2. Практический подход к оценке стоимости недвижимости

2.3 Расчет стоимости объекта недвижимости

Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1970 года постройки на 1-ом этаже здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.

Право собственности на данный объект принадлежит компании ООО «Киреев и Ко». Никаких иных ограничений на данное право не имеется.

На середину апреля 2008 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных первоклассных торговых помещений в центральной части города составила $1730 за 1 кв.м. в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от $1150 до $4110 за 1 кв.м. в год.

В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $190 до $460 за 1 кв.м. Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину апреля 2008 года следующие значения:

- $1890-4620 – за 1 кв. м. торговых помещений в центральной части города;

- $880-1730 – за 1 кв.м. остальных торговых помещений.

Доля торговых площадей, предлагаемых в аренду, на середину апреля 20084 года составляла:

Стоимость продажи складских комплексов составляет $320-780 за 1 кв.м. в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.

Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину апреля 2008 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:

- $630 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «А»;

- $495 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «В».

Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%.

Эксплуатационные расходы в офисных центрах класса «А» и «В», как правило, определяются дополнительно и составляют порядка $80-130 за 1 кв.м. в год, включая НДС.

Цены за аренду 1 кв.м. в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС, и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

- $200-360 – класс «С»;

- $190-360 – класс «D»;

Цены сделок по продаже офисных помещений на середину апреля 2008 года следующие:

- $2210-3750 за 1 кв.м. – за офисы класса «А» и «В»;

 $850-1680 за 1 кв.м. – за остальные помещения.

Соотношение участников рынка, покупающих офисы класса «А» и «В» и их арендующие существенно не изменилось и составляет примерно «один к трем».

Спрос:

- до 100 кв.м. – 30%.

- 100-150 кв.м. – 30%.

- 150-300 кв.м. – 21%.

- свыше 300 кв.м. – 19%.

Предложение:

- до 100 кв.м. – 22%.

- 100-150 кв.м. – 38%.

- 150-300 кв.м. – 20%.

- свыше 300 кв.м. – 20%.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида определяемой стоимости.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа:

- на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;

- на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

Физическая возможность. Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки. Допустимость с правовой точки зрения. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка.

Рассматриваемый земельный участок находится на праве аренды (49 лет) у ООО «Киреев и Ко». Финансовая целесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого и торгового назначений. Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий торгового и жилого назначений.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это использование под застройку зданиями жилого и торгового назначений.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися на нем зданиями и строениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Физически возможный вариант использования. Как следует из характеристик зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование здание в качестве торгового. Законодательно разрешенное использование.

Никаких ограничений на использование данного здания на собственника не наложено. Финансово целесообразное использование.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемый земельный участок с существующим зданием позволяет получать устойчивый доход при сдаче в аренду. Максимально продуктивное использование. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является использованием данного здания в качестве торгового.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующим на нем зданием это использование в качестве здания торгового назначения.

Сущность затратного метода определяется тем, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному подходу – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).

С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.

В данной работе при расчете стоимости недвижимости будет использована ПСЗ.

Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости.

1.  Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права аренды;

2.  Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;

3.  Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4.  Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5.  Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Методы определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости.

1.  Метод количественного анализа;

2.  Метод разбивки по компонентам;

3.  Метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа.

Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

Метод разбивки по компонентам.

Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

Метод сравнительной единицы.

Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

В данной работе будет применен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

ПСЗ = Вед Vстр  Кп  Кн Км Кв Кпз  Кндс, (4)

Где:

Вед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

Vстр – строительный объем объекта;

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

Кн – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.

Кпз – коэффициент прибыли застройщика;

Кндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.

Определение износа объекта недвижимости.

Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).

В бухгалтерском учете износ – это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить стоимость самого актива.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как «утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине».

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1.  Метод разбиения на виды износа;

2.  Метод срока жизни;

3.  Рыночный метод.

В данной работе будет использован метод разбиения на виды износа.

Метод разбиения на виды износа.

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компоненты:

- физический износ;

- функциональный износ;

- внешний износ.

По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы:

- неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;

- устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Физический износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.

В данной работе стоимость земельного участка не учитывается при нахождении стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:

1.  Вед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:

«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности I.»

Так как наш объект находится в 1-ом территориальном поясе, его строительный объем не превышает 500 куб .м., то:

Вед = 46,5 руб.

Для расчета физического износа выпишем из таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»:

Таблица 2.1

Выдержки из Таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»

Фундаменты 6
Стены и перегородки 22
Перекрытия 14
Крыши 5
Полы 3
Проемы 9
Отделочные работы 4
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 28
Прочие работы 9

2.  Vстр – определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.

3.  Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.

4.  Км – данный коэффициент составляет 1.

5.  Кв = К69-84К84-2004. К69-84 = 1,18.

К84-2004 = 38,4641,01151,0111,011,009 (на апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46.

6.  Кпз= 1,2. Кндс = 1,18.

С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.

Таблица 2.2

Вычисление износ объекта недвижимости

Конструктивный элемент Уд. вес., % Износ, % Средн.-взвеш.,%
Фундаменты 6 25 1,50
Стены и перегородки 22 25 5,50
Перекрытия 14 15 2,10
Крыши 5 25 1,25
Полы 3 10 0,30
Проемы 9 20 1,80
Отделочные работы 4 15 0,60
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 28 25 7,00
Прочие работы 9 15 1,35
Всего 21,4

Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:

ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.

Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

Сон = Рк D,  (5)

Где

Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);

D – сумма поправочных корректировок.

Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости:

1.  Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

1)   собственное досье оценщика;

2)  internet, электронная база данных;

3)  досье брокеров по недвижимости;

4)  страховые компании и т.д.


Информация о работе «Оценка стоимости квартиры»
Раздел: Финансовые науки
Количество знаков с пробелами: 60961
Количество таблиц: 6
Количество изображений: 0

Похожие работы

Скачать
67171
9
12

... объекта оценки. 7. Составление отчета об оценке. 6. Описание объекта оценки При проведении оценки перед Оценщиком стояла задача определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13. Объект оценки ѕ квартира общей площадью 41,8 кв.м., в том числе жилой – 20,9 кв. м., состоит из одной жилой комнаты, кухни 8,6 (м.кв.), прихожей ( ...

Скачать
69178
0
0

... запрет на отчужде-ние, или на квартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ. В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на ...

Скачать
73146
0
0

... Путина во всем, за ограничение приватизации проголосуют полторы сотни коммунистов".[9]  К настоящему времени в России неприватизированным остается около 40 процентов жилого фонда. 1.2.Право собственности на квартиры в домах ЖСК и ЖК Свои потребности в жилье граждане могут удовлетворить, объединившись в ЖСК и ЖК. Первые образуются для строи­тельства домов и их последующей эксплуатации, ...

Скачать
51770
7
4

... есть после осуществления сделки), часть ,в соответствии, из формы 4. Для возврата в главное меню нужно нажать кнопку <назад>. ЗАКЛЮЧЕНИЕ В данной курсовой работе была достигнута частичная автоматизация работы фирмы по продаже квартир. Принцип работы программы довольно прост, любой кто хоть раз держал ‘мышку’ в руке способен понять её работу. С точки зрения практического применения ...

0 комментариев


Наверх