Государственная регистрация прав и сделок

3.3 Государственная регистрация прав и сделок

Государственная регистрация прав и государственная регистрация сделок неразрывно связаны между собой. Государственная регистрация сделок была предусмотрена уже в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., в ст.185 которого содержалось требование о регистрации продажи строений в коммунальных отделах. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. устанавливал государственную регистрацию купли-продажи и дарения жилых домов и дач, а также строительных материалов.

Основной разновидностью рассматриваемой регистрации в настоящее время является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью, предусмотренная практически во всех современных правопорядках. В России Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон N 122-ФЗ) действует с 1998 г. При этом права на недвижимость, возникшие до введения в силу названного акта, признаются независимо от их регистрации и могут быть зарегистрированы по желанию их обладателя. Однако государственная регистрация возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует регистрации прав на данный объект, возникших до введения Закона N 122-ФЗ в действие.

В то же время письмом Минюста РФ от 16 августа 1999 г. N 6677-ПК разъяснено, что государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона N 122-ФЗ, независимо от желания правообладателя требуется в случаях, когда подлежат обязательной государственной регистрации возникшие после введения в действие Закона N 122-ФЗ ограничения (обременения) таких прав, в том числе, когда подлежат обязательной государственной регистрации сделки, связанные с ограничением (обременением) этих прав. Таким образом, если после введения в действие Закона N 122-ФЗ лицо заключает, например, договор об ипотеке или договор доверительного управления, то права, возникшие до введения в действие Закона N 122-ФЗ, требуют государственной регистрации. Однако в случае, когда лицо после введения в действие Закона N 122-ФЗ заключает, например, договор купли-продажи или дарения, то права, возникшие до введения в действие данного акта, могут быть зарегистрированы по желанию их обладателей.

Обязательной государственной регистрации, согласно п.2 ст.4 Закона N 122-ФЗ, подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона N 122-ФЗ.

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью приобретают все большее значение в практической работе юридических лиц, предпринимателей и всех граждан. Некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых зданий и др.).

Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки практических механизмов реализации (договоры аренды недвижимости, сделки с предприятиями и др.). Договор аренды в соответствии со ст.606 ГК РФ представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) пользование. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется на основе Закона N 122-ФЗ, причем п.1, 2 ст.26 предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п.1 ст.216 ГК РФ, и в него не входит право аренды. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом нет необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный договор аренды является ограничением права собственности. К тому же в п.3 ст.26 Закона N 122-ФЗ говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст.4, а также абз.6 п.6 ст.12 Закона N 122-ФЗ предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.

В пункте 2 ст.609 ГК РФ также установлена обязанность регистрировать не право аренды, а договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды.

Как видим, возникает определенное несоответствие между положениями Гражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ, что ведет к различному толкованию перечисленных норм и применению их на практике. Чтобы устранить эти недоразумения, необходимо либо внести соответствующие изменения в ГК РФ, либо привести в соответствие с ГК РФ ст.26 Закона N 122-ФЗ, установив обязательность государственной регистрации лишь договора аренды. Второй вариант, на наш взгляд, предпочтительнее.

В пункте 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона N 122-ФЗ, разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст.26 Закона N 122-ФЗ только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Другим спорным вопросом при регистрации договоров аренды является аренда нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года. Гражданский кодекс РФ не содержит определения жилых и нежилых помещений. Согласно ст.1 Закона N 122-ФЗ, жилые и нежилые помещения относятся к недвижимости, тем самым они отграничиваются от таких объектов, как здания и сооружения. Поскольку Гражданский кодекс предусматривает, что по общему правилу регистрации подлежат любые договоры аренды недвижимости (исключение сделано лишь для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок до одного года), постольку договор аренды нежилого помещения, независимо от срока действия, подлежит государственной регистрации. Вряд ли это положение можно признать логичным: получается, что при заключении договора аренды всего здания регистрация не требуется, а при заключении договора аренды части здания она необходима. Данная ситуация рассмотрена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, в котором разъясняется, что, согласно ч.2 п.6 ст.12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект», входящий в состав зданий и сооружений. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ.

Разъяснения ВАС РФ имеют немалое практическое значение, но судебная практика в Российской Федерации источником права не является и не может подменять собой правовые нормы.

Кроме государственной регистрации сделок с недвижимостью в соответствии с п.2 ст.164 ГК РФ, законодательством может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей, например, с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае регистрация имеет правопорождающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок.

В то же время такой вид регистрации не следует путать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например, автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, допустим запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, права собственности на автомобиль).

Особое место занимает в настоящее время государственная регистрация договоров о предоставлении прав на объекты промышленной собственности. Так, государственной регистрации в Роспатенте подлежат договоры об уступке патента на изобретение, промышленный образец, договоры об уступке свидетельства на полезную модель, товарный знак. Кроме того, необходима регистрация лицензионных договоров на указанные объекты промышленной собственности: исключительные, неисключительные, полные и другие виды лицензий. Например, в 2000 г. Роспатентом было зарегистрировано 983 лицензионных договора, объектами которых выступали изобретения, полезные модели и промышленные образцы, из них 179 - исключительных и 805 неисключительных лицензий; 1130 договоров об уступке патента; 3175 договоров об уступке товарного знака и 2799 лицензионных договоров о предоставлении права на использование товарного знака.

Говоря о регистрации сделок с результатами интеллектуальной деятельности, следует учитывать, что ГК РФ не требует такой регистрации. В статье 164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с недвижимым и движимым имуществом. В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 Кодекса и нормами Закона N 122-ФЗ. Согласно п.2 ст.164 ГК РФ, законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. В рамки настоящих положений не вписывается регистрация патентно-лицензионных договоров.

Нормы Патентного закона РФ, законов РФ «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров» и «О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных», устанавливающие обязательность регистрации сделок с объектами исключительных прав в соответствии со ст.4 Закона РФ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», противоречат положениям ГК РФ. Только внесение соответствующих изменений в часть первую ГК РФ позволит изменить сложившуюся ситуацию, хотя относительно необходимости регистрации патентно-лицензионных договоров сомнений нет ни у законодателя, ни у правоприменителей. Об этом свидетельствует позиция пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ, высказанная в п.17 постановления от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Здесь установлено, что не могут быть вкладами патенты, объекты авторских прав, включая программы для ЭВМ и т.п., т.е. объекты интеллектуальной собственности, а также ноу-хау. Однако в качестве вклада может быть признано право пользования таким объектом, передаваемое обществу или товариществу в соответствии с лицензионным договором.

Заключение

Отношения административного и финансового права, когда они имеют имущественное содержание, четко отличаются от гражданско-правовых. Для них характерно наличие у одной из сторон - государственного или муниципального органа - властных полномочий, отсутствие диспозитивности в регулировании, а также специфические меры ответственности: административное предупреждение, лишение права, административный арест и др.

Поэтому п. 3 ст. 2 ГК устанавливает, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Высшие судебные инстанции Российской Федерации неоднократно разъясняли это положение ГК. Так, было разъяснено, что при удовлетворении требований о возврате из бюджета сумм денежных санкций, необоснованно взысканных налоговыми, таможенными и другими госорганами, нормы ГК (ст. 395) об ответственности за неисполнение денежного обязательства не применяются.

Финансовые отношения бывают двоякого рода. Иногда они однотипны с административными (налоги и сборы, бюджетное финансирование), являются предметом специальных актов и выходят за рамки гражданского права. Другим отношениям финансового, а точнее имущественного, характера (кредитование, расчеты, страхование) присущи все черты отношений гражданского права, и они подчинены нормам ГК и дополняющих его законов.

Таким образом, в результате проделанной работы цель данной работы была достигнута, все задачи – решены.

Список литературы

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г.

2.  Гражданское право. Том. 1. Учебник. Издание шестое, переработанное и дополненное / Под. ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.. – М.: ООО «ТК Велби», 2003. – 776 с.

3.  Гражданское право. Том. 2. Учебник. Издание шестое, переработанное и дополненное / Под. ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.. – М.: ООО «ТК Велби», 2003. – 848 с.

4.  Гражданское право. Том.1. Учебник. / Под. ред. Суханова Е.А., – М.: БЕК, 2003. – 786 с.

5.  Административное право Российской Федерации. Изд. А.П. Алехин, А.А. Кармолицкий, Ю.М. Козлов. Москва, «ЗЕРЦАЛО ТЕИС», 2005.

6.  Административное право. Учебник. Д.Н. Бахрах, Изд. БЕК, Москва, 2006.