Исследование прав и обязанностей сторон в договоре аренды земли

СоДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Понятие сторон договора аренды земельного участка

2. права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Земля обладает ценностью, которая отличает ее от любого другого материального объекта. Роль, которую играет земля в экономике каждой страны, не всегда очевидна, но имеет огромное значение. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие, поскольку у инвестора едва ли появится желание делать долгосрочные капиталовложения. Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время все большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды. Как указывает Л.О. Федькин, до принятия Земельного кодекса Российской Федерации[1] (ЗК РФ) отсутствие правовой базы приводило к широкой нормотворческой деятельности субъектов РФ[2]. Принимаемые субъектами РФ нормативные правовые акты во многом, как показывает опыт недавних лет, противоречили федеральному законодательству.

ГК РФ, признавший земельный участок объектом недвижимости, не регулировал и не мог урегулировать в полном объеме арендные земельные отношения. Принятие ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[3] не дало полного решения всех существующих проблем в правовом регулировании названного института. В настоящее время налицо наличие противоречий между нормами ЗК РФ и ГК РФ, поскольку нормами названных актов устанавливаются различные правовые конструкции при регулировании аренды земельного участка.

Более того, нормами ЗК РФ не всегда в достаточной мере урегулированы отношения, которые могут иметь место при возникновении прав на земельный участок. Указанное обстоятельство вызывает сложности при применении указанных норм на практике. Исследование норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяет сделать вывод о наличии правовых коллизий, вызывающих сложности при практическом и эффективном применении норм названного закона. В частности, предусмотренный законом механизм применения к ранее заключенным договорам аренды земельных долей института доверительного управления не гарантирует получение собственником доли платы за ее использование.

Целью работы является исследование прав и обязанностей сторон в договоре аренды земли.

К задачам исследования необходимо отнести:

- изучение понятия сторон договора аренды земельного участка;

- исследование прав и обязанностей сторон договора аренды земельного участка.

1. Понятие сторон договора аренды земельного участка

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ[4] принадлежит, прежде всего, его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, которые в соответствии со ст. 124 ГК РФ[5] выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В роли арендодателей от имени РФ, субъектов РФ, муниципальных образований обычно выступают департаменты (комитеты) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду (например, в силу договора поручения или комиссии)[6].

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Иностранцы и лица без гражданства по общему правилу могут быть как арендаторами, так и арендодателями. Последнее касается только тех особых случаев, когда они являются собственниками земельных участков (например, если они стали собственниками здания, сооружения) или же заключают договор субаренды. Согласно ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду предоставлено также лицу, которому участок предоставлен в постоянное пользование, но такое право может быть осуществлено только с согласия собственника земельного участка. Эта статья находится в противоречии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ[7], согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ в числе арендодателей названы только собственники, что явно противоречит ГК РФ, хотя в этом же пункте указывается о предоставлении земельных участков в соответствии с гражданским законодательством. Эта норма встретила почти единодушную критику в литературе[8], при этом многие исследователи полагают, что в данном случае имеет место просто техническая ошибка. Стороной договора аренды могут быть не только собственники (с согласия собственника или в силу положений закона).

Таким образом, указание в ст. 22 ЗК РФ о том, что в аренду земельные участки могут сдаваться только собственниками, было бы правильно толковать не в прямом смысле, а как указание на то, что только собственник решает данный вопрос в принципе (определяет саму возможность), если даже он непосредственно и не заключает договор аренды. Хотя иногда рассматриваемая норма воспринимается именно так - ограничительно и, на наш взгляд, ошибочно[9].

Следует упомянуть о тех проблемах, которые возникают при заключении договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или арендодателя. Нормативной базы по данному вопросу явно недостаточно. В этой связи существенным представляется разъяснение Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. по этому вопросу.

Пленум разъяснил, что в тех случаях, когда на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат разным лицам и на разных основаниях (праве собственности, праве хозяйственного ведения и т.п.), то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании[10].

Суд также указал, что договор аренды может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом производится при этом с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Но понуждение к заключению договора аренды в отношении отдельных владельцев помещений не допускается. Поскольку остается открытым вопрос о том, как же будут исполняться обязанности по такому договору аренды, то в п. 20 Постановления Пленума специально указано, что в силу п. 2 ст. 322 ГК РФ обязанности нескольких должников в предпринимательских отношениях являются солидарными.