Задачи № 25, 15, 5

4. Задачи № 25, 15, 5.

Задача 25.

Определение существенных условий договора дает ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой существенными являются условия о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного типа, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуть соглашение.

То есть любой возмездный договор должен содержать предмет договора, цену, способы и порядок выполнения сторонами условий договора, ответственность за нарушение сторонами условий договора, условия освобождения от ответственности, а также другие необходимые условия.

Так как договор мены является возмездным договором, при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную (находящуюся в государственной, муниципальной собственности и др.), после регистрации договора мены в органах юстиции, к сторонам взаимно переходят:

- К владельцу приватизированной квартиры - право

пользования неприватизированной квартирой;

- К пользователю неприватизированной квартиры – право владения

приватизированной квартирой.

В настоящее время действует Инструкция о порядке обмена жилых помещений утвержденная Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12, регламентирующая порядок обмена жилых помещений.

Данная Инструкция от 9 января 1967 г. не приведена в соответствие с текущим законодательством - так, в ней имеются ссылки на статьи Гражданского кодекса РСФСР, уже не действующего, поскольку введены части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому при чтении Инструкции нужно руководствоваться ее духом, а не буквой и применять ее в той части, в которой она не противоречит действующему законодательству (Гражданскому кодексу РФ, Жилищному кодексу РСФСР и др.).

Можно обратить внимание и на Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве (ред. от 08.07.97). (являющимся приложением к Распоряжение Правительства Москвы от 9 апреля 1996 г. N 74) В частности так есть такие пункты:

1.   Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и договоры купли - продажи.

2.  Договор отчуждения содержит характеристику отчуждаемого жилого помещения (место нахождения, общая и жилая площадь, количество комнат, инвентаризационная оценка и другие необходимые условия договора и реквизиты сторон), указание об основании возникновения права собственности на жилое помещение, указание лица (лиц), приобретающего право собственности на жилое помещение, а в случае, если право собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, - указывается вид общей собственности (долевая, совместная).

Согласно ст. 567 ГК РФ: “п. 1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. П. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже….При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.”

Т. е. в законе определенно сказано, что к договору мены применяются

правила купли-продажи и что каждая из сторон является покупателем и продавцом. А в ст. 454 “Договор купли-продажи” указано, что покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Сумма естественно должна быть указана в договоре.

Что касается обмена приватизированной квартиры на неприватизированную, то законодательством это не запрещается. Инвентаризационная стоимость обеих квартир на основании технических паспортов выданных БТИ, должна быть внесена в договор.

Нанимателю квартиры нужно получить согласие наймодателя на обмен

квартиры.

Задача 15.

1)  Собственники жилых помещений выступают заказчиками на

техническое обслуживание, содержание, ремонт приватизированных квартир и развитие придомовых территорий.

Только на условиях заключения договора на техническое

обслуживание и ремонт приватизированных квартир, государственные или негосударственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы осуществляют техническое обслуживание и ремонт многоквартирных домов находящихся в собственности граждан (ст. 147 ЖК РФ).

Также, согласно ст. 129 ЖК РФ, за государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками.

Согласно условий задачи, собственники квартир в 12-квартирном доме полагают, что никто из них не заключал договор на обслуживание с гос. предприятием “Теплосеть”. Наверняка они правы в этом вопросе, но они должны были заключать договор на техническое обслуживание и ремонт приватизированных квартир с жилищно-эксплуатационным управлением, на чьем балансе числится дом. Вот ЖЭУ должно иметь договор с гос. предприятием “Теплосеть” на обслуживание этого дома.

Если собственники квартир в 12-квартирном доме самовольно отключатся от теплоснабжения, то согласно ст. 155 ЖК РФ, они должны возместить ущерб, причиненный жилищному фонду, жилым помещениям, инженерному оборудованию.

Согласно ст. 147 ЖК РФ, собственники жилых помещений в полностью приватизированном доме, вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования. Так что собственники конечно могут выбрать другое ЖЭУ или службу для обслуживания полностью приватизированного дома, но должны предупредить то ЖЭУ, на чьем балансе находится дом.

2) Если в ближайшие дни будет осуществлена регистрация созданного собственниками квартир товарищества собственников жилья, то указанное товарищество может самостоятельно осуществлять ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминимума, но при наличии лицензии на соответствующие виды деятельности. Если таковые отсутствуют, то заключаются договоры на управление или обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицо или организацией любой формы собственности.

Задача 5.

В части I ГК РФ, введенной в действие с 01 января 1995 г., более детально, чем в ГК РСФСР 1964 г., регламентированы вопросы, возникающие в связи с признанием сделки недействительной.

В новом ГК РФ недействительные сделки разделены на: оспоримые и ничтожные. Оспоримая сделка является недействительной в силу признания ее таковой судом, ничтожная – независимо от такого признания.

В части I ГК РФ четко определено, что право признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ничтожной сделки принадлежит только суду.

В данной ситуации, покупателю коровы Климову нужно обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения Ответчика – Федорова с исковым заявлением о признании сделки недействительной.

Рассматриваемая сделка является оспоримой. Иск о признании ее недействительной может быть предъявлен в течении специального срока исковой давности – одного года со дня, когда Истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Список литературы.

1.  Гражданский Кодекс РФ 1996 г.;

2.  Постатейный комментарий к Закону РФ "О защите прав потребителей" (Я.Парций);

3.  Комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей (под ред. Брагинского М. И.);

4.  Гражданское право. Часть 2. Под ред. Толстого, Сергеева. М. Проспект, 1998г.;

5.  Мартемьянов B.C, Хозяйственное право, учебник;

6.  Суханов Е.А, Гражданское право, учебник, том 2;

7.  Быстрова Г.Е, Аграрное право, учебник;

8.  Журнал “ Хозяйство и право, № 10, 1996 г. - статья “Договор контрактации” Веденин Н.Н.