Ипотечное кредитование

30. Ипотечное кредитование.

Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Для того, чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и, наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Тем не менее, осенью 2004 года на рынке ипотеки был зафиксирован резкий подъем: объем сделок вырос в 4 раза по сравнению с 2003 годом. В 2004 году объем ипотечного рынка Москвы и Подмосковья составил порядка 550-600 млн долларов. По экспертным оценкам специалистов, в 2005 году у рынка есть все предпосылки выйти на уровень 1 млрд долларов.

На сегодняшний день Сбербанк является лидером по популярности среди тех, кто хочет купить жилье с привлечением ипотечных кредитов. Здесь предлагаются интересные ипотечные программы, достаточно низкие кредитные ставки. При покупке квартиры в новостройке покупатели чаще всего обращаются во Внешторгбанк, Импэксбанк и Абсолют банк.

Наиболее развит ипотечный кредит в США, Канаде, Англии. Процент по кредиту колеблется в зависимости от экономической конъюнктуры и составляет от 15 до 30 % и более. Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования. Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицита кредитных ресурсов долгосрочного характера и высоких темпов инфляции. Ипотечный кредит необходим, так как ипотечное кредитование выгодно как имущество продающей стороны (при получении ипотечного кредита он может поднять цену на продаваемый объект), так и стороне, покупающей данное имущество (у покупателя меньше риска потерять капитал, так как он его диверсирует, то есть вкладывает в покупку данного объекта небольшую долю собственного капитала, в то время как остальную часть может вложить в более надежное дело), а также организации, предоставляющей кредит, так как она получает процент по кредиту. При этом риск вложения минимален, так как недвижимость всегда в цене. В развитой системе кредитования ипотека как залог недвижимости имеет крайне важное значение, так как кредитование для банка – это процесс, всегда связанный с возможным риском потери значительных денежных ресурсов. Именно поэтому для снижения риска невозврата кредита особенно тщательного анализа требуют не только вопросы кредитоспособности заемщика, но и его обеспечения.

31. Факторинговые операции

В ФО действуют три стороны: 1) факторинговая компания (или факторинговый отдел банка); 2) клиент (кредитор, поставщик товара); 3) предприятие (фирма) — потребитель товара.

Основная цель ф-гового обслуживания — инкассирование дебиторских счетов своих клиентов и получение причитающихся в их пользу платежей. В мировой практике существуют следующие виды ФО : — ф-г с финансированием и без финансирования; — открытый и закрытый (конфиденциальный) ф-г; — без права регресса и с правом регресса; — внутренний и международный и т.д.

При ф-ге с финансированием клиент (поставщик товара) уступает фактору-посреднику право последующего получения платежей от покупателей. Обычно клиенты получают от фактора 80—90% стоимости отгруженной продукции. Таким образом, фактор-посредник предоставляет клиенту кредит в виде досрочной оплаты поставленных товаров.

Резервные 10—20% стоимости отгрузки клиенту не выплачиваются, а бронируются на определенном счете на случай претензий в его адрес от покупателя по качеству продукции, цене и возмещаются поставщику в дальнейшем в момент поступления платежа за товар.

Под ф-гом без финансирования понимают инкассирование фактором-посредником дебиторских счетов клиента. В этом случае клиент ф-говой компании или банка, отгрузив продукцию, предъявляет счета своему покупателю через фактора-посредника, задача которого состоит в получении причитающихся в пользу клиента платежей в сроки, согласованные клиентом (поставщиком) и покупателем в хозяйственном договоре.

Открытый ф-г — это вид ф-га, при котором плательщик (должник) уведомляется об участии в расчетах фактора-посредника. Оповещение осуществляется путем записи на счете-фактуре о направлении платежа в адрес фактора.

При закрытом, или конфиденциальном, ф-ге покупатель вообще не уведомляется о переуступке поставщиком требований фактору-посреднику. В этом случае должник ведет расчеты с самим поставщиком, а последний после получения платежа должен перечислить соответствующую его часть ф-говой компании для погашения кредита.

Ф-г без права регресса означает, что фактор-посредник при неоплате покупателем счетов в течение определенного срока (обычно от 36 до 90 дней) должен оплатить все издержки по взысканию долга в пользу кредитора (поставщика). В этом случае поставщик не несет риска по проданной им фактору дебиторской задолженности.

Различают ф-г внутренний, когда поставщик, его клиент и банк, осуществляющий ф-говые операции, находятся в пределах одной страны. При экспортном (международном) ф-ге поставщик, его клиент и банк, осуществляющий ф-говые операции, находятся в разных странах.

Правовой основой взаимоотношений фактора-посредника с клиентом является договор, в котором указываются. В нем фиксируются обязанности сторон. Со стороны фактоpa-посредника -- это своевременная оплата переуступленных ему долговых обязательств, своевременная информация клиента о состоянии расчетов с плательщиками или возможности появления затруднений с определенными плательщиками. Поставщик, в свою очередь, обязан предоставлять банку всю документацию о поставках товаров, включая документы, подтверждающие, что клиент принял товары (услуги); предоставление банку сведений о неблагоприятных изменениях, происшедших с плательщиками, могущих изменить степень риска ф-говых операций банка; участие вместе с банком в рассмотрении дел в арбитраже.