Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

2 Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

2.1 Порядок изменения договора социального найма

Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту.

Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров. На этот случай рассчитано исключение из изложенного выше правила[16].

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с ст. 82, 83 ЖК РФ с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450 — 453 ГК РФ.

Изменение или расторжение договора возможно лишь по взаимному соглашению сторон. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Изменение договора социального найма жилого помещения допускается при условиях, указанных в ст. 82 ЖК РФ.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Основанием для предъявления требования об объединении самостоятельных договоров социального найма в один такой договор является именно факт объединения граждан в одну семью, которая с точки зрения жилищного права должна характеризоваться не только совместным проживанием, но и ведением общего хозяйства, наличием общих расходов и т.д. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, по смыслу ст. 82 ЖК РФ не вправе требовать такого объединения договоров найма[27]. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью[32].

Обращение к наймодателю с требованием об объединении договоров социального найма производится с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. Несмотря на то, что в статье 82 ЖК РФ не говорится о необходимости получения согласия членов семьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер, что вытекает, в том числе и из равенства прав нанимателя социального жилья и членов его семьи (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Это связано с тем, что при объединении нескольких договоров должен быть заключен новый договор социального найма, по которому члены семьи прежнего нанимателя будут проживать одной семьей. При этом осуществление ряда их правомочий будет поставлено в зависимость от согласия других лиц, что немаловажно. То же касается несения солидарной ответственности, вытекающей из договора социального найма. Отказ члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от объединения в одну семью с другими гражданами и последующего объединения договоров социального найма в один является безусловным и не может быть обжалован в судебном порядке.

Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке. В результате объединения договоров социального найма заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров[27].

Следует учитывать и то существенное обстоятельство, что после объединения нескольких договоров в один нельзя будет потребовать изменения нового договора социального найма путем раздела жилого помещения и заключения отдельного договора найма с каким-либо членом семьи нанимателя.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключений договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453ГК РФ)[32].

В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (так называемый раздел жилого помещения). Это решение было обусловлено попыткой в законодательном порядке отказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные квартиры, хотя целесообразность этого решения небесспорна. Представляется также, что потребовать раздела жилого помещения, апеллируя к ст. 11 ЖК РФ и такому предусмотренному ею способу защиты права, как изменение жилищного правоотношения, будет нельзя[27].

Основанием изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие)[27]. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:

1) граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

2) они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

3) граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, с ведением общего хозяйства и т.п.);

4) требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма.

Согласия наймодателя в этом случае не требуется.

Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

1) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

2) согласие остальных членов семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

3) согласие наймодателя.