Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.1 Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В настоящее время в России совершается все больше сделок с недвижимым имуществом, регистрируются переход права от предыдущего собственника и право нового собственника соответствующего имущества. В статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сказано: "Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами". Физические лица в основном осуществляют регистрацию своих прав на земельные участки, квартиры, жилые дома, различные хозяйственные постройки; юридические лица огромное значение уделяют закреплению своих прав на земельные участки (аренда, право собственности), здания, сооружения, нежилые помещения, реже – на объекты незавершенного строительства.

Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права собственности. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание понятия недвижимости, процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

В статье 130 ГК РФ сказано: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".

Закон о государственной регистрации к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относит так же жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

ГК РФ 1994-1995г. впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм как первой, так и второй части, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости.

Ст. 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение такой системы, как правильно отмечает Е.А.Чефранова, преследует несколько целей:

- придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц;

- внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.

Закон о регистрации прав был принят лишь 21 июля 1997г. и введен в действие с 31 января 1998г., т.е. через три года после введения в действие части первой ГК РФ.

С принятием и введением в действие Закона наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом. Вместе с тем принятие данного закона не завершило процесс создания правовой базы регистрации прав на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации права, если иное не предусмотрено законом. Соответственно юридический результат государственной регистрации права - признание его государством и установление момента его возникновения. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость.

Только с момента государственной регистрации права возникает право собственности на созданный объект недвижимого имущества (ст. 219 ГК РФ), на приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК РФ); с государственной регистрацией права связывает закон возникновение права собственности в силу истечения 15-летнего срока приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

В тех случаях, когда во изменение общего правила о правоустанавливающем значении государственной регистрации закон не связывает возникновение права с моментом государственной регистрации, ее значение изменяется и государственная регистрация признается правоподтверждающим фактом. К таким исключениям действующее законодательство относит следующее:

- принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства (ст. 1152 ГК РФ);

- в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица (ст. 218 ГК РФ);

- право собственности на помещение в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе возникает с момента полной выплаты пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Таким образом, государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Закон о государственной регистрации, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации. В случаях, предусмотренных Законом о государственной регистрации, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции - Минюста России. На основании и во исполнение Закона о государственной регистрации, актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, - Федеральная регистрационная служба в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В целом при выполнении регистрационных действий регистрирующие органы руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184.

Особенности государственной регистрации также определены:

- Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 (в ред. от 24.12.2004г.);

- Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 N 213;

- Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70.

Ключевая процедура государственной регистрации - правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Правовая экспертиза - это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).

За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические лица и граждане обращаются в суд, а в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП. Поэтому можно согласиться с Е.А.Киндеевой, М.Г.Пискуновой, что задачи правовой экспертизы - это установление:

- соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок Гражданскому кодексу Российской Федерации и иным правовым актам;

- юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;

- отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, т.е. до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу закона, является юридически действительной.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона:

- перехода данного права,

- его ограничения (обременения),

- сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона.

Органы по государственной регистрации прав проводят регистрацию только бесспорных прав на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП.

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом состоит в том, что государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество; наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя.