, его формой, условиями исполнения и др. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"[91]. Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. № 3070-р[92].

Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что договор аренды, предметом которого является земельный участок, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка. Аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ст. 28 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю"[93].

Земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, могут предоставляться в аренду гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам (п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 35, п. 12 ст. 30 ЗК РФ). К названным лицам применяется законодательство России с учетом ограничений, предусмотренных ЗК РФ.

По общему правилу, установленному ГК РФ, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. Однако ЗК РФ делает исключение из этого правила. Пункт 2 ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды и договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации[94]. В отличие от правила о письменной форме договора аренды, для государственной регистрации в данном случае не имеет значения, кто является стороной договора - граждане или юридические лица.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 4 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, п. 3 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды с названным условием заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока и субъектного состава сторон.

По общему правилу ст. 610 ГК РФ срок договора аренды определяется сторонами договора, однако законом могут устанавливаться максимальные и минимальные сроки. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. В отличие от ЗК РСФСР 1991 г., иных предельных сроков аренды ЗК РФ 2001 г. не устанавливает.

Предельный максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения установлен п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Такой договор может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если в договоре аренды установлен больший срок, то договор считается заключенным на сорок девять лет.

При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца[95]. Срок для предупреждения (три месяца) в ГК РФ определен условно, поскольку стороны вправе установить другой срок при заключении договора или этот срок может быть установлен специальным (земельным) законодательством[96]. Если срок аренды не указан в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", то договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В случае, если арендодатель и арендатор не достигнут соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным, поскольку именно размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 67 ЗК РФ)[97].

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности гражданина (юридического лица), устанавливаются договором. При этом стороны вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложенными в п. 2 ст. 614 ГК РФ.

К договору субаренды земельного участка применяются правила, предусмотренные для договора аренды (п. 6 ст. 22 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ).

Специфика жилых зданий (помещений) как объектов недвижимого имущества заключается в их целевом назначении. Это находит свое отражение и в правовом регулировании арендных отношений, предметом которых является жилье. Согласно ст. 7 ЖК жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений[98].

Жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан могут быть предметом договора аренды только в случае, если арендатором выступает юридическое лицо. Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Формулировка ст. 671 ГК РФ исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.

В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора, владение и пользование жилым домом (помещением) может быть осуществлено лишь с целью проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")[99].

Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Заключение договора аренды с правом выкупа не влечет передачу права собственности на жилое помещение до внесения всей суммы выкупа и регистрации перехода права собственности на него в установленном законом порядке. Выкупная стоимость жилого помещения определяется по результатам независимой оценки или по результатам конкурса. Арендатор обязан в установленные договором сроки вносить платежи в счет выкупа, а также арендную плату. Выкупные платежи вносятся ежеквартально, арендная плата - ежемесячно.

Срок выкупа жилого помещения не может превышать срока окончания действия договора аренды. Течение срока внесения первого платежа в счет выкупа начинается по истечении 1-го календарного года с момента заключения договора аренды с правом выкупа. Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа. В случае досрочного внесения арендатором всей выкупной стоимости жилого помещения и отсутствия обязательств у арендатора перед арендодателем, оформление права собственности на жилое помещение до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа. Переход права собственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правом выкупа, оформляется на основании дополнительного соглашения сторон и акта передачи и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством[100].

Договор аренды здания или сооружения - гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение.

Правовое регулирование аренды зданий и сооружений осуществляется в первую очередь на основании специальных норм § 4 гл. 34 ГК РФ, а в случае их отсутствия - на основании общих положений об аренде, закрепленных в § 1 гл. 34 ГК РФ. Особенности передачи в аренду зданий или сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируются, как правило, актами Президента РФ, Правительства РФ и Минимущества РФ[101].

Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения) можно классифицировать в зависимости от целевого назначения и вида деятельности арендатора следующим образом:

1) торговые - продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли; магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;

2) производственные - цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенных технологических процессов; трансформаторные, вентиляционные и холодильные камеры; калориферные, котельные, водомерные узлы; помещения насосных станций и станций подкачек; специализированные овощехранилища; автоматические телефонные станции; информационно-вычислительные центры; предприятия автосервиса;

3) складские - склады различных назначений (кроме специализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей; пункты приема стеклотары;

4) коммунально-бытовые - дома быта и комбинаты бытового обслуживания; ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т.п.; парикмахерские, бани, приемные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир; машинописных и переплетных работ, по приему вторичного сырья; гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;

5) объекты общественного питания - имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;

6) офисы - службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями; авиакассы;

7) медицинские - больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпидемиологические станции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты, центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;

8) образовательные - учебные заведения, лектории, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, действующие на основании Закона РФ "Об образовании", музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения;

9) аптеки - аптеки готовых лекарственных форм, аптеки, обслуживающие медицинские учреждения и изготавливающие медицинские препараты;

10) имущественные комплексы для частной медицинской практики - соответствующие кабинеты, поликлиники;

11) театрально-зрелищные - клубы, театры, кинотеатры;

12) спортивные - спортивные комплексы и залы;

13) творческие - мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы;

14) имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовых организаций и их подразделений - банков, пунктов обмена валюты, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов;

15) увеселительные заведения - казино, ночные клубы, игорные залы;

16) развлекательные центры - залы игровых автоматов, дискотеки, компьютерные залы; видеосалоны;

17) гаражи - гаражи или боксы юридических лиц;

18) архивы - архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий;

19) агентства - охранно-сыскные, рекламные и т.п.;

20) отделения связи - городские отделения почтовой связи;

21) предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети - узлы телефонной связи и телеграфы;

22) проектные, конструкторские организации - предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью[102].

Названная классификация имеет значение при определении повышающих коэффициентов для расчета величины арендной платы.

Прежде всего необходимо отметить, что аренда здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. Получение согласия собственника является обязательным лишь в случаях: а) предусмотренных законом или договором с собственником участка; б) когда в результате сдачи в аренду здания или сооружения условия пользования земельным участком существенно изменяются.

Условия пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание (сооружение) должны быть согласованы сторонами и отражены в договоре аренды.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года[103].

Смена собственника здания, сооружения не является основанием для расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым (собственником здания или сооружения). При этом за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до перехода права собственности на здание, сооружение, земельный участок (п. 1 ст. 617, ст. 653 ГК РФ)[104].

В отношении формы арендной платы за пользование зданием или сооружением ГК РФ специальных правил не содержит, поэтому в данном случае сторонам следует руководствоваться общими положениями об аренде.

Фактическая передача недвижимого имущества в аренду осуществляется после заключения договора аренды и осуществления его государственной регистрации в соответствии с законодательством. При этом между сторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества.

За арендуемое недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в размере, сроки и порядке, установленном договором аренды. Арендная плата рассчитывается в соответствии с введенным распоряжением Мингосимущества РФ от 30.04.1998 г. № 396-р Порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями сооружениями и отдельными помещениями.

Основу правового регулирования отношений в области организации и проведения торгов на право заключения договора аренды зданий, строений, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, составляют нормы ст. 447-449 ГК РФ и Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р[105].

Названное Положение определяет порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.

Важным разделом законодательства о залоге является залог недвижимости - ипотека[106]. Данный раздел присутствует в Законе о залоге Российской Федерации. Нормы о залоге недвижимости включены в новый Гражданский кодекс. В отсутствие закона об ипотеке большое значение в регулировании залога недвижимости имеет Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года № 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Данный акт устанавливает, что, если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки вследствие неисполнения либо просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства[107]. Ипотека также обеспечивает суммы, причитающиеся залогодержателю в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, и возмещение судебных издержек и других расходов, вызванных обращением взыскания и реализацией заложенного имущества[108].

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им[109].

Договор о залоге недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации.

Российское законодательство не предусматривает возможности заложить закладные свидетельства, которые могут выступать в качестве ценных бумаг. Вместе с тем еще римскому праву был известен залог права залога[110].

По основному назначению предметов ипотеки различают:

- ипотеку земельных участков;

- ипотеку жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, гаражей[111];

- ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и других производственных объектов[112].

Гражданский кодекс (п.3 ст.340) устанавливает, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права аренды данного земельного участка.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ данное правило о совместном залоге здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки. В тех же случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, он вправе заключить договор ипотеки только на здание (сооружение)[113]. Такой договор будет соответствовать действующему законодательству[114].

Следует отметить, что залог квартир, других помещений, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако залог таких жилых и нежилых помещений осуществляется по общим правилам о залоге недвижимости и требует обязательного нотариального удостоверения и соответствующей регистрации[115].

Гражданский кодекс РФ (п.2 ст.340) выделяет правила ипотеки предприятий.

Ипотека предприятия в целом распространяется на все имущество, включая основные и оборотные средства, а также на иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором. Филиалы и представительства в этом случае независимо от места их расположения, если иное не установлено в договоре, также подпадают под ипотеку. Ипотечное свидетельство в случае ипотеки предприятий, сооружений, зданий, строений и иных производственных объектов должно, как представляется, включать кроме обычных сведений данные о виде ипотечного имущества, его наименование, место нахождения, год постройки, стоимость, определенную в установленном порядке.

Однако может ли быть заложено любое предприятие? Несомненно, что предметом ипотеки в первую очередь может быть частное предприятие. Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны государственные предприятия, имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственного ведения, и бюджетные учреждения, в оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное имущество[116].

Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, и их отдельные структурные единицы и подразделения как имущественные комплексы могут быть предметом ипотеки лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа[117]. Не могут быть предметом ипотеки бюджетные организации, что связано с ответственностью собственника по их обязательствам. С введением в Российской Федерации казенных предприятий их как единый имущественный комплекс также нельзя закладывать в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств. Казенные предприятия представляют собой унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления (п.1 ст.115 ГК). В соответствии с п.5 ст.115 Кодекса Российская Федерация несет субсидиарную ответственность по обязательствам казенного предприятия при недостаточности его имущества.

Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года предусматривает, что в случае, когда взыскание обращается на заложенное жилое помещение, в котором проживает залогодатель, собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению (ч.2 ст.13). Если же договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на данное помещение могут быть выселены в судебном порядке.

Следует отметить, что рассматриваемые нормы о залоге недвижимости не могут заменить необходимости полного решения всех вопросов, связанных с ипотекой, - регистрации, реализации ипотечного имущества и многие другие[118].

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение жилищного вопроса не обеспечить[119]. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома.

Тем не менее, значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Экономические реформы в Российской Федерации, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Это связано прежде всего с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ закрепили права и обязанности физических и юридических лиц по пользованию, владению и распоряжению недвижимым имуществом. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности российских производителей.

Государственная политика в области недвижимости направлена на реорганизацию системы управления недвижимостью для создания в стране конкурентного рынка и обеспечения максимально эффективного использования недвижимого имущества. И здесь наиболее значимая роль принадлежит законодательным актам, регулирующим рынок недвижимости на принципах правового государства.

Порядок регистрации недвижимого имущества определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно ч.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав. В ст.219 ГК РФ специально указывается, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

1. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически не ограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. При этом целью такого дробления может быть не столько обладание карликовой долей в праве собственности на недвижимость, сколько обход с помощью такого обладания предписаний публичного права (миграционного, налогового и др.).

С учетом изложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.

2. В настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия «единого объекта недвижимости» как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного в реальной действительности объекта гражданского оборота.

Для тех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты, хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. Смысл правового режима «единого объекта» в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лишь к другому вместе и одновременно.

3. Следует закрепить в гражданском праве в качестве основополагающего принцип, в соответствии с которым собственник здания, расположенного на принадлежащем другому лицу земельном участке, при осуществлении сделки, влекущей или могущей повлечь отчуждение здания, вправе свободно распоряжаться без согласия собственника земельного участка (независимо от того, какое право - вещное или обязательственное - он имеет на соответствующий земельный участок) как своей собственностью, расположенной на земельном участке, так и теми своими правами на земельный участок, которые он имеет.

Принцип свободы распоряжения собственником здания своими правами на земельный участок является зеркальным отражением принципа свободного распоряжения собственником земельного участка этим участком без согласия собственника находящихся на нем зданий.

4. Исходя из признака оборотоспособности продажа части недвижимой веши должна быть признана невозможной, поскольку самостоятельное юридическое существование недвижимой вещи, необходимое для отчуждения таковой, определяется не ее фактическим положением, а на основании реестра. Имеющаяся регистрация права собственности на здание или на земельный участок исключает возможность одновременной регистрации такого же по природе права на часть этого участка или здания (помещение в нем), причем в отношении как третьего лица, так и собственника.

Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения.

5. Запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, так как не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Таким основанием является в каждом конкретном случае сделка, нормативный или ненормативный акт, судебный акт. юридический факт и др. Запись в ЕГРП, определяющая содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., основывается на содержании правоустанавливающих документов.

6. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:

- доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о собственнике недвижимости;

- в едином государственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;

- добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативно-правовые акты:

1.             Конституция Российской Федерации. // Российская газета. – 1993. – № 237.

2.             Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30.11.1994. (в ред. от 10.01.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3.             Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26.01.1996 (в ред. от 02.02.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4.             Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26.11.2001 (в ред. от 02.12.2004) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

5.             Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.10.2001 (в ред. от 17.04.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

6.             Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) № 146-ФЗ от 31.07.1998. (в ред. от 02.02.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 31. – Ст. 3824.

7.             Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 117-ФЗ от 05.08.2000 (в ред. от 13.03.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 32. – Ст. 3340.

8.             Федеральный закон РФ № 15-ФЗ от 26.01.1996. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 411.

9.             Федеральный закон РФ № 101-ФЗ от 24.07.2002. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3018.

10.          Федеральный закон РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2004) // Собрание законодательства РФ. -1998. – № 29. – Ст. 3400.

11.          Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 17.04.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

12.          Федеральный закон РФ № 164-ФЗ от 29.10.1998. «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 44. – Ст. 5394.

13.          Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.

14.          Федеральный закон РФ № 66-ФЗ от 15.04.1998. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 02.11.2004) // Собрание законодательства РФ. -1998. – № 16. - Ст. 1801.

15.          Федеральный закон РФ № 73-ФЗ от 25.06.2002. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. от 31.12.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 26. – Ст. 2519.

16.          Федеральный закон РФ № 95-ФЗ от 11 июля 2001 г. «О политических партиях» (в ред. от 31.12.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 29. – Ст. 2950.

17.          Федеральный закон РФ № 226-ФЗ от 31.12.1995. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О государственной пошлине» (в ред. от 14.11.2002) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 19.

18.          Закон РФ № 948-1 от 22.03.1991. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (в ред. от 02.02.2006) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. – № 16. – Ст. 499.

19.          Постановление Правительства РФ № 219 от 18.02.1998. «Об утверждении правил ведения Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.11.2004) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.

20.          Постановление Правительства РФ № 576 от 07.08.2002. «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» (в ред. от 21.11.2003) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - № 32. – Ст. 3189.

21.          Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №289/235/290 от 16.10.2000. «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» (в ред. от 07.02.2003) // Российская газета. – 2000. – № 225. – С. 9.

22.          Распоряжение Минимущества РФ № 3070-р от 02.09.2002 «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков»(в ред. от 06.07.2004) // Российская газета. – 2002. – № 191. – С. 8.

23.          Распоряжение Мингосимущества РФ № 774-р от 28.07.1998 «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 1998. – № 20. – С. 10.

24.          Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. – 1918. – № 62. – Ст. 674.

25.          Постановление СНК от 8 августа 1921 г. «О предоставлении собственникам немуниципализированных строений права возмездного отчуждения недвижимого имущества» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. – 1921. – № 60. – Ст. 410.

26.          Постановление Наркомата юстиции РСФСР от 6 ноября 1918 г. «О противозаконности сделок купли-продажи строении, находящихся в селениях» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. – 1918. – № 65. – Ст. 715. П. 1.

Специальная и научная литература

27.          Александрова С.М., Шишкоедова Н.Н. Аренда имущества с правом выкупа // Главбух. – 2003. – № 4. – С. 31.

28.          Андреева Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция. – 1999. – № 2. – С. 10.

29.          Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. – 1999. – № 7. – С. 18.

30.          Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. – 2004. – № 2. – С. 28.

31.          Волкова А. Земля под зданием: оформление отношений // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 23. – С. 20.

32.          Головцева С.А. Залог недвижимости // Законодательство. – 2000. - № 7. – С. 24.

33.          Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. Козырь О..М., Маковского А.Л., Хохлова С.А. – М. Правовая культура. 1996. – 482 с.

34.          Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Часть вторая. – М. Проспект.1997. – 468 с.

35.          Гражданское право. Учебник. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М. Наука. 2000. – 486 с.

36.          Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред. Садиков О.Н. – М. Инфра-М. 1997. – 386 с.

37.          Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. – 2005. – № 10. – С. 26.

38.          Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон. // Хозяйство и право. – 1999. – № 7. – С. 90.

39.          Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам. - М Инфра-М. 2001. – 386 с.

40.          Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли – М. Волтерс Клувер. 2005. – 376 с.

41.          Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. – 2005. – № 7. – С. 19.

42.          Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества / Брагинский М. И., Витрянский В. В. – М. Юридическая литература. 2000. – 562 с.

43.          Дружинина Л. Предприятие как объект // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 35. – С. 12.

44.          Дьяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации // Современное право. – 2003. – № 3. – С. 27.

45.          Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ. – 2004. – № 8. – С. 23.

46.          Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. – 2005. – № 7. – С. 25.

47.          Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) – М. Юстицинформ. 2005. – 176 с.

48.          Иванова Н.П. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // Адвокат. – 1999. – № 9. – С. 11.

49.          Иоффе О. С. Советское гражданское право. Т. 1. – М. Юрлитиздат. 1958. – 546 с.

50.          Ипотека в России / Под ред. Толкушкина А.В. – М. Юристъ. 2002. – 326 с.

51.          Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. - № 10. – С. 24-25.

52.          Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. – 1997. - № 7. – С. 32.

53.          Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов – М. Юрайт. 2004. – 386 с.

54.          Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть // Экономика и жизнь. – 2000. – № 8. – С. 17.

55.          Кислов Д. В. Продажа предприятия как имущественного комплекса // Главбух. – 2001. – № 12. – С. 33.

56.          Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. – 2003. – № 4. – С. 25.

57.          Комментарий к ГК РФ (постатейный). / Под ред. проф. Садикова О.Н. – М. Норма. 1998. – 482 с.

58.          Комментарий Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. / Под ред. Брагинского М.И. – М. Правовая культура. 1996. – 368 с.

59.          Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М. Юрайт. 2004. – 442 с.

60.          Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. – М. Контракт. 2004. – 468 с.

61.          Комментарий к Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» (постатейный) / Под ред. Вайпана В.А. – М. Юстицинформ. 2004. – 148 с.

62.          Контрактное право. Мировая практика. Собрание документов: Т. 3. Недвижимость. – М. Юридическая литература. 1992. – 424 с.

63.          Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации)– М. Статут. 2005. – 478 с.

64.          Крашенинников П.В. Рентный договор // Нотариус. – 2002. – № 3. – С. 27.

65.          Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность обороты земель в рыночной системе // Право и экономика. – 2004. – № 4. – С. 28.

66.          Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. – М. Юридическая литература. 1992. – 386 с.

67.          Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? // Нотариальный вестник. – 1999. – № 5. – С. 21.

68.          Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное)– М. Юстицинформ. 2006. – 428 с.

69.          Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. – 2003. – № 4. – С. 21.

70.          Лапач В. Цена при продаже предприятия // ЭЖ-Юрист. – 2004. – № 32. – С. 14.

71.          Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. – 1999. – № 8. – С. 18.

72.          Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. – 2000. – № 3.– С. 18.

73.          Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом. // Хозяйство и право. – 1998. – № 5. – С. 19.

74.          Маковский А.Л. Общие правила об обязательствах в ГК // Вестник ВАС РФ. – 1995. – № 9. – С. 101-102.

75.          Малумов А.Ю., Яворский А.В. Покупка сельскохозяйственных земель // Главбух. - Отраслевое приложение «Учет в сельском хозяйстве». – 2003. – № 3. – С. 23-24.

76.          Мейер Д.И. Русское гражданское право. – М. Статут. 2002. – 684 с.

77.          Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. – 2003. – № 5. – С. 27.

78.          Нарежный В.В., Комягин Д.Л. О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых на срок менее года // Право и экономика. – 2000. – № 4. – С. 26.

79.          Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие – М. Юринформцентр. 2003. – 328 с.

80.          Оглобина О.М. Дарение недвижимого имущества: практическое пособие – М. Юринформцентр. 2003. – 286 с.

81.          Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. – 1997. - № 2. – С. 28.

82.          Пашов Д.Б. Договоры в сфере жилищного ипотечного кредитования // Право и политика. – 2005. – № 3. – С. 18.

83.          Пегов П.В. Регистрация договора аренды и права аренды // Главбух. – 2000. - № 15. – С. 29.

84.          Победоносцев К.П. Курс гражданского права. – СПб. Нева. 2004. – 482 с.

85.          Попов М. Об ограничениях купли-продажи гражданами земельных участков // Хозяйство и право. – 1998. - № 2. – С. 27.

86.          Попов М. О купле-продаже земельных участков // Хозяйство и право. – 1997. - № 12. – С. 16.

87.          Решения Гражданского кассационного департамента правительствующего сената. 1913 г. (издание 2001 года) – Спб. Нева. 2001. – 362 с.

88.          Римское частное право / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. – М. Норма. 1996. – 468 с.

89.          Романов О.В. Государственная регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. – 1998. – № 7. – С.10.

90.          Российское законодательство X-XX вв. Т. XI. / Под ред. О.И. Чистякова. Т. 1. - М. Юридическая литература. 1984. – 468 с.

91.          Российское законодательство X-XX вв. Т. XI. / Отв. ред. Индова Е.И. – М. Юридическая литература. 1987. – 512 с.

92.          Сайдаманов А.А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. – 2001. – № 6. – С. 14.

93.          Семенов М.И. Письменная форма сделок // Право и экономика. – 2002. – № 8. – С. 10.

94.          Семьянова А.Ю. Продажа части земельного участка // Право и экономика. – 2004. –№ 12. – С. 34.

95.          Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. – 1999. – № 12. – С. 15.

96.          Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве – М. Статут. 2004. – 384 с.

97.          Судаков А.А. Правовое регулирование залога предприятия в гражданском обороте // Российский судья. – 2005. – № 9. – С. 21.

98.          Суханов Е.А. Российский закон о собственности: Научно-практический комментарий. – М. Норма. 1993. – 168 с.

99.          Уткин Б. Обязательная регистрация // ЭЖ-Юрист. – 2004. – № 9. – С. 14.

100.        Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. – 2005. – № 6. – С. 22.

101.        Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. - М. Юрлитиздат. 1954. – 216 с.

102.        Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. – 1998. – № 2. – С. 35.

103.        Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. – 2001. – № 3. – С. 43.

104.        Шаклеина Е.В. К вопросу о сделках с жильем через посредников и поверенных // Семейное и жилищное право. – 2005. – № 2. – С. 22.

105.        Шейнин Л. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? // Юридический мир. – 2005. – № 11. – С. 21.

106.        Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М. Статут. 2002. – 642 с.

107.        Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. – 2004. – № 11. – С. 22.

Материалы судебной практики

108.        Постановление Пленума ВАС РФ « 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»//Вестник ВАС РФ.-2005.-№ 5.-С.3.

109.        Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 11.

110.        Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС. – 2001. – № 4. – С. 11.

111.        Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 1 июня 2000 г. «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – №7. – С. 9.

112.        Бюллетень Верховного суда.-2004.- № 2.- С.20.

113.        Вестник ВАС РФ.-2005.- № 11.-С.23.

Приложение 1

Договор

купли-продажи квартиры

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация

Тридцатого марта две тысячи четвертого года

Мы, гр. Соловьева Елена Анатольевна, 17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. N 91 (паспорт серии III-АИ N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.1974 г.), именуемая в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр. Алексеев Игорь Владимирович, 12.06.1970 года рождения, проживающий в г. Екатеринбурге, по ул. Чайковского, в доме N 88, кв. N 14 (паспорт серии ХXIV-АИ, N 848488, выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга 11.09.1995 г.), именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность жилое помещение (квартиру) под номером девятым, находящуюся в г. Екатеринбурге, по ул. Мичурина, в доме N 17.

Кадастровый номер отчуждаемой квартиры -66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1.

Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажного кирпичного дома и состоит из двух комнат, общей полезной площадью 47,4 кв.м, в том числе жилой площадью - 28,4 кв.м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга от 10.03.2004 г. за N 014987877.

Инвентаризационная оценка квартиры составляет 60 000 (шестьдесят тысяч) руб.

2. Отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И. 02.09.1998 г. по реестру N 4572, зарегистрированного в Учреждении юстиции Свердловской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.09.1998 г. за N 2644. Свидетельство о государственной регистрации выдано 18.09.1998 г. за N 66-01/01-5/2000-177.