ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

5.  ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

5.1 Разъяснение общих понятий, на которых базируется настоящая оценка

 

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Примечание. Основные цели оценки – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Примечание. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Дата оценки имущества – дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имуществ

База оценки имуществ – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.

Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

· рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

· покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

· имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

· оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Примечание.

1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

Сравнительный подход – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Примечание. При реализации доходного подхода используют следующие методы — прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.

Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения Оценщика об итоговой стоимости объекта оценки.

5.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Работа по оценке проводилась по следующим основным направлениям.

1. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком, при допущении, что они верно отражают правовое и финансовое состояние объекта. Эти материалы включают: правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюро технической инвентаризации Северо-Восточного округа Москвы.

2. Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.

3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.

4. Выбор и применение подходов к оценке.

5. Анализ рынка жилой недвижимости Москвы с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.

6. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.

7. Составление отчета об оценке.

6. Описание объекта оценки

При проведении оценки перед Оценщиком стояла задача определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13.

Объект оценки ѕ квартира общей площадью 41,8 кв.м., в том числе жилой – 20,9 кв. м., состоит из одной жилой комнаты, кухни 8,6 (м.кв.), прихожей (коридора) 5,6 (м.кв.) и ванная комнаты 3 (м.кв.), туалета 1 (м.кв.), расположена на четвертом этаже многоквартирного 12-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями.

Удобства: балкон, телефон, домофон.

6.1 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

По объекту оценки были использованы следующие исходные данные:

1.  Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ______

2.  Копия свидетельства о смерти ______

3.  Копия поэтажного плана и справка экспликации квартиры из ТБТИ Северо-восточного округа г. Москвы Заказчик не предоставил

4.  Акт осмотра недвижимости №17 (Приложение к договору №17) от 16 марта 2009 года Центра независимой экспертизы «Модус-Антик».

6.2 Оцениваемые права и их обременения

В соответствии с Федеральным законом от 21.10.94 № 51 – ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)»; Федеральным законом №146-З от 26 ноября 2001 года «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» и заданием на оценку в данной работе определяется стоимость права собственности на двухкомнатную квартиру.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе:

¨ отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

¨  передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;

¨ отдавать имущество в залог;

¨ обременять его другими способами;

¨ распоряжаться им иным образом.

Разрешенное использование

Квартира принадлежит Плясовских Вере Васильевне на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 12 января 2005 г., зарегистрированного 07 февраля 2005 г. за № 77-77-14/136/2005-030 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 07 февраля 2005 года серия 77 АВ № 505811

Обременений на объект оценки по информации Заказчика не существует.

6.3 Описание местоположения

 

Таблица 7.1

Показатель	Описание или характеристика показателя
Область, район	Микрорайон Северное Бутово
Преобладающая застройка микрорайона	Район жилой застройки, район «спального» типа
Транспортная доступность	cт. м.Бульвар Дмитрия Донского
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, жилые дома и прочие объекты социального назначения
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Отличная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Нет
Объекты транспортной инфраструктуры района	Садовое кольцо
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Престижный район с развитой инфраструктурой и выгодным месторасположением

Рис. 7.1

Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы

6.4 Общая характеристика здания

 

Таблица 7.2

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Жилой (панельный) дом
Год постройки	1991
Материал наружных стен	панели
Материал перекрытий	Железобетонные
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Инженерное обеспечение здания	Электричество, холодное и горячее водоснабжение, канализация, отопление, радиоточка
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Стихийная парковка
Количество этажей в здании	12
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	-

6.5 Характеристика объекта оценки

 

Таблица 7.3

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	4
Площадь общая без учета площади лоджий и балконов/жилая	41,8/20,9
Кол-во комнат	1 комната
Площадь кухни, кв. м	8,6
Санузел	Раздельный
Вспомогательные и подсобные помещения	Нет
Лоджия (балкон)	Балкон
Вид из окон	Во двор
Слаботочные системы	Телефон
Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь в подъезд, металлическая дверь в квартиру, домофон
Состояние объекта (субъективная оценка)	Хорошее( не требует ремонта)
Видимые дефекты внутренней отделки	Нет
Данные о перепланировке	Нет

По заключению Заказчика объект оценки на дату оценки пригоден для индивидуального проживания, проведение дополнительных ремонтных работ не требуется.

7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ 7.1 Социально-экономическая ситуация по состоянию на сентябрь 2009г. [1]

 

Таблица 8.1

Показатели	2008 год		2009 год
	октябрь	январь-октябрь	октябрь			январь-октябрь		Справочно:
								сентябрь
Экономический рост, в % к соответствующему периоду предыдущего года
ВВП1)	104,8	107,0		91,9	90,4				92,2
Индекс промышленного производства2)	100,6	104,9		88,8	86,7				90,5
Инвестиции в основной капитал	105,3	115,1		82,13)	81,2				81,4
Инфляция, прирост в %  (за период)
Потребительские цены	0,9	11,6		0,0			8,1		0,0
Цены производителей промышленных товаров	-6,6	9,8		-0,9			13,9		1,2
Финансы населения
Номинальная начисленная среднемесячная зарплата, в руб.	17643	16746		186503)			18219		18838
Реальная зарплата, в % к соответствующему периоду предыдущего года	109,7	112,3		95,5			96,4		95,1
Реальные располагаемые денежные доходы, в % к соответствующему периоду предыдущего года4)	103,5	106,5		103,9			99,6		96,5
Деньги и кредит
Денежная масса (М2) (изменение за период), в %	-5,9	1,9		1,51)			2,651)		2,2
Обменный курс, в руб. за 1 долл. США (средний за период)	26,36	24,28		29,48			32,21		30,82
Индекс реального курса рубля к доллару США, в %	97,8	100,9		104,4			100,4		102,5
Внешнеэкономическая деятельность, в млрд.долл.США
Экспорт товаров5)	39,1	412,7		30,01)			238,21)		29,2
Импорт товаров 5)	27,5	246,0		18,71)			150,21)		17,6
Международные резервы (изменение за период)	-72,223	5,828		20,980			7,348		3,849
1) Оценка Минэкономразвития России. 2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды", с учетом поправки на неформальную деятельность. 3) Оценка Росстата 4) Предварительные данные 5) По методологии платежного баланса.

1) Оценка Минэкономразвития России. 2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды", с учетом поправки на неформальную деятельность. 3) Оценка Росстата. 4) Предварительные данные. 5) По методологии платежного баланса.

По предварительным данным Росстата, индекс физического объема валового внутреннего продукта в III квартале 2009 г. относительно соответствующего периода 2008 года, составил 91,1%, относительно II квартала 2009 г. - 113,9 процента. С исключением сезонного фактора, по оценке Минэкономразвития России, в III квартале рост составил 1,1% против снижения в I квартале на 6,7% и во II квартале - на 0,9 процента.

По предварительной оценке Минэкономразвития России, в октябре 2009 года падение ВВП составило 8,1% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года (в сентябре – 7,8 процента). За десять месяцев ВВП снизился на 9,6 процента. С исключением сезонного и календарного факторов с июня 2009 года сохраняется положительная помесячная динамика ВВП. После ускорения в сентябре (0,8%) в октябре рост ВВП замедлился и составил 0,3 процента. Снижение динамики связано, прежде всего, с сокращением выпуска в обрабатывающих отраслях. Положительный вклад в рост ВВП внесли в октябре сельское хозяйство, добыча полезных ископаемых и торговля.

В октябре наблюдалось усиление спада промышленного производства - падение по отношению к октябрю прошлого года составило 11,2% (в сентябре – 9,5%, соответственно). За период с начала года снижение промышленного производства составило 13,3% к соответствующему периоду предыдущего года. С исключением сезонного и календарного факторов, после положительной динамики с июня по сентябрь, в октябре промышленное производство снизилось на 1 процент.

В обрабатывающих производствах в октябре снижение составило 17,5% (против 13,4% в сентябре) к соответствующему периоду прошлого года. Наибольшее сокращение отмечено в производстве транспортных средств и оборудования (на 36,8%), в производстве машин и оборудования (48%), в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования (24,8%), в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов (23,1 процента). С исключением сезонной и календарной составляющих в октябре произошло снижение на 2,6% по сравнению с сентябрем. В январе-октябре 2009 г. в сфере деятельности «обрабатывающие производства» снижение составило 18,9% к соответствующему периоду прошлого года.

В октябре по сравнению с октябрем прошлого года производство продукции сельского хозяйства увеличилось на 4,8%, однако за период с начала года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года снизилось на 0,1 процента.

Октябрьские данные свидетельствуют о замедлении спада инвестиционного спроса. С исключением сезонного и календарного факторов рост инвестиций в основной капитал в октябре по отношению к сентябрю составил 0,3% (в сентябре – 0,1 процента). Однако по отношению к предыдущему году спад по-прежнему остается весьма существенным. В октябре 2009 года по сравнению с октябрем 2008 года инвестиции в основной капитал сократились на 17,9%, за период с начала года – на 18,8 процента.

Спад объемов работ по виду деятельности «Строительство» в октябре по сравнению с сентябрем замедлился и составил 14,5% к соответствующему периоду прошлого года (в сентябре – 18,3%, соответственно), за десять месяцев объемы сократились на 18,0% к соответствующему периоду предыдущего года. С исключением сезонного и календарного факторов в октябре строительство увеличилось на 2,0 процента.

В секторе жилищного строительства в октябре текущего года было введено в действие жилых домов 4,7 млн. кв. м общей площади, что ниже, чем в сентябре на 10%, но превышает уровень октября прошлого года на 1,3 процента. В январе-октябре текущего года ввод в действие жилых домов снизился на 0,4% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

В октябре реальные располагаемые доходы населения увеличились на 3,9% к соответствующему периоду 2008 года. С начала года их сокращение составило 0,4 процента.

Реальная заработная плата в октябре снизилась на 4,5%, за десять месяцев на 3,6% к соответствующему периоду 2008 года. С исключением сезонного и календарного факторов реальная заработная плата в сентябре увеличилась на 0,4% по сравнению с сентябрем. При этом по состоянию на 1 ноября 2009 г. суммарная задолженность по заработной плате увеличилась по сравнению с 1 октября 2009 г. на 6,4% и составила 5406 млн. рублей.

На рынке труда к концу октября текущего года, когда закончилось действие сезонного фактора, численность безработных возросла на 75 тыс. человек и составила 5,8 млн. человек, или 7,7% экономически активного населения, увеличившись на 0,1% по сравнению с сентябрем.

В октябре падение потребительского спроса замедлилось. Оборот розничной торговли снизился в октябре на 8,5% к соответствующему периоду предыдущего года, объем платных услуг населению – на 6,7 процента. За десять месяцев к соответствующему периоду прошлого года снижение составило 5,7% и 4,4%, соответственно. Вместе с тем по отношению к сентябрю оборот розничной торговли показал рост на 3,2%, а с исключением сезонного и календарного факторов – на 0,5 процента.

Экспорт России, по оценке Минэкономразвития России, в октябре 2009 г составил 30,0 млрд. долларов США (76,7% к октябрю прошлого года, 102,8% - к сентябрю текущего года), в январе-октябре 2009 г. – 238,2 млрд. долларов США (57,7% к соответствующему периоду прошлого года).

Импорт России, по оценке Минэкономразвития России, в октябре 2009 г составил 18,7 млрд. долларов США (68,0% к октябрю прошлого года, 106,3% - к сентябрю текущего года), в январе-октябре 2009 г. – 150,2 млрд. долларов США (61,1% к соответствующему периоду прошлого года).

По предварительным данным таможенной статистики, в октябре 2009 г. по сравнению с сентябрем 2009 г. стоимостной объем импорта товаров из стран дальнего зарубежья увеличился на 6,7%, прежде всего за счет увеличения импорта продовольственных товаров и сырья для их производства – на 9,9% (в т.ч. мясо свинины – на 29,2%), химической продукции – на 10,1% (в т.ч. фармацевтической продукции – 25%, парфюмерно-косметических товаров – 18,7%), средств наземного транспорта - на 9,9 процента. При этом в октябре 2009 г. импорт из стран дальнего зарубежья в стоимостном выражении сократился по сравнению с октябрем 2008 г. на 33,5 процента.

Положительное сальдо торгового баланса, по оценке Минэкономразвития России России, в октябре 2009 г. составило 11,3 млрд. долларов США (в октябре прошлого года – 11,6 млрд. долларов США), в январе-октябре 2009 г. – 88,0 млрд. долларов США (в январе-октябре прошлого года – 166,6 млрд. долларов США).

В октябре международные резервы возросли: их объем, в условиях возобновления притока капитала частного сектора, составившего за октябрь, по оценке, около 10 млрд. долл., увеличился на 20,98 млрд. долларов. В целом за январь-октябрь увеличение резервов составило 7,3 млрд. долл. (в январе-октябре годом ранее наблюдался прирост на 5,8 млрд. долл.). По состоянию на 1 ноября 2009 г. объем международных резервов составил 434,4 млрд. долл. США.

Дефицит федерального бюджета на кассовой основе в январе-октябре текущего года составил, по предварительным данным Минфина России, 1506,0 млрд. руб., или 4,7% ВВП. При этом доходы бюджета составили 5788,8 млрд. руб., или 18% ВВП, а расходы бюджета (на кассовой основе) – 7294,8 млрд. руб., или 22,7% ВВП. Непроцентные расходы сложились в объеме 7144,5 млрд. руб., или 22,2% ВВП, а обслуживание государственного долга (процентные расходы) составило 150,3 млрд. руб., или 0,5% ВВП.

В октябре инфляция на потребительском рынке третий месяц подряд сохраняется на нулевом уровне. С начала года ИПЦ составил 8,1% (годом ранее – 11,6%). Основной вклад в сохранение нулевых темпов роста потребительских цен, как и в предыдущие месяцы, вносит динамика цен на продовольственные товары. За январь-октябрь рост цен на продовольствие составил 5,2%, тогда как за тот же период предыдущего года продовольствие подорожало на 13,9 процента. Кроме того, сдерживающее влияние на инфляцию в октябре оказало снижение на 0,1% цен на платные услуги населению.

В октябре цены производителей снизились на 0,9% (с начала года – рост на 13,9 процента). Таким образом, после падения цен с сентября 2008 по январь 2009 года на 27,4% и последующего периода устойчивого роста цен с февраля по сентябрь на 18,9% в октябре возобновился спад.

7.2 Обзор рынка жилой недвижимости г. Москвы за 3 квартала 2009 года[2]

 

Предложение

В 3 квартале ситуация на рынке не изменилась. Активность девелоперов является невысокой. Заявлений о новом строительстве практически не поступает. Девелоперы по возможности стремятся завершить уже начатые объекты. Это говорит о том, что дальнейшее развитие коммерческого строительства будет напрямую зависеть от ситуации на рынке – при отсутствии финансирования и активных продаж снижение объемов предложения новостроек неизбежно.

Основной тенденцией в настоящее время является вымывание наиболее качественных и интересных предложений, а восполнять этот пробел пока нечем. А это значит, в ближайшей перспективе, при отсутствии каких-либо существенных потрясений на рынке, дефицит качественного жилья неминуем.

С начала года объем предложения на рынке новостроек Москвы снизился на 2%.

В сентябре 2009 г. лидером среди округов Москвы оказался Западный, здесь предлагалось 20% от общего числа квартир в новостройках. Меньше всего квартир в новостройках предлагается в СВАО (5%) и ЮВАО (3%).

Объем предложения на вторичном рынке за 9 месяцев 2009 г. увеличился на 5%. 2009 г. приходились на ЦАО (20%), ЗАО (15%), САО (12%) и ЮЗАО (12%).

 

Спрос

В начале 2009 г. в связи с развитием кризиса спрос на жилье находился на критически низком уровне. Значительная часть покупателей ушла с рынка вследствие «урезания» кризисом их финансовых возможностей. Те же покупатели, которые обладали свободными финансовыми ресурсами, не спешили, ожидая еще большей ценовой коррекции, а также наступления некоторой определенности в отношении дальнейшего развития рынка. Однако к весне ситуация начала меняться. На рынке жилья Москвы было отмечено некоторое оживление спроса, которое выразилось в первую очередь в росте числа первичных обращений, а также показов. В настоящее время покупатели ведут себя достаточно активно, несмотря на то, что многие ожидают дальнейшего снижения цен. Повышение активности покупателей связано с такими факторами, как сезонность, некоторая адаптация к кризисным условиям (реализация отложенного спроса), а также формирование спроса, ориентированного на покупку значительно подешевевших объектов. Несмотря на то, что цены на недвижимость подверглись значительной коррекции, инвестиционных покупателей на рынке по-прежнему мало. Те покупатели, которые выбирают жилья для себя, предпочитают максимально качественные готовые объекты по выгодным ценам.

Несмотря на отмечаемую участниками рынка активизацию спроса, количество заключаемых сделок остается ниже прошлогодних уровней. По данным УФРС, в Москве с января поавгуст 2009 г. было зарегистрировано 32 266 сделок купли-продажи квартир, что на 24,7% меньше, чем в аналогичномпериоде 2008 г.

Дополнительно существенно выросла доля альтернативных сделок (одновременная продажа старой и покупка новой квартиры): к настоящему времени эта доля подобных сделок достигла 90% от общего количества сделок, в то время как докризиса этот показатель составлял порядка 60%.

В кризисных условиях спрос на ипотечные кредиты резкоснизился в связи с действием таких факторов, как:

- Экономическая нестабильность, в условиях которой растут риски снижения уровня жизни конкретной семьи и невозможности погашения кредита в будущем;

- Уже состоявшееся снижение уровня доходов в большом числе семей;

- Значительное ужесточение условий оценки платежеспособности клиентов;

- Практическое отсутствие возможности приобретения в ипотеку строящегося жилья, падение цен по которому более существенно, а ценовой уровень – ниже;

- Повышение требований к первоначальному взносу (ранее он мог быть нулевым, теперь, как правило, не менее 30%);

- Повышение ставок по ипотечным кредитам (средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, по данным АИЖК, на конец сентября 2009 г. составила 19,77%, в то время как до кризиса находилась в диапазоне от 8 до 12%);

- Ожидание дальнейшего падения цен на жилье, в условиях которого брать ипотечный кредит и фиксировать текущую стоимость просто невыгодно.

По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Москве (УФРС), в Москве с января по август 2009 г. было совершено 4 463 сделки с использованием ипотечных кредитов, что на 63,6% ниже, чем в аналогичном периоде 2008 г.

В условиях низкого спроса на ипотеку банки стремятся привлечь клиентов разнообразными акциями и льготными условиями. Один из подобных методов – снижение ипотечной ставки в индивидуальном порядке. Например, уменьшение процентной ставки по кредиту за счет увеличения единовременной комиссии банку или наоборот.

В конце сентября в Госдуму был внесен проект поправок в закон «О банках и банковской деятельности», согласно которым банк не сможет в одностороннем порядке изменять срок кредита, процентную ставку и размер комиссионного вознаграждения. Это будет касаться только кредитов, выданных физическим лицам после внесения поправок. В свою очередь эти поправки могут привести к тому, что банки будут пытаться изначально устанавливать более высокие процентные ставки по кредитам. Таким образом, решение, в теории направленное на защиту заемщиков, на практике с высокой вероятностью приведет к еще большему снижению доступности ипотечных кредитов .

Цены

Средняя цена на рынке новостроек Москвы на конец третьего квартала 2009 г. составила $4 720 за кв. м, на вторичном - $5 300 за кв. м. За 9 месяцев 2009 г. рынок прошел несколько стадий:

- резкое снижение уровня цен (январь-февраль), 19% на первичном рынке и 10% на вторичном (причины: низкий уровень спроса, сезонный фактор, переход застройщиков к прямому снижению цен по прайсам, рост курса доллара к рублю, резко ускорившийся в январе 2009 г.);

- замедление темпов снижения цен (март-апрель), ежемесячное снижение в пределах 3-5% (причины: активизация рынка, снижение курса доллара);

- стабилизация на рынке (май-сентябрь), ежемесячное снижение цен в пределах 1-2%, сокращение размера скидок, а также количества продавцов готовых их предоставлять (причины: относительная экономическая стабилизация, достижение определенного уровня цен на рынке, ниже которого продавцы пока не готовы опускаться).

Следует отметить, что в течение 2009 г. темпы снижения цен на вторичном рынке были меньше, чем на новостройки, что связано с переориентацией покупателей на приобретение готового жилья.

В целом 3-й квартал не принес существенных изменений на рынке. Стабилизация, наметившаяся еще в начале лета 2009г., продолжилась. Квартальное снижение уровня цен на первичном рынке жилья составило 5%, на вторичном – 4%. С начала года столичные новостройки потеряли в цене около 31%, квартиры на вторичном рынке – 21%, за год кризиса это снижение составило 36% и 28% соответственно.

Что касается территориального распределения, в 3 квартале 2009 г. традиционно самое дорогое жилье предлагалось в ЦАО: на первичном рынке в среднем по $13 200 за кв. м, на вторичном - $ 11 400 за кв. м. Второе место по стоимости жилья традиционно занимал ЗАО, где в третьем квартале 2009 г. цена квадратного метра на первичном рынке составила $5 100, а на вторичном - $5 900. Относительно невысокими ценами на жилье характеризуются ЮВАО, ВАО и ЮАО. Цены на рынке новостроек здесь находятся в диапазоне $3 700 - 3 850 за кв. м, на вторичном рынке - $4 100 - 4 500 за кв. м.

Нынешнее состояние рынка и экономики в целом дает возможность предполагать, что в ближайшее время существенных корректировок рынка происходить не будет, наиболее вероятна стабилизация до конца 2009 г., с традиционным сезонным спадом в декабре-январе, и восстановление тенденций роста на рынке в начале 2010 г.

8. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ