Классификация и суть поправок

2 Классификация и суть поправок

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющие стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.[5]

В процессе анализа аналогов мы взяли за основу для расчётов аналоги, по которым у нас есть информация в базе данных.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·  Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.

·  Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

·  Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей продажных цен сравнимых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять шесть основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики.

После получения итоговых значений скорректированных цен продаж сравниваемых объектов проведём корректировку полученных значений по весовым коэффициентам.

При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок:

1.  Переданные права собственности на недвижимость,

2.  Условия финансирования,

3.  Условия продажи,

4.  Дата совершения сделки,

5.  Местоположение,

6.  Физические характеристики и т.д[6].

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов.

Рассмотрим подробно перечисленные выше элементы сравнения.

Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении стоимости, а следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружении на земельный участок. Тогда при сделке купли – продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость недвижимости, а следовательно, и цену продаж.[7]

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли – продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; 2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости; 3) финансирование сделки купли – продажи объекта недвижимости самим продавцом, т. Е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т. п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения – достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем, виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких – либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Условия рынка (время продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени является инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (право собственности, налогообложения и т. Д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравниваемых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи. Либо корректировку можно проводить с учетом фактора времени и коэффициента инфляции за данный промежуток времени, в среднем на 1% в месяц (инфляция составляет 8,8 %).

Местоположение. Пространственно – территориальные корректировки размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик: транспортная доступность, состояние природно – антропогенной среды, развитость социально – бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т. д.

Один из вариантов расчета корректировки местоположения – с помощью коэффициента относительной ценности.

Кроме основных корректировок имеются и другие корректировки, влияющие на стоимость объекта оценки. Набор показателей, которые влияют на стоимость объекта недвижимости, есть коэффициент относительной ценности для различных видов функционального использования.[8]

Для расчета коэффициента относительной ценности территории были выбраны по аналогии с Государственной кадастровой оценкой земель поселений 53 интегральных показателя (Методика опубликована и находится в открытом доступе на сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (http://www.goscomzem.ru/document/document.asp?id=5aa5-37d7-1312&documentId=12)).

Расчет показателя качества (коэффициента относительной ценности) участка включает в себя четыре этапа. На первом этапе заполняются анкеты, используемые для расчета вклада оценочных показателей в величину коэффициента относительной ценности участка. На втором этапе анкеты обрабатываются с использованием специального программного комплекса с использованием метода анализа иерархий.

В Методике используется трехуровневая иерархия: 1 уровень – интегральные показатели; 2 уровень – групповые показатели; 3 уровень – оценочные показатели. Результатом обработки анкетных данных является величина вклада каждого оценочного показателя в коэффициент относительной ценности участка для соответствующего вида использования.

Третий этап заключается в определении коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие. В расчет включаются показатели, описывающие доступность объектов влияния и показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием.

Показатели, описывающие доступность объектов, учитываются с соответствующим коэффициентом. Так показатели, описывающие транспортную доступность объектов, влияющих на величину коэффициента относительной ценности, учитываются с коэффициентом 1 – при 5 минутной доступности, с коэффициентом 0,5 – при 10 минутной доступности и с коэффициентом 0 – при доступности свыше 10 минут. Временное выражение транспортной доступности определяется в результате анкетирования для каждого поселения. Радиус доступности для объектов, характеризующих уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения, определяется в соответствие со СНиП 2.07.01-89*.

Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру участка, а также показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием (например, наличие архитектурно-планировочных ограничений) учитываются с коэффициентом 1 или 0 соответственно.

Показатели, учитывающие состояние окружающей среды, эстетическую, историческую ценность застройки, ландшафтную ценность территории описываются на основании информации, предоставленной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Уфы.

Коэффициент присутствия учитывается со знаком “минус” в случае отрицательного (снижающего ценность) влияния оценочного показателя на величину коэффициента относительной ценности, со знаком “плюс” - при его положительном влиянии.

На заключительном, четвертом этапе производится собственно расчет показателя качества (коэффициента относительной ценности) с использованием результатов полученных на предыдущих этапах.

Расчет производится по формуле:

 где:

 - коэффициент относительной ценности недвижимости

k_i - коэффициент присутствия i-го оценочного показателя;

kеj - коэффициент, учитывающий особенности j-го оценочного показателя;

bi, bj – удельные веса соответствующих оценочных показателей.

В результате обработки анкет данных экспертов для объектов недвижимости различных видов функционального использования. В дальнейших расчетах коэффициента относительной ценности недвижимости участвуют только те показатели, которые имеют большее влияние на создание стоимости объекта оценки, в сумме они составляют 80%. Таким образом, следующие значения вклада оценочных показателей в коэффициент относительной ценности (в порядке убывания значения вклада) участвуют в расчетах.

Физические характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяли влияния на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а следовательно и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость.

·  Группа капитальности

Группа капитальности по объекту оценки и объектам аналогам определяется на основании сборника УПВС «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий». Корректировка так же определяется по сборнику УПВС в коэффициентном выражении.[9]

Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий. Капитальность зданий:

·  Состояние (износ) здания

Корректировка проводилась, на основании сайта http://www.appraiser.ru/, и определяется как средний процент износа по каждому объекту аналогу индивидуально.[10]

Оценка состояния	Характеристика физического состояния	Коэффициент износа, %
Новое	Новое, построенное и еще не эксплуатировавшееся, в отличном состоянии	0 - 5
Очень хорошее	Практически новое, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта .	10-15
Хорошее	Бывшее в эксплуатации, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	20 - 25 30-35
Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации, требующее ремонта	40 - 45 50-55 60
Условно пригодное	Бывшее в эксплуатации в состоянии пригодном для эксплуатации, но требующее значительного ремонта	65 - 70 75-80
Неудовлетворительной	Бывшее в эксплуатации, требующее капитального ремонта	85 - 90
Негодное к применению	Недвижимость, в отношение которой нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из неё извлечь.	97,5 - 100

·  Качество внутренней отделки

Корректировка проводится на основании сайта http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html .

Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Вы можете выбрать комплексный ремонт квартиры и офиса в ценовом диапазоне, соответствующем размерам Вашего бюджета.

Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.[11]

Наименование диапазона	Ценовой интервал, руб./м2	Примечания
Косметический	3000-4499	Если Вы хотите слегка оживить окружающий интерьер, то этот вариант, то, что Вам нужно. Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: ·  малярные работы; ·  замену выключателей и электророзеток; ·  отделку и покраску окон, подоконников, дверей; ·  и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами, и, как следствие, система предоставляемых гарантий минимальна.
Экономичный	4500–5999	В случае если Вы хотите частично изменить окружающую обстановку вашего офиса или квартиры, то Вам отлично подойдет данный вид ремонта, включающий в себя, в частности, следующие работы: ·  частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; ·  частичная замена электротехнического оборудования; ·  и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. На все работы производимыми по данному классу ремонта мы предоставляем гарантию 18 месяцев.
Капитальный ремонт	6000-7999	Вы хотите «со вкусом» отделать свой коттедж или квартиру? Вы хотите работать в современном офисе? Этот вид ремонта создан специально для Вас! Если у Вас нет четкого видение интерьера, выполнению работ предшествует дизайн проектирование с обязательным составлением пакета технической документации. Обычно, данный вид ремонта, связан с: ·  частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; ·  выравниванием и оштукатуривание стен, потолко и откосов; ·  частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; ·  установкой новых дверей и окон; ·  остеклением и утепление балконов и лоджий; ·  устройством двухуровненных подвесных потолков; ·  монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; ·  полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; ·  частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; ·  укладкой напольных покрытий; ·  и некоторые другие работы. На данный вид ремонта распространяется гарантия 24 месяца!
Люкс	8000-10999	Вам хотите выгодно подчеркнуть Ваш бизнес — статус в глазах Партнеров и всю серьезность Вашей компании? Вы предпочитаете жить в действительно «своем», не похожим ни на чье, «пространстве»? Тогда этот вид ремонта идеально подойдет Вам, и все потому, что он производится по дизайн проекту, специально разработанному для Вас, и учитывает все Ваши предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор. Включает в себя, по желанию Заказчика: ·  перепланировку помещений; ·  выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; ·  демонтаж и возведение перегородок; ·  отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; ·  установку новых дверей, окон; ·  остекление и утепление балконов и лоджий; ·  устройство многоуровненных подвесных потолков; ·  монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; ·  полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; ·  монтаж систем вентиляции и кондиционирования; ·  укладку напольных покрытий; ·  и многие другие работы. Подчеркивая высокое качество ремонта, при выборе ремонта класса «люкс» мы имеем возможность предложить Вам гарантию, существенно превышающую, чем наши конкуренты — 2,5 года!
Эксклюзив	От 11000	Данный вид ремонта реализует Ваши самые смелые ожидания об интерьере Вашей мечты в реальности и включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Вас дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике. Подчеркивая эксклюзивность ремонта и высокое качество работ мы, впервые в России, предлагаем уникальную систему гарантий на ремонт – 36 месяцев, а в отдельных случаях и больше.

Объекту оценки и подобранным объектам аналогам присваивается соответствующий каждому вид категории ремонта и средняя стоимость данного ремонта. Корректировка рассчитывается как разница между стоимостью ремонта объекта оценки и подобранных объектов аналогов.

·  Этажность

Корректировка на этажность проводится на основании метода парных продаж. На основании проведенных ниже расчетов (аналоги - см. Приложение) было выявлено, что коэффициент для данной корректировки принят в размере 0,67.[12]

Аналоги	Местоположение	Этажность	Стоимость, руб/кв. м.	Коэффициент	Среднее значение
1	Бакалинская, 48	1 этаж	40000	0,73	0,67
		цоколь (подвал)	29000
2	Цурюпы 17	1 этаж	65000	0,62
		цоколь (подвал)	40000
3	Менделеева 225	1 этаж	40000	0,68
		цоколь (подвал)	27000

·  Размер площади

Корректировка проводится на основании «поправки Мисовца», опубликованной на сайте www.appraiser.ru с учетом сборника УПВС

Формула расчета единичной стоимости аналога по УПВС выглядит так:

ЕСа = ЕСлг + (Sa - Sлг)*(ЕСпг - ЕСлг)/(Sпг - Sлг), где:

ЕСа - единичная стоимость аналога;

ЕСлг - единичная стоимость левой границы;

ЕСпг - единичная стоимость правой границы;

Sa - площадь аналога;

Sпг - площадь правой границы;

Sлг - площадь левой границы.

Общая формула для расчета стоимости аналога с поправкой на масштабность:

САп = СА * ЕСо/ЕСа, где:

САп - стоимость аналога с поправкой;

СА - исходная стоимость аналога;

ЕСо - единичная стоимость объекта оценки;

ЕСа - единичная стоимость аналога.

Сводим обе формулы в одну целую:

САп = СА * ЕСо/[ЕСлг + (Sa - Sлг)*(ЕСпг - ЕСлг)/(Sпг - Sлг)]

·  Наличие и состояние инженерных коммуникаций

Корректировка проводится по методике оценки недвижимости при использовании сборников УПВС. Величина корректировки зависит от наличия внутренних сантехнических и электротехнических устройств и величины удельного веса их по сборнику УПВС соответствующего объекта.

[13]

 

Используемая литература

 

1.  Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 06.08.1998 № 135-ФЗ

2.  Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

3.  Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФСО N 1)"

4.  Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 257 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"

5.  Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений

6.  Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с.

7.  Оценка недвижимости / под ред. А.Г. Грязновой, М. А.Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2006. - 493 с.

8.  Оценка стоимости недвижимости / под ред. С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, О.Е. Медведева,. - М. :ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

9.  Сайт http://www.expert-russia.ru/

10.  Сайт http://andronika.on.ufanet.ru/

11.  Сайт http://www.appraiser.ru/

[1] Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А.Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2006. - 493 с.

[2] Оценка недвижимости / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с.

[3] Сайт http://www.expert-russia.ru/

[4] Сайт http://www.expert-russia.ru/

[5] Оценка стоимости недвижимости / под ред. С. В. Грибовский, Е. Н. Иванова, О. Е. Медведева,. - М. :ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

[6] Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А.Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2006. - 493 с.

[7] Оценка недвижимости / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с.

[8] Оценка недвижимости / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с.

[9] Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений

[10] Сайт http://www.appraiser.ru/

[11] Сайт http://andronika.on.ufanet.ru/

[12] http://www.ufa.irr.ru/

[13] Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений