Проверка информации о сделках

2.  Проверка информации о сделках

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому, приложение 1.

Таблица 2.3

Характеристика оцениваемого объекта

Местоположение	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутренняя. отделка	инж. оборудование	этаж
ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13	телефон	парковка, охрана отсутствуют	хорошее	127	евроремонт.	все основные виды	1

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К₁, К₂,…, К₈) в процентах, приложение 2.

Таблица 2.4

Валовые корректировки для каждого объекта составляют

	объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Валовые корректировки	30	30	15	35	35

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

,

Где:

V_i,  - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;

n – количество объектов аналогов.

Таблица 2.5

Вес для цены каждого объекта

	объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Веса	0,20	0,20	0,22	0,19	0,19

Таблица 2.6

Итоговые результаты

	Цена за объект	Цена за 1 кв.м.	Чистая корр.	Итого за 1 кв.м.	Вес	Ст-ть 1 кв.м. объекта оценки
объект №1	900 000	780	+20	936	0,20	975
объект №2	60 000	430	+30	559	0,20
объект №3	732 000	1200	+5	1 260	0,22
объект №4	394 200	900	+10	990	0,19
объект №5	283 500	1050	+5	1 103	0,19

Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 28,5 руб.):

975*127*28,5 = 3 529 000 руб.

 

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

- метод валовой ренты;

- метод прямой капитализации;

- метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.

Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.

ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

Последовательность расчета ЧОД (NOI) следующая:

1.  Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.

2.  Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3.  Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

- налоги на имущество;

- арендная плата за использование земельного участка;

- страховые взносы и т.д.

К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Ниже приведен неполный перечень операционных расходов:

- коммунальные услуги;

- зарплата персонала;

- содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

R = (6)

Где:

 - процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;

 - премия за риск вложения в доходную недвижимость;

 - премия за низкую ликвидность объекта;

 - премия за некачественный менеджмент.

 - норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.

Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу.

ПВД = 403*127 = 51 180;

Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:

ЧОД = ЭВД – 20% = 40 945;

Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за апреля месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 21,4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

=

R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:

6 483 000 руб.

1.3  Выбор окончательной цены объекта

В следствии того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 45%.

Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:

778 740*0,1+3 529 000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+ +2  917 350 = 4 583 270 руб.

Заключение

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто даёт неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Появившаяся в России в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учёта национальных особенностей рынка недвижимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики России невозможно.

Базируясь на мировом опыте, развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки [2].

Список использованной литературы

1.  Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и комментарии к нему.

2.  Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.

3.  Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)

4.  Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.

5.  Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие – М.: изд-во «КноРус», 2007г. -344с.

6.  Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. – 624с.

7.  Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007г. – 464с.

8.  Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. – 240с.

9.  Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. – 352 с.

10.  Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. – 224 с.

11.  Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. – 327с.

12.  Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер» , 2001 г. – 334 с.

13.  Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002 г. – 801 с.

14.  Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2004. – 496с.

15.  Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во «Экономика», 2000.

16.  Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 – 422 с.

17.  Д. В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. – 136 с.

18.  Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.

19.  Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.

20.  Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное пособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2006 - 448с

21.   Страхов Ю.И., Каминский А.В., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие, М.: изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», 2004г. – 238 с.

22.  Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9.

23.  Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические науки. Москва, 2006. № 9.