Расторжение договора социального найма

2.2 Расторжение договора социального найма

Правила ГК РФ, касающиеся расторжения договора найма, призваны обеспечивать реализацию конституционного положения о том, что «никто не может быть произвольно лишен жилища»[26].

Сам наниматель с согласия других лиц, постоянно с ним проживающих, вправе в любое время расторгнуть договор найма. Единственное требование к этим лицам – в письменной форме проинформировать наймодателя за три месяца (ч.1 ст.687 ГК РФ). При этом в соответствии с п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или из обычаев делового оборота не вытекает иное. В ЖК РФ (ст. 82) данного требования нет, видимо ГК РФ в этом смысле является исчерпывающим.

Досрочное расторжение договора с нанимателем вправе требовать при определенных условиях в судебном порядке и наймодатель. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев подряд;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. (ч.4 ст. 83 ЖК РФ)[16]

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок (не более года) для устранения нарушений, послужившим основанием для расторжения договора найма. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В судебном порядке наймодатель вправе расторгнуть договор еще в одном случае, когда наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 статьи 82 ЖК РФ.

По требованию любой из сторон в договоре, возможно, его расторжение: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях предусмотренных жилищным законодательством[26].

Расторжение договора найма жилого помещения приводит к тому, что наниматель и другие лица, проживающие в жилом помещении к этому моменту, подлежат выселению на основании решения суда (ст.688 ГК РФ).

Часть 1 ст. 83 ЖК РФ содержит общий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как правило, возможно, по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

Вместе с тем словосочетание "может быть, расторгнут в любое время по соглашению сторон" применительно к договору социального найма имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины может обратиться к нанимателю, с предложением расторгнуть бессрочный договор социального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. Механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст. 83 ЖК РФ неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договора в "любое время". Расторгнуть договор социального найма в "любое время" может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право на расторжение договора обусловлено определенными условиями.[27]

Обязанности нанимателя осуществлять оплату жилья и коммунальных услуг корреспондирует право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленное ст. 65 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, устанавливается статьей 154 Жилищного кодекса РФ и включает в себя следующие платежи:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления.

Основание расторжения договора социального найма в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, базируется на п. 3 ст. 67 ЖК РФ, устанавливающем обязанность нанимателя (а также членов его семьи в силу ст. 69 ЖК РФ) обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние[16].

Использование жилого помещения в соответствии с его назначением закрепляется в ст. 17 ЖК РФ, п. 1 которой устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать от прекращения права пользования жилым помещением. С выбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонами остаются оставшиеся участники, один из которых замещает нанимателя. Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении и нанимателя, и всех членов его семьи одновременно.

Расторжение договора социального найма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан недействующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без такого решения[27].

Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен, может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется.

Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и при необходимости - представителя несовершеннолетних членов семьи.

Согласно ч. 2 ст.83 ЖК РФ на расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя он должен получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, в письменной форме. Каково юридическое значение этого письменного документа? Наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения, занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. Кроме того, даже если на расторжение договора социального найма имелось письменное согласие члена семьи, но оно было дано, к примеру, под влиянием угрозы, такое согласие в случае спора будет признано судом ничтожным (ст. 179 ГК РФ). Следовательно, письменная форма согласия членов семьи на расторжение договора социального найма должна оцениваться в совокупности со всеми иными доказательствами намерения граждан расторгнуть этот договор.

Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Так, согласно ст. 31 Семейного Кодекса РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Поэтому выезд на постоянное жительство в другое место нанимателя или одного из членов его семьи не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой - временно, например, в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

Особо стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.

Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениваться как отказ этого гражданина и его членов семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.

Тем не менее, во избежание последующих судебных споров было бы целесообразно извещать наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства.

При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имел ли место выезд или временное отсутствие.

В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такие основания могут быть определены только федеральным законом - ЖК РФ или иными специальными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Перечень оснований, по которым допускается расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, сформулирован как исчерпывающий, но таковым на самом деле не является и, учитывая положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, являться не должен.

Договор социального найма жилого помещения, может быть, расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель произвел самовольное переустройство или перепланировку занимаемого помещения и после предупреждения о необходимости приведения этого помещения в прежнее состояние не сделал этого (ст. 29 ЖК РФ).

Заключение

Договор социального найма жилого помещения является, по сути, уникальным институтом российского жилищного права. Институт социального найма жилого помещения является одним из правовых средств осуществления социальной политики государства, направленной на обеспечение достойных условий жизни и необходимого жилья определенным в законе категориям граждан.

Общие понятия, такие как предмет, под ним понимают жилое помещение, или форма, в данном случае письменная, зачастую встречаются и в других нормах гражданского законодательства. Но само понятие договора нам говорит о том, что одной из сторон (наймодателем) является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, действующее от имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления. Другими словами одна из сторон – государство или муниципалитет. Государство обязывает себя и органы местного самоуправления содержать фонд социального назначения и с лицами, признанными нуждающимся, в порядке установленном ЖК РФ, заключать в обязательном порядке договор социального найма жилого помещения.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя – основные условия договора социального найма. При этом ЖК РФ содержит существенный перечень таких обязанностей, например, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Типовой договор социального найма, уточняет условия, расширяет перечень при этом, не противореча ЖК РФ.

До вступления в силу нового Жилищного Кодекса РФ по договору социального найма жилое помещение в порядке установленной очереди мог получить любой нуждающийся в нем гражданин, независимо от своего имущественного положения. С введением в действие нового Жилищного кодекса РФ в 2005 году произошел переход от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению только двух категорий населения – малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное законом право на получение жилья в порядке социального найма.

Существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма.

Следует отметить, что в жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными. А предоставление жилья по договору социального найма по-прежнему остается основной правовой формой обеспечения нуждающихся в жилье граждан.

Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Постоянное увеличение числа судебных дел, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров социального найма жилых помещений по отношению к общему числу жилищных споров как ничто другое говорит об этом.

Глоссарий

№	Новое понятие	Содержание
1	2	3
1	Договор	соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2	Договор социального найма жилого помещения	соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования.
3	Обязательство	обязанность одного лица совершить в пользу другого лица определенное действие.
4	Субсидия	предварительная выплата бюджетных средств гражданину, имеющему на нее право, с целью использования гражданином этих средств в счет оплаты жилого помещения.
5	Социальная норма	Стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья коммунальных услуг.
6	Недействительный договор	договор, не соответствующий требованиям закона или иных правовых актов
7	Договорные условия	способ фиксации взаимных прав и обязанностей.
8	Форма договора	согласование всех его существенных условий в требуемом законом порядке.
9	Исполнение договора	Совершение или воздержание от совершения действий, которые составляют предмет договора.
10	Договорная ответственность	Ответственность, наступающая в случаях неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств, возникающих из договора

Список использованных источников

1 Всеобщая декларация прав человека (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (111) от 10 декабря 1948 г.) [Текст] : Российская газета от 10.12.1998.

2 Конвенция Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 26 мая 1995 г.)[Текст] : СЗ РФ, 1999, № 13, ст. 148.

1 Российская Федерация. Конституция (1993).Конституция РФ [Текст]: офиц. текст. – М.: Маркетинг, 2001. – 39 с. – ISBN 5-94462-025-0.

3 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51 – ФЗ с изм. 27.03.2009 г. // Cправочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 27.03.2009.

4 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ с изм. 24.03.2009 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 24.03.2009.

5 Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ с изм. 16.03.2009 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Послед. Обновление 16.03.2009.

6 Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ с изм. 28.12.2008 г. [Текст] : СЗ РФ, 2008, №1, ст.16.

7 Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 г. № 63-ФЗ с изм. 19.12.2007 г. [Текст] : СЗ РФ, 2005, №52, ст.5574.

8 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ с изм. 11.02.2007 г. [Текст] : СЗ РФ, 2005, № 1 (часть 1), ст. 14.

9 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122- ФЗ с изм. 18.12.2006 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 18.12.2006.

10 О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения Федеральный закон от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ с изм. 31.12.2005 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 31.12.2006.

11 Об ипотеке (залоге недвижимости) Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ с изм. 30.12.2004 № 216 – ФЗ [Текст]: СЗ РФ, 2005, №1 (часть1), ст.42.

12 Об оценочной деятельности в Российской Федерации Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 122-ФЗ с изм. 22.08.2004 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 22.08.2004.

13 Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации Федеральный закон от 31.05.2002 г. № 163-ФЗ с изм. 20.12.2007 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 20.12.2007.

14 О техническом регулировании Федеральный закон от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ с изм. 09.05.2005 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 09.05.2005.

15 Адрианов, И.И Жилищное законодательство [Текст] : практические вопросы / И.И.Адрианов. – М.: Юридическая литература, 1988. – 232 с.

16 Гетман, Е.С. Наем жилого помещения [Текст] : журнал Юрист. – М : Нома ИНФРА-М, 2006 – ISSN 1602-6580. 2006, №7.

17 Гражданское право России [Текст] : курс лекций / часть первая / Под ред. О.Н. Садикова – М.: Юридическая литература, 2004. – 424 с. – ISBN 5-238-00435-4.

18 Гражданское право [Текст] : учебник для вузов / в 2 т. / Под ред. доктора юр. наук, проф. Е. А. Суханова. - М.: Юрайт, 2004. – 510 с. – ISBN 5-234-00432-5.

19 Гражданское право [Текст] : учебник для вузов / часть I / Под ред. А. П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ТЕИС, 2004. – 448 с. – ISBN 5-9512-427-8.

20 Гражданское право [Текст]: учебник для вузов /часть 1 / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. - М.: Статут, 2001. – 436 с. - ISBN 5-8254-02356-7.

21 Гражданское право [Текст] : в 2 т./ Том II / учебник для вузов / Под ред. проф. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 2002. – 560 с. - ISBN 978- 5-222-11829-3.

22 Еремичев, И.А. Жилищное право [Текст] : схемы и комментарии / И.А.Еремичев, Э.Л. Страунинг. - М.: Юриспруденция, 2002.- 107 с. – ISBN 5-89123-088-6.

23 Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации [Текст] : части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: ПРИОР, 2004. – 462 с. – ISBN 978-5-328-7.

24 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации [Текст] : часть первая / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА М, 2002. – 654 с. – ISBN 5-7975-0593-0.

25 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации [Текст] : части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой, проф. А.Ю. Кабалкина. – М.: Право и закон, 2004. – 788 с. – ISBN 1605-6590-067-0.

26 Крашенинников, П.В. Жилищное право [Текст] : учебное пособие / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2005. – 522 с. – 5-7749-0258-5.

27 Кудашкин, А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма [Текст] : журнал Право в вооруженных силах. – М.: Норма, 2005 – ISSN 1203-4590. 2005, №10.

28 Литовкин, В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ [Текст] / В.Н. Литовкин. – М.: Юнити, 2005. – 788 с. – ISBN 5-9512-0267-3.

29 Опарина, Л.О. Жилищное право [Текст] : учебное пособие / Л.О.Опарина. Сыкт.: КРАГСиУ, 2003. – 39 с. – ISBN 978-423-01.

30 Потяркин, Д. Договор найма жилого помещения [Текст] : журнал Российская юстиция. – М.: Нома ИНФРА-М, 1998. – ISSN 1232-6790. 1998, №2.

31 Тихомиров, М.Ю. Социальный наем жилых помещений [Текст] : новые правила / М.Ю.Тихомиров. – М.: Статут, 2005. – 33 с. - ISBN 5-9587-3421-0.

32 Седугин, П.И. Жилищное право [Текст] : учебник для вузов / П.И. Седугин. изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: Норма, 2003.- 341 с. ISBN 5-83455-0234-7.

33 Стяжкина, Т.А. Сборник типовых договоров. Более 450 образцов [Текст] / Т.А. Стяжкина 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Экзамен, 2002.- 203 с. – ISBN 397-4432-0222-0.

Приложение А

Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 г. Москва об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения

Опубликовано 27 мая 2005 г.

Вступает в силу: 4 июня 2005 г.

Во исполнение статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет: