Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

2. права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

Содержание прав и обязанностей арендатора и арендодателя по договору аренды земельного участка в общем виде определено в гл. 34 ГК РФ. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению участка, со всеми его принадлежностями и документами, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Арендодатель освобождается от этой ответственности только в случае, если недостатки были оговорены им при заключении договора, были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра (ст. 612 ГК РФ). При этом следует учитывать и специфические правила ст. 37 ЗК РФ.

Земельный участок должен быть включен в оборот с учетом требований Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»[11], т.е. он должен быть внесен в Единый государственный реестр земель, кадастровые книги. Объектом аренды может быть и тот участок, который не имеет индивидуального кадастрового номера, но этот номер должен быть у земельного участка, часть которого арендуется. Обязанность предоставить земельный участок является самостоятельной обязанностью арендодателя. Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не вправе истребовать его от прежнего арендатора[12]. Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок (ст. 398 ГК РФ).

Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено в договоре. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания - в разумный срок до окончания действия договора.

В случае отказа арендодателя на заключение договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендодатель имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и/или возмещения убытков. При этом необходимо иметь в виду, что указанные права принадлежат прежнему арендатору только в случае заключения арендодателем с другим лицом договора аренды. Так, суд не удовлетворил иск арендатора к арендодателю, отказавшему арендатору в заключении договора аренды на новый срок и передавшему объект недвижимости третьему лицу в безвозмездное пользование, признав ссылку на ст. 621 ГК РФ необоснованной.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. Так, п. 8 ст. 22 ЗК РФ также предусматривает право выкупа земельного участка арендатором, более того: это его право выкупа является преимущественным; реализация его производится в порядке, предусмотренном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности третьим лицам (не сособственникам). Следовательно, подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ[13]. Однако это право действует только при аренде участка, находящегося на праве государственной или муниципальной собственности. Если участок находятся на праве собственности физического или юридического лица, то выкуп также возможен, но арендатор в таких случаях не обладает указанным преимущественным правом. Не применяется рассматриваемая норма и в случаях, когда граждане (или юридические лица) являются собственниками зданий (сооружений), расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Сходная норма имеется и в п. 4 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[14]. Выкуп в данном случае производится с учетом особенностей, установленных ст. 8, 10 данного Закона (т.е. с учетом приоритета покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления). Но в п. 4 ст. 10 вопрос о преимущественном праве арендатора государственных или муниципальных земель выкупить землю решается несколько иначе - это право обусловливается: а) истечением трехлетнего срока аренды и б) надлежащим использованием земельного участка.

Н.А. Сыродоев считает неправомерным применение к отношениям по поводу преимущественного права приобретения в собственность земельного участка положений ГК РФ о приобретении доли в праве общей собственности. Он отмечает, что в случае приобретения в собственность земельного участка арендатором не нужно дожидаться появления другого покупателя и предоставлять арендатору возможность приобретения земельного участка на условиях, предложенных этим покупателем, а целесообразно рассматривать арендатора как первого и основного покупателя[15].

С таким утверждением можно согласиться, поскольку смысл норм, регулирующих продажу доли в общей собственности (общие нормы ГК РФ), и специальных норм, предусматривающих преимущественное право арендатора земельного участка на выкуп, существенно различаются. Если в первом случае задачей является обеспечить интерес прочих сособственников, а во втором - обеспечить приватизацию данного участка в пользу добросовестно и стабильно использующего его фактического пользователя (арендатора). В связи с этим если при продаже доли сособственником требуется наличие третьего лица, желающего приобрести долю, то в случае, определенном п. 8 ст. 22 ЗК РФ, это условие не требуется.

Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

Право на выкуп земли, в том числе в рамках приватизационных процессов, не должно превращаться в обязанность выкупа, в этом направлении развивается и судебная практика. Условие о выкупе арендованных участков недействительно, если законодательством предусмотрены ограничения на их куплю-продажу (это касается и случаев, когда выкупается участок менее минимального размера).

Некоторые разъяснения по спорным вопросам выкупа арендованных земельных участков содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года[16]. Так, п. 7 данного Постановления подтверждено, что факт заключения договора аренды земельного участка до введения в действие ЗК РФ не лишает собственника недвижимости права выкупа этого участка в соответствии с правилами п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если собственник недвижимости заключает договор аренды после введения ЗК РФ в действие, то следует считать, что тем самым он реализует свое исключительное право, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, и лишается возможности приватизировать участок.

Представляющее интерес толкование дано в п. 14 указанного Постановления по поводу ситуации, когда покупатель приобретает здание (сооружение) на участке, принадлежащем продавцу на праве аренды. Покупатель в таком случае с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает и право пользования земельным участком, необходимое для использования данной недвижимости. При этом он считается именно арендатором независимо от того, оформлялся ли в установленном порядке договор аренды с собственником земельного участка.

Рассмотрим еще одно важное разъяснение, содержащееся в п. 22 указанного Постановления. Если договором аренды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, принадлежащий арендодателю, то на срок аренды недвижимости арендатор считается обладающим «правом пользования» той частью участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Отсутствие в договоре условия об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Арендатор может пользоваться данным участком без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Фактически данное разъяснение ввело особый вид вещных прав.

Согласно ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков пользуются всеми правами собственников земельных участков за исключением права собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения. В обязанности арендаторов, как и иных пользователей, не являющихся собственниками земельных участков согласно ст. 42 Земельного кодекса, входит использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к определенной категории земель, разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, осуществление мероприятий по охране земель, соблюдение порядка пользования лесами, водными и прочими природными объектами. Отказ граждан и юридических лиц от принадлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращение их обязанностей[17].

В связи с этим самостоятельную обязанность арендатора составляет обязанность целевого использования земли, что и закреплено в земельном законодательстве. Понятие целевого использования земельного участка включает в себя, в том числе, использование участка в режиме, свойственном для данной категории земель, обязанность не выходить за пределы так называемого разрешенного использования, а также обязанность применять те способы использования земли, которые не причиняют вреда земле как природному объекту[18].

Самостоятельной обязанностью арендатора является также обязанность сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством. Данная обязанность фактически шире, так как в соответствии с Градостроительным кодексом, Законом о государственном кадастре и другими нормативными правовыми актами на арендатора возлагается обязанность обеспечить межевание, восстановить границы, если они разрушены или повреждены, и т.п. Это обязанность не только в отношениях с государством или соответствующим муниципальным образованием, но и в отношениях с арендодателем.

Самостоятельной и значимой для рассматриваемых отношений является и обязанность осуществлять мероприятия по охране земель. В литературе вопрос о том, что входит в понятие «охрана земель», а также о соотношении данного понятия с близкими ему («рациональное использование» и др.) является спорным[19]. Однако применение различных организационно-правовых форм использования земли всегда обоснованно связывалось с вопросом ее рационального использования. В целом эта проблематика не относится к теме работы, ряд вопросов вообще имеет административный характер. В данном случае необходимо лишь подчеркнуть, что содержательная часть самых различных обязанностей лиц, фактически владеющих участками земли, может и должна составлять также и обязанности непосредственно по договору.

В частности, было бы правильным считать, что в числе обязанностей арендатора перед арендодателем есть и обязанность по рациональному использованию земельного участка, обеспечению охраны земель[20]. В отношениях аренды земельных участков, прежде всего имеющих сельскохозяйственное назначение, данная обязанность перерастает из публично-правовой в частноправовую.

Важными для обеспечения устойчивости права аренды являются нормы законодательства о сохранении в силе договора при переходе права собственности на сданное в аренду имущество (земельный участок) к другому лицу (ст. 617 ГК РФ). При смене арендатора договор аренды не всегда сохраняет силу. По общему правилу в случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Однако арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор, в случае, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет требуемых документов на землю, - например, в связи с тем, что договор аренды не был своевременно оформлен. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные законом права на землю.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на данный участок. Поскольку передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, то сохраняются и права обладателей соответствующих сервитутов в отношении данного участка. Неисполнение обязанности предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков[21]. Так, участок, передаваемый в аренду, может быть обременен сервитутом. В п. 1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника.

В силу ст. 613 ГК РФ при передаче земельного участка, обремененного сервитутом, в аренду права сервитуария сохраняются, к арендатору переходят обязанности (позитивные и негативные) собственника служащего земельного участка по договору о земельном сервитуте, корреспондирующие соответствующим правам сервитуария. Кроме договора, основанием возникновения земельного сервитута могут быть: закон, административный акт и судебное решение. В литературе высказывается мнение, что основанием возникновения сервитута может быть и односторонняя сделка, например завещательный отказ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии. Согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При этом Кодекс содержит немало норм, являющихся по своей сути гражданско-правовыми. Однако уже в силу их присутствия именно в ЗК РФ имеются основания для отнесения их к нормам земельного права.

Эту ситуацию можно рассматривать как с позиции, предложенной в п. 2 ст. 3 ГК РФ, так и с позиции п. 3 ст. 3 Кодекса. Представляется, что основной причиной подобных проблем является «самостоятельность» земельного права в российской правовой системе, что не характерно для большинства других национальных правовых систем. Поэтому решение связанных с этим проблем, на наш взгляд, требует скоординированных действий ученых-юристов, представителей правоприменительных органов и законодателя.

Так, существенные отличия содержатся в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК РФ арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно ЗК РФ арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

Таким образом, ГК РФ и ЗК РФ имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК РФ, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК РФ.

Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК РФ, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК РФ, а ЗК РФ, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6441.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6428.

3.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ, 20.07.2009, N 29, ст. 3582.

4.  Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6410.

5.  Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ, 11.05.2009, N 19, ст. 2283.

6.  Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2005.- N 5.

7.  Гаврилов, Э.П. Преимущественное право покупки / Э.П. Гаврилов // Российская юстиция.- 2007.- N 2.

8.  Кокоева, Л.Т. Аренда: основные проблемы правового регулирования / Л.Т. Кокоева.- Владикавказ, 2003.- 380 с.

9.  Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие / А.Л. Корнеев.- М.: Городец, 2006.- 426 с.

10.  Краснов, Н.И. О понятиях рационального использования и охраны земли / Н.И. Краснов // Государство и право.- 2005.- N 10.

11.  П.9 информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ.- 2002.- N 3.

12.  Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации/ Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина.- М.: ИНФРА-М, 2007.- 456 с.

13.  Сыродоев, Н.А. Новый Земельный кодекс РФ / Н.А. Сыродоев.- М.: Аспект-Пресс, 2007.- 399 с.

14.  Федькин, Л.О. Аренда земельных участков: гражданско-правовой аспект: дисс. канд. юр. наук / Л.О. Федькин.- Краснодар, 2005.- 231 с.

15.  Харьков, В.Н. Рациональное использование земельных ресурсов: понятие и правовое регулирование / В.Н. Харьков // Государство и право.- 2008.- N 9.

[1] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6441.

[2] Федькин, Л.О. Аренда земельных участков: гражданско-правовой аспект: дисс. канд. юр. наук / Л.О. Федькин.- Краснодар, 2005.- С. 5.

[3] Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ, 11.05.2009, N 19, ст. 2283.

[4] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ, 20.07.2009, N 29, ст. 3582.

[5] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6428.

[6] Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие / А.Л. Корнеев.- М.: Городец, 2006.- С. 248.

[7] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6441.

[8] Кокоева, Л.Т. Аренда: основные проблемы правового регулирования / Л.Т. Кокоева.- Владикавказ, 2003.- С. 272.

[9] Ельцова, И.Ю. Гражданско-правовое регулирование сделок с землей: дис. канд. юр. наук / И.Ю. Ельцова.- Саратов, 2003.- С. 23.

[10] Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2005.- N 5.

[11] Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6410.

[12] П.9 информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ.- 2002.- N 3.

[13] Гаврилов, Э.П. Преимущественное право покупки / Э.П. Гаврилов // Российская юстиция.- 2007.- N 2.- C. 15.

[14] Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ, 11.05.2009, N 19, ст. 2283.

[15] Сыродоев, Н.А. Новый Земельный кодекс РФ / Н.А. Сыродоев.- М.: Аспект-Пресс, 2007.- С. 14.

[16] Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2005.- N 5.

[17] Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие / А.Л. Корнеев.- М.: Городец, 2006.- С. 230.

[18] Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина.- М.: ИНФРА-М, 2007.- С. 254.

[19] Краснов, Н.И. О понятиях рационального использования и охраны земли / Н.И. Краснов // Государство и право.- 2005.- N 10.- С. 38-41.

[20] Харьков, В.Н. Рациональное использование земельных ресурсов: понятие и правовое регулирование / В.Н. Харьков // Государство и право.- 2008.- N 9.- С. 28-37.

[21] Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие / А.Л. Корнеев.- М.: Городец, 2006.- С. 251.