Рынок земли в Республике Беларусь: особенности функционирования, принципы формирования

3. Рынок земли в Республике Беларусь: особенности функционирования, принципы формирования

Важнейший вопрос земельных отношений на современном этапе - развитие многообразия форм собственности и хозяйствования. В республике в последние годы сложились различные мнения по этому вопросу. Одни выступают за полное отрицание частной собственности на землю и ее рыночного оборота, кроме участков в личных подсобных хозяйствах, садово-огородных кооперативов, для дачного и жилищного строительства. Другие, наоборот, выступают за законодательное признание купли-продажи земли и соответственно частной собственности на землю. Практически из-за этих крайних позиций сдерживается принятие перспективных правовых механизмов, остается низкой заинтересованность товаропроизводителей и финансово-кредитных структур в налаживании стратегического взаимодействия.

В условиях, когда в предприятиях нет достаточных внутренних резервов для экономического подъема, необходимы внешние кардинальные государственные меры. Формы их осуществления могут быть самыми разными - присоединение к крепкому и жизнеспособному сельхозпредприятию, птицефабрике, комплексу или к сравнительно близко расположенному промышленному предприятию. Может быть применен вариант продажи имущества (включая землю по выкупной цене) состоятельным коммерческим структурам (отечественным и иностранным), способным вкладывать капитал в развитие сельскохозяйственного производства, в том числе в землю, осваивать новые высокоинтенсивные технологии и повышать плодородие почв.[6]

В настоящее время становится актуальной проблема агропромышленной интеграции, которая, с одной стороны, отражает объективную закономерность и требования развития смежных сфер агропромышленного комплекса для достижения более высокого конечного результата в самом сельском хозяйстве (и безусловно, на земле). С другой стороны, ее можно рассматривать как механизм подъема сельскохозяйственных предприятий, прежде всего недостаточно эффективных. Включение этих предприятий в общую интеграционную цепочку позволит им не только сохраниться, но и преобразоваться, как уже отмечалось, на новой технико-технологической основе с адаптацией к рыночным"условиям". Сейчас важно обосновать наиболее рациональные пути становления агропромышленной интеграции применительно к особенностям современного этапа развития АПК, используя для этого научные разработки как недавнего прошлого, так и последнего времени.

Какая форма земельных отношений и рыночного оборота земли наиболее приемлема в конкретных условиях? Если выбор делается в пользу регулируемой государством купли-продажи имущества, то дополнительно надо учитывать, насколько сельские товаропроизводители подготовлены к правовому введению цивилизованного рынка земли. Имеются в виду, в частности, узаконенная кадастровая оценка земли, наличие соответствующей инфраструктуры земельного рынка, кадровое обеспечение земельных преобразований и т.п. В противном случае, без должной подготовки, непродуманные земельные изменения неизбежно приведут к разрушительным последствиям, дискредитирующим сами по себе нужные и востребованные меры.

Следует хорошо осознавать, что абсолютно свободного рынка земли в мире не существует. В различных странах он свободен относительно, поскольку регулируется как системой правовых регуляторов, так и экономических, строго сообразуясь с законами и закономерностями рыночного хозяйства.

Земельное законодательство должно предусматривать действенные механизмы развития многообразия земельных отношений, то есть права и обязанности владельцев и собственников земельных участков, землепользователей (в частности, арендаторов), а также экономический инструментарий регулирования сделок земельного оборота.

Оборот земель - это переход земельных участков от одних лиц к другим посредством заключения договоров и правовых сделок. Формами земельного оборота являются: купля-продажа, аренда, передача земельного участка в уставный фонд организации, залог земли при ипотечном кредитовании, наследование, дарение и другие формы.

Часть сделок земельного оборота имеет преимущественно рыночный характер. Это прежде всего сделки аренды, купли-продажи земельных участков, залога при получении кредита и т.д. А дарение и наследование участков представляют собой сделки внерыночного оборота земель. Своеобразными формами сделок являются операции с земельными долями в сельскохозяйственных предприятиях, которые в нашей стране пока не получили развития.

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, в основе которой находится механизм согласования интересов землевладельцев и землепользователей с целями государства и общества в целом. Составляющими факторами земельного рынка являются: отношения владения, пользования, распоряжения и формы собственности (государственная, частная), методы передачи права собственности (аренда, продажа, залог и т.д.), условия конкуренции (свободный выбор участника), нормативы денежной оценки и условия действия складывающейся цены на землю, а также законодательно установленная совокупность норм и правил для целевого использования всего инструментария регулирования земельных отношений.

Для становления земельного рынка необходимо как минимум два условия: любой участок земли может перейти к новому собственнику; у каждого земельного участка должна быть своя цена. Такой рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает к максимально продуктивному использованию, образует механизм ее перехода к тому, кто способен эффективно хозяйствовать. Значит, рынок земли должен быть обязательно встроен в систему государственной политики, что призвано направлять названные условия в интересах общества.

В структуре земельного рынка можно выделить два основных сегмента. Первый - рынок земель, находящихся в государственной собственности (республиканской или местной). Второй - рынок земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц и граждан. Одновременно выделяются шесть категорий граждан и типов деятельности в сочетании с вариантами целевого использования земельных участков: граждане для индивидуального жилищного строительства; для ведения личного подсобного хозяйства; кооперативного садоводства и животноводства; граждане и их объединения для предпринимательской деятельности; участки под приватизированными предприятиями; крестьянские (фермерские) хозяйства и другие сельскохозяйственные предприятия.

Как показывает проведенный нами анализ, в странах с развитым рынком наблюдается следующая закономерность в обороте земли. В периоды экономического подъема спрос на земельном рынке растет, увеличиваются цены, повышается заинтересованность потенциальных продавцов земельных участков. В периоды экономического спада или депрессии земельный рынок приобретает сравнительно вялый характер. В течение года от 1,5 до 4% собственников стремятся продать свои участки.[8]

Экстраполируя эти пропорции на возможный белорусский земельный рынок, можно дать вероятные оценки его размеров. Например, сегмент частного земельного рынка, где возможны сделки купли-продажи участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, может включать в среднегодовом исчислении примерно 20 тыс. га (из расчета продажи 2% площади, занятой под личными подсобными хозяйствами, равной сейчас чуть меньше 1,0 млн. га). Площадь земель, продаваемых фермерскими хозяйствами, может составить 3,5 тыс. га в год (из расчета продажи 3% площади земель фермерских хозяйств, составляющей в настоящее время 115 тыс. га). Владельцы садоводческих и огороднических кооперативов могут ежегодно продавать примерно 3,0 тыс. га площади своих участков (из расчета продажи 4% общей площади под этими кооперативами, которая равна в настоящее время 7,3 тыс. га).

Что касается вообще состояния сельскохозяйственных земель, которые на сегодня занимают львиную часть территории, при этом в весьма экономически выгодных для другой деятельности местах, то ситуация следующая. С каждым годом видно уменьшение площадей. (приложение 2, рис 1.2), что наряду с увеличивающимися объема с/х производства говорит об интенсификации сельского хозяйства, увеличении свободных земель, и перспективах продолжения сложившейся тенденции. [17, с. 227]

Таким образом, с высоким уровнем вероятности можно предполагать, что около 30,0 тыс. га земель частного сектора будут ежегодно менять своих владельцев. Этот прогноз можно считать относительно реальным, поскольку он совпадает с динамикой показателей в период становления земельного рынка в смежных странах (России, Украине, Литве и др.). Вместе с тем с развитием рынка и повышением цен на земельные участки площадь оборота купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения в республике в частном секторе может даже превысить названный размер в 2,0-2,5 раза и составить 60,0-75,0 тыс. га.

Если в стране законодательно будет урегулирован оборот земель, находящихся в пользовании коллективных сельскохозяйственных предприятий, то в процесс купли-продажи может быть вовлечено еще не менее 110 тыс. га сельскохозяйственных угодий (из расчета 1,5% площади (7,4 млн. га), находящейся в настоящее время в использовании крупных сельскохозяйственных организаций).[8]

Следовательно, общая сумма в размере 140 тыс. га - это вероятный потенциал рынка земли в Республике Беларусь, представляющий только сделки купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Площадь арендных сделок может быть на порядок больше размера сделок купли-продажи земельных участков и составлять около 1,4 млн.га.

Таким образом, в общий рыночный оборот сельскохозяйственных земель может ежегодно вовлекаться площадь, равная 1,5 млн. га (приложение, рис.3.1.).

Рис 3.1. Прогнозируемое развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения

Приведенные предположительные расчеты показывают на возможность формирования и функционирования в перспективе в республике рыночного земельного оборота.

Важнейшей проблемой на пути становления рынка земли является определение цены и на этой основе реальной величины арендной платы, земельного налога, залоговой стоимости и т.д. Изучение показывает, что, с одной стороны, земля должна быть стимулом для эффективного землепользования и достижения высоких хозяйственных результатов. С другой -она должна позволять землепользователям получать соответствующую прибыль, которая наряду с личными доходами сделает возможным формирование частнособственнического капитала и его приоритетное вложение в развитие производства.

С учетом вышеизложенного и используя величину цены земли и арендной платы, целесообразен вероятностный расчет денежной выручки от возможного рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, который представлен на рис. 3.2.

Рис.3.2. Расчет денежной выручки от возможного рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Беларусь

Как показывают расчетные данные таблицы, годовая купля-продажа 137 тыс. га сельскохозяйственных земель обеспечит денежную выручку 143 млн. долл. Кроме того, от аренды может быть получено еще 14,3 млн. долл. В итоге годовой рыночный оборот земли может дать сельскохозяйственным товаропроизводителям доход в сумме 157,3 млн. долл., который возможно будет использовать как на улучшение плодородия земли, так и на развитие сельскохозяйственного производства.[6]

Рыночные преобразования в аграрном секторе экономики требуют согласованных действий по следующим основным направлениям:

- сбалансированность земельных преобразований с другими мероприятиями экономической реформы. Прежде всего следует продолжить начатые мероприятия по реорганизации и финансовому оздоровлению неплатежеспособных государственных и кооперативных сельскохозяйственных предприятий и крестьянских фермерских хозяйств;

- совершенствование работы служб земельного кадастра, регистрации сделок с землей; развитие сферы консалтинговых услуг, оказываемых землепользователям;

- постепенное (по мере стабилизации социально-экономического развития страны) формирование регулируемого земельного рынка. Такое государственное регулирование может включать ограничения на размер (дифференцируемый по регионам) земельной площади, находящейся в собственности физического лица; на куплю-продажу земель, полученных из государственного фонда; на изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель. Например, приобретение земли в собственность целесообразно лицам, имеющим специальное образование и опыт работы в сельском хозяйстве. Предоставление же сельскохозяйственных земель иностранным фирмам и гражданам необходимо только на выгодных условиях аренды.

Таким образом, главная задача, которую предстоит решить в области земельных отношений в связи с формированием рынка, - создание институциональных и экономических условий для реализации прав собственности на землю, становление развитой рыночной инфраструктуры, что даст возможность увеличить доходы от использования земли, повысить ее концентрацию (консолидацию) у перспективных владельцев и собственников, способных организовывать эффективное землепользование и производство.

Национальную модель земельных преобразований необходимо строить исходя из сочетания принципов социальной справедливости и экономической эффективности. В этой связи концепция формирования новой системы земельных отношений и механизм их регулирования должны включать:

·  радикальные преобразования отношений собственности на землю, обеспечивающие создание конкурентной среды для эффективной работы многообразных форм землевладения, землепользования и распоряжения;

·  поэтапное внедрение рыночного оборота земель - вначале широкое использование различных видов аренды, затем введение таких рыночных форм и операций, как залог, передача в виде пая в неделимый фонд предприятия, обмен земельными участками, выкуп пая (возможно льготный) с правом получения кредита на эти цели и др. И только на третьем этапе -подконтрольная государству купля-продажа земель, в том числе и для целей сельскохозяйственного производства;

·  создание действенного механизма управления земельными ресурсами, обеспечивающего повышение эффективности землевладения и землепользования, последовательную интенсификацию производства.

Таким образом, становление рынка земли в РБ является на сегодняшний день проблемой комплексной и не решаемой в один день. В настоящее время становится актуальной проблема агропромышленной интеграции. Включение этих предприятий в общую интеграционную цепочку позволит им не только сохраниться, но и преобразоваться, как уже отмечалось, на новой технико-технологической основе с адаптацией к рыночным"условиям".

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты – монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который приносит использование земли владельцу. Цена земли – это капитализированная рента.

Крестьяне, являющиеся собственниками своего участка, в качестве хозяйствующих субъектов получат дифференциальную ренту, а в качестве собственников земли они ее присваивают. Абсолютной ренты в крестьянском хозяйстве нет.

Повсюду, где силы природы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, - будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительное место, - лицо, признаваемое собственником этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты.

Что касается РБ, то основной проблемой сегодня является установление адекватной рыночной стоимости земли. Без рынка земли это невозможно в принципе.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.  Бондарь, А.В., Воробьев В.А., Сухарева Н.Н. /под ред. Бондаря А.В, Воробьева В.А. Микроэкономика. Учебное пособие. -Минск : БГЭУ,2007.-415с.

2.  Барановский, С.И. Экономическая теория / С. И. Барановский, А. С. Козлов, В. А. Усевич. - Минск: БГТУ, 2007. - 114 с.

3.  Булыгина, С.А.,Демина, Н.Ф., Лукьянова, А.А. Организационно-экономические основы развития земельных отношений в современных условиях.-Красноярск: Изд-во Краснояр. гос. аграр. ун-та,2004.-279с.

4.  Государственное регулирование сельскохозяйственного производства Беларуси: Предложения / Акад. аграр. наук Респ. Беларусь, Белорус. НИИ экономики и информ. АПК. - Мн.: БелНИИЭИ АПК, 2006. - 67 с.

5.  Земельные отношения и земельная рента / Министерство сельского хозяйства и продовольствия Республики Беларусь. Главное управление образования, науки и кадров, Учреждение образования «Белорусская государственная сельскохозяйственная академия», Кафедра экономической теории. - Горки: Белорусская государственная сельскохозяйственная академия, 2006. - 52 с.

6.  О мелиорации земель: Закон Респ. Беларусь от 23 июля 2008г. № 423-3: Принят Палатой представителей Нац. собр. Респ. Беларусь 24 июня 2008г.: Одобр. Советом Респ. Нац. собр. Респ. Беларусь 28 июня 2008г.//Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь.- 2008.-№184.-С. 122-132.

7.  Капчан Е. Вопросы формирования и предоставления земельных участков. // Юрист.- 2007.-№12.-С. 18-21.

8.  Капчан Е. Рынок земли в Республике Беларусь: землепользование и Земельные отношения: тонкости и новые возможности. // Юрист.- 2009.-№ 5.-С. 21.

9.  Курс экономической теории. Учеб. / М.И. Плотницкий, Э.И. Лобкович, М.Г. Муталимом . - Минск :МиСант ,2003.- 496с.

10.Лемешевский И.М. Экономическая теория. Основы. Вводный курс: учебно-методическое пособие для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / И. М. Лемешевский.- 3-е издание, дополненное и переработанное - Минск: ФУАинформ, 2007. - 407с.

11.Лемешевский , И. М. Микроэкономика. Социально-экономический аспект. Учебное пособие для студентов экономических специальностей вузов / И. М. Лемешевский. - 3-е издание, дополненное и переработанное - Минск: ФУАинформ, 2006.-510 с.

12.Методические подходы к формированию новых эффективных земельных отношений / Государственное научное учреждение «Институт экономики Национальной академии наук Беларуси», Центр аграрной экономики. - Минск: Институт экономики, 2006. - 79 с.

13.Национальная экономическая газета - Рынок земли -http://www.neg.by/news/5383.html. - Дата доступа:27.09.2009

14.О мелиорации земель: Закон Респ. Беларусь от 23 июля 2008г. № 423-3: Принят Палатой представителей Нац. собр. Респ. Беларусь 24 июня 2008г.: Одобр. Советом Респ. Нац. собр. Респ. Беларусь 28 июня 2008г.//Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь.- 2008.-№184.-С. 122-132.

15.Станкевич Н.Г. Вещные права на землю.- Гродно: Гродненский государственный университет имени Янки Купалы,2003.- 160с.

16.Кодекс РБ о земле[Электронный ресурс] – 2009. – Режим доступа: http://pravo.kulichki.com/vip/zeml/index.htm– Дата доступа: 24.11.2009

17.Статистический ежегодник [Республики Беларусь] / Национальный статистический комитет Республики Беларусь, Министерство статистики и анализа. - Минск: [б. и.], 2009.