Выбор подходов к оценке

8.1 Выбор подходов к оценке

Методология оценки (в соответствии со Стандартами) содержит рассмотрение трех обязательных подходов к оценке:

·  доходный

·  затратный

·  сравнительный

 

8.2 Оценка стоимости доходным подходом

Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации): метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Основное содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов от эксплуатации объекта недвижимости, и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости.

Учитывая сложившуюся специфику на рынке спроса и предложения арендуемой жилой площади, в связи с достаточной его развитостью и стабильностью, в Москве определены арендные ставки в зависимости от местоположения и площади. На величину арендной платы большое влияние оказывают и ряд дополнительных факторов, таких как – срок на который сдается квартира, укомплектованность мебелью и бытовой техникой, качество проведенного ремонта, сезонный фактор и др.

Проведенный анализ денежного потока, получаемого арендодателем от сдачи квартиры в аренду, по данным ведущих риэлторских компаний, статистическим данным и выводам, сделанным в ходе проведения оценки жилой недвижимости в Москве показывает, что реальная стоимость жилья значительно превышает денежный поток, получаемый от его использования.

Таким образом, расчет с применением доходного подхода для определения рыночной стоимости квартиры, как правило, не используется.

 

8.3 Оценка стоимости затратным подходом

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.

Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д.

Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости в г. Москва.

Таким образом, для определения рыночной стоимости объекта оценки – квартиры, затратный подход не использовался.

 

8.4 Оценка стоимости сравнительным подходом

Имея информацию о ряде предложений по продаже объектов, идентичных оцениваемому, Оценщик использовал сравнительный подход к оценке. В рамках сравнительного подхода используется метод сравнимых продаж, который состоит в поиске данных о ценах продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым по ряду характеристик (при оценке квартир основными параметрами могут стать общая площадь и количество комнат), их сравнительном анализе и проведении необходимых корректировок.

Информация, используемая оценщиком, должна соответствовать следующим основным критериям:

-стороны сделки имеют достаточное представление о данном рынке;

-стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на цену сделки;

-данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.

Основной критерий выбора информации, которая может быть использована для оценки конкретного объекта сравнительным подходом, может быть сформулирована следующим образом: Потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимую недвижимую вещь разумной заменой оцениваемой.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи и основан на принципе – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. При этом предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, оценка стоимости сравнительным подходом не используется.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. Поэтому при применении метода сравнимых продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·  Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, для реализации последующих этапов;

·  Определение подходящих единиц сравнения, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта, и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

·  Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

·  Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

. При выборе объектов - аналогов особое внимание уделялось следующим параметрам:

·  местоположение объекта – аналога;

·  площадь квартиры;

·  количество комнат.

9. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Таблица 10.1

Характеристика оцениваемой квартиры и объектов-аналогов по элементам сравнения

Характеристика	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Сегмент рынка	рынок коммерческой недвижимости
Текущее использование	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира
Площадь, кв.м.	41,8	41,0	44,0	46,0	28,0	45,3
Месторасположение	г. Москва, ЮЗАО, ул. Ратная д.10 кор. 1 м. Бульвар Дмитрия Донского	г. Москва, ЮЗАО, улица Адмирала Лазарева, д.39 м. Бульвар Дмитрия Донского 10 мин	г. Москва, ЮАО, Чертановская улица д. 37 м. Пражская,	г. Москва, ЮЗАО, м.улица Горчакова, ул. Южнобутовская д. 44	г. Москва, ЮЗАО, м. Южная, ул. Сумская 12 корп. 3	г. Москва, ЮЗАО, метро: БУЛЬВАР ДМИТРИЯ ДОНСКОГО, адрес: 1-я Мелитопольская ул. 10
Транспортная доступность		10 мин транспортом	10 мин пешком	6 минут пешком	10 минут пешком	от метро 10 мин. транспортом
Тип помещения	1 комнатная квартира в 12-ти этажном панельном доме	1 комнатная квартира.7/14 этажного дома	1 комнатная квартира, 4 этаж 9 этажного панельного дома	1 комнатная квартира, 6 этаж 9-этажного панельного дома	1 комнатная квартира,1 этаж 9 этажного панельного дома	2х комнатная квартира, 2 этаж 5 этажного панельного дома
Транспортная доступность	Отличная	Хорошая	Отличная	Отличная	Отличная	Хорошая
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Связь	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Парковка	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Стихийная
Охрана	Домофон	Домофон	Домофон	Домофон	Домофон	Домофон
Вход	С улицы отдельный	С улицы отдельный	С улицы отдельный	Отдельный вход	Отдельный вход	Отдельный вход
Ремонт	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется
Площадь кухни(м. кв.)	8,6	10	8	9.1	6	10
Цена предложения, долл. США		154 663	179 859	167 923	97 511	185 173
Цена за 1кв.м., долл. США		3772	4087	3650,5	3482,5	4087,7
Источник информации		www.irn.ru	www.irn.ru	www.irn.ru	www.irn.ru	www.irn.ru

При расчете стоимости объекта оценки использовались общие площади сравниваемых квартир с учетом площадей лоджий (балконов), т.к. при продаже квартиры цена предложения включает стоимость площади лоджии (балкона).

При оценке рыночной стоимости оцениваемой квартиры были сделаны следующие корректировки.

Расчет стоимости оцениваемого объекта

путем внесения корректировок в цены объектов-аналогов

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей расчетной таблице:

Таблица 10.2

Характеристика	Объект оценки №1	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Текущее использование	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира
Цена предложения, долл. США		154 663	179 859	167 923	97 511	185 173
Площадь, кв. м.	41,8	41	44	46	28	45,3
Цена за 1кв.м. долл. США		3772	4087	3650,5	3482,5	4087,7
Корректировка на месторасположение		0%	-10%	0%	-0%	-10%
Цена за 1кв.м. после корректировки, долл.США		3772	3678	3650,5	3482,5	3678,3
Корректировка на техническое состояние		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США		3772	3678	3650,5	3482,5	3678,3
Корректировка на площадь		0%	0%	0%	-5%	0%
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США		3772	3678	3650,5	3308,4	3678,3
Корректировка на тип помещения		0%	0%	0%	0%	0%
Цена за 1 кв.м. после корректировки,долл.США		3772	3678	3650,5	3308,4	3678,3
Корректировка на наличие связи		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Цена за 1 кв.м. после корректировки,долл.США		3772	3678	3650,5	3308,4	3678,3
Корректировка на транспортную доступность		0%	-5%	0%	0%	-5%
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США		3772	3494,1	3650,5	3308,4	3494,4
Корректировка на наличие парковки и охраны		0%	0%	0%	0%	0%
Продолжение таблицы 10.2
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США		3772	3494,1	3650,5	3308,4	3494,4
Корректировка на тип постройки		0%	0%	0%	0%	0%
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США		3772	3494,1	3650,5	3308,4	3494,4
Весовой коэффициент[3]		0,2	0,1	0,2	0,19	0,31
Итог		$363,02	$192,88	$327,31	$281,09	$469,15
Стоимость объекта оценки, долл.США за 1 кв.м. Курс доллара США на 10.12.1009 – 28,00 р.	3545,77

 

Корректировка на местоположение.

Оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в Южном административном округе и в Юго-западном административном округе г. Москвы. Исследовав рынок жилой недвижимости по административным округам г. Москвы, и произведя необходимые статистические вычисления на основе составления статистической выборки, определив прямую и косвенную зависимость стоимости жилой недвижимости от ее месторасположения, оценщик провел необходимые корректировки к стоимости объектов аналогов.

Корректировка на транспортную доступность

Данная корректировка составила 10% для некоторых объектов, особенно удаленных от радиальных веток метрополитена, от основных транспортных маршрутов.

Корректировки на наличие парковки и охраны, на техническое состояние, на наличие связи, тип постройки и не проводились в связи с идентичными данными объектов-аналогов к объекту оценки.

Корректировки на жилую площадь

Корректировка на жилую площадь в размере уменьшения на 5% проводилась по 5 аналогу, поскольку его площадь меньше средней площади по аналогам в полтора раза.

Таким образом, определенная сравнительным подходом стоимость квартиры №13, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13, на дату оценки 10.12.2009 г. округленно составляет:

3545,77*41,8=148213,2долларов США или

4 150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч ) рублей.

10. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки

 

Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.

3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, местоположение, количество комнат, транспортная доступность.

Стоимость, полученная с применением сравнительного и доходного подходов, наилучшим образом отражает цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. Результатам, полученным с применением сравнительного , придается максимальный вес при хорошо развитом рынке недвижимости.

 

Таблица 11..1

Определение итоговой стоимости объекта оценки

Подход	Значение стоимости(руб.)	Вес	Взвешенное значение Стоимости (тыс. руб.)
Сравнительный	4 150 000	1	4 150 000
Доходный	Не применялся	-	-
Затратный	Не применялся	-	-

Таким образом, рыночная стоимость квартиры на 10 декабря 2009 г. составляет (округленно, с учетом НДС): 4 150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей.

Приложение А

Определение весовых коэффициентов при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Используя несколько объектов аналогов при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом , Оценщик имел возможность рассмотреть вопрос о стоимости объекта оценки с разных позиций, что позволило наилучшим образом обосновать полученную величину стоимости.

Различия в результатах скорректированной стоимости объектов аналогов неизбежны и обусловлены вероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров. Следовательно, эти различия объективны и не могут быть полностью скомпенсированы добросовестностью и опытом Оценщика.

Таким образом, возникает необходимость сведения результатов к итоговой величине стоимости.

Процесс согласования заключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки. Эти коэффициенты определяют степень соответствия этих результатов цели и задаче оценки.

В процессе согласования Оценщик рассмотрел следующие вопросы:

1. Возможность отражения действительных намерений потенциального покупателя или продавца.

2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.

3. Способность учитывать некоторые специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, месторасположение, транспортная доступность и т. д.

4. В какой степени каждый из рассмотренных объектов аналогов соответствует:

· цели оценки,

· функциональному назначению объекта оценки,

· оцениваемым правам.

Ответы на эти вопросы позволили Оценщику определить итоговую величину стоимости, как средневзвешенную величину результатов, полученных различными подходами к оценке.

Таким образом, расчет весовых коэффициентов при определении итоговой стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей таблице:

Расчет весовых коэффициентов						Таблица № 11.1.
Критерии		Подходы
номер	важность	1	2	3	4	5
		представительность аналога
I	0,2	20%	10%	20%	15%	35%
II	0,4	20%	15%	20%	20%	25%
III	0,4	20%	5%	20%	20%	35%
	ИТОГ	0,6	0,3	0,6	0,55	0,95