Расчет устойчивости и риска инвестиционного проекта строительства жилья

1. Конкретная производственная ситуация

Рассматривается проект строительства многоквартирного жилого дома в г. Донецке. В реализации проекта задействовано два участника:

Управление капитального строительства города Донецка (УКС горисполкома), имеющее право на земельный участок, его застройку, коммуникации.

Строительный трест «Донецкжилстрой» - головной подрядчик, стремящийся заключить контракт на строительство жилого дома.

Условиями контракта предусматривается, что УКС предоставляет всю необходимую проектно-сметную документацию, земельный участок, а также несет расходы, связанные с оформлением необходимых документов, прокладкой и подключением коммуникаций. УКС также организует и проводит рекламу с целью привлечения будущих жильцов, вкладчиков капитала.

Строительный трест принимает на себя все расходы, связанные со строительством жилого дома «под ключ».

Доходы от продажи квартир распределяются следующим образом:

20% квартир безвозмездно передаются мэрии города,

по 40% квартир – получает каждый участник проекта.

Необходимые данные для экспертного анализа проекта – в табл. 7.1.

Таблица 1. Технико-экономические показатели проекта

Показатели	Базовый вариант реализации	Рискованный вариант реализации
Общая стоимость квартир	1000 кв.м	800 кв.м
Рыночная стоимость 1 кв.м жилья	1200 грн.	1000 грн.
Оценочная стоимость земельного участка	200000 грн.	250000 грн.
Организационные расходы УКС	10000 грн.	15000 грн.
Реклама	20000 грн.	30000 грн.
Проектная документация	50000 грн.	70000 грн.
Стоимость строительства 1 кв.м	300 грн.	450 грн.

Алгоритм решения

Производятся расчеты устойчивости проекта (чистый доход)

а) по базовому варианту:

ЧДУКС = (40% : 100%) * 1000 кв.м * 1200 грн. – 200000 грн. – 10000 грн. – 20000 грн. – 50000 грн. = 200000 грн.

ЧД треста = (40% : 100%) * 1000 кв.м * 1200 грн. – 300 грн. * 1000 кв.м = 180000 грн.

б) по рискованному варианту (чистый доход)

ЧДУКС = 0,4 * 800 кв.м * 1000 грн. – 250000 грн. – 15000 грн. – 30000 грн. – 70000 грн. = -45000 грн.

ЧД треста = 0,4 * 800 кв.м * 1000 грн. – 450 грн. * 1000 кв.м = -130000 грн.

Вывод: Проект является неустойчивым, поскольку зависит от уровня рыночных цен на жилье, земельные участки и спроса на жилье. Для перераспределения риска на жильцов необходимо увеличить рыночную стоимость 1 кв.м жилья.

2. Определяется рыночная цена 1 кв.м жилья (предельное значение цены), ниже которого в условиях рискованной реализации выполнения проекта нецелесообразно

ЧДУКС = 0,4 * 800 кв.м * Х грн. – 250000 грн. – 15000 грн. – 30000 грн. – 70000 грн. = 0 грн.

ЧД треста = 0,4 * 800 кв.м * Х грн. – 450 грн. * 1000 кв.м = 0 грн.

Отсюда:

Х УКС = 365000 : 320 = 1141 грн.

Х треста = 450000 : 320 » 1407 грн., т.е. примерно 1400 грн. за 1 кв.м.

3. Рассматриваются сценарии реализации проекта строительства жилого дома:

а) по «оптимистическому сценарию»:

приведенные результаты составят 600000 грн.

приведенные затраты составят 30000 грн.

б) по «наиболее вероятному сценарию»:

приведенные результаты составят 480000 грн.

приведенные затраты составят 420000 грн.

в) по «пессимистическому сценарию»:

приведенные результаты составят 320000 грн

приведенные затраты составят 360000 грн.

Вероятность наступления сценариев рi = 0,25; 0,5; 0,25 – соответственно.

Для определения ЧД с учетом вероятности наступления каждого сценария сводим исходные данные в таблицу:

Таблица 2. Расчет чистого дохода с учетом вероятности риска

Сценарии	Вероятность рi	ЧД, тыс. уде.	ЧД с учетом риска, тыс.уде.
1	2	3	4=2х3
«Оптимистический»	0,25	600-300=300	75
«Нормальный»	0,5	480-420=60	30
«Пессимистический»	0,25	320-360= -40	-10
Всего (Э ож)	-	-	95

Вывод: Значение ЧД проекта, рассчитанное в п.1а по базисному варианту составит значение не 180-200 тыс.уде., а с учетом развития возможных сценариев (с учетом вероятности риска реализации проекта) ЧД составит 95 тыс.уде., что отличается примерно в два раза – в условиях деятельности на рынке Украины.

Рассчитывается чистый дисконтированный доход ЧДД от инвестиций.

а) процентная ставка на вложенный капитал примерно составит:

ставка на привлекаемый капитал: 100 тыс.грн. : 600 тыс.грн. = 17%;

ставка налогообложения (льготное): 20%;

темп инфляции: 13%.

Итого i = 17% + 20% + 13% = 50% : 100% = 0,5.

б) с учетом фактора времени (при времени строительства равном 3 года) доходы от продажи квартир составят по годам Дг:

1 год Д1 = 500 тыс.грн.

2 год Д2 = 400 тыс.грн.

б) с учетом фактора времени (при времени строительства равном 3 года) доходы от продажи квартир составят по годам Дг:

1 год Д1 = 500 тыс.грн.

2 год Д2 = 400 тыс.грн.

3 год Д3 = 200 тыс.грн.

в) объем капитальных вложений (наиболее вероятный) составит 480 тыс.грн.

г) чистый дисконтированный доход от инвестиций в жилье:

ЧДД = 500 : (1 + 0,5) + 400 : (1 + 0,5)2 + 200 : (1 + 0,5)3 – 480 = 570,35 тыс.грн. – 480,0 тыс.грн. = 90,35 тыс.грн.

Вывод: при нормальных рыночных условиях (наиболее вероятном сценарии) чистый дисконтированный доход проекта составит ЧДД = 90,35 тыс.грн., что близко соответствует значению чистого дохода, рассчитанному с учетом развития возможных сценариев ЧД = 95 грн.уде.

7. Устанавливаются оценочные показатели риска инвестиционного проекта:

а) коэффициент риска при условии, что в проекте используется только капитал вкладчиков жильцов в сумме 480 тыс.грн., а максимальный уровень потерь при рискованном варианте реализации равен

Пмах = -130 тыс.грн. – 45 тыс.грн. = - 175 тыс.грн.

Кр = Пмах : КВс = 175 тыс.грн. : 480 тыс.грн. = 0,36,

Пмах – максимальный уровень потерь,

КВс – собственный капитал, который возможно использовать для покрытия потерь;

б) математическое ожидание потерь, с учетом систематического риска b=0,5

по базовому варианту

М(х) = (ЧДУКС + УД трест) * b:

М(х) = (200000 + 180000) * 0,5 = 190000 грн.

то же с учетом коэффициента риска проекта Кр = 0,36:

М(х) = (200000 + 180000) * 0,36 = 1368000 грн.

то же с учетом наступления каждого сценария с уровнем вероятности рi = 0,25 (табл. 3.1):

М(х) = (200000 + 180000) * 0,25 = 95000 грн.

в) принимая оптимистическую оценку потерь Оо = 95000, наиболее вероятную Онв = 136000, пессимистическую Оп = 190000, определяем ожидаемую оценку потерь:

Оож = (Оо + 4*Онв + Оп) : 6 = (95000 + 4*136000 + 190000) : 6 = 138167 грн.

Вывод: Данная оценка ожидаемого уровня потерь выше прогнозируемого уровня чистого дохода (прибыли) ЧД = 95000 грн., но ниже валового дохода проекта, составляющего Дв = 480000 грн., - показывает, что проект находится в зоне критического риска. Общие затраты на проект ИС = 280000 + 300000 = 580000 грн. (см. табл. 4.1).