Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений
Жилые помещения как объект гражданских правоотношений
Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
Понятие договора найма жилого помещения
Стороны договора найма жилого помещения
Права и обязанности участников обязательства найма жилого помещения
Купля-продажа жилых помещений
Обмен жилых помещений
Дарение жилого помещения
Подведем итоги исследования договора социального найма
Навигация
Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
Анализ теоретических и практических проблем связанных с регулированием рынка недвижимости
145182
знака
0
таблиц
0
изображений
1.3 Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними интересует нас в той мере, поскольку является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Более того, Гражданский кодекс РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.[18]
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются названным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правилами ведения единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами. Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Еще момент, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), то есть приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а с момента выплаты (в силу закона). Кроме того, не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) и договора аренды жилого помещения, заключенного на срок менее года.
Заметим, что в отличие от прежнего Порядка регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Рассмотрим сначала соотношение государственной регистрации сделок и прав, ими порождаемых, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Исключением являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Применительно к договору дарения закон предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности. При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности. Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору. Тем не менее, на практике же часто возникают вопросы о необходимости нотариального оформления сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений). Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, когда граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Бесспорно то, что регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление. В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21, посвященном обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если Договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки[19].
Анализ норм ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
а) единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и от региона;
б) единые регистрирующие органы — учреждения минэкономразвития по регистрации прав; недвижимость найм регистрация обмен дарение
в) единый государственный реестр прав на недвижимость: первоначально такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем — субъектов Российской федерации и впоследствии — России в целом;
г) открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с вышеназванным Федеральным законом и в некоторой части — Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219[20]. Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а УФРС соответственно принимают документы, необходимые для государственной регистрации и квитанцию об оплате регистрации.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59, посвященном обзору практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что «учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры собственнику, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям»[21].
Итак, учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законности сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
На основании п. 2 ст. 11 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных Правительством Российской Федерации. При этом размер платежей указан в Налоговом кодексе РФ. Правительство РФ установило, что для граждан размер платы за государственную регистрацию прав и сделок составляет пятьсот рублей, столько же взымается за регистрацию перехода права, для юридических лиц — семь тысяч пятьсот рублей. Также можно отметить, что размер государственной пошлины за регистрацию договоров связанных с регистрацией права, а также его переходом является для всех одинаковой во всех субъектах Российской Федерации и всех граждан.
ГЛАВА 2. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Похожие работы
... 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения». К несостоявшимся сделкам не должны применяться нормы, предусмотренные § 2 гл. 9 ГК РФ для недействительных сделок. Рассматриваемые разновидности сделок должны подчиняться различному гражданско-правовому регулированию ввиду их общей способности порождать гражданско-правовые последствия: если недействительная сделка может влечь за ...
... экспертизы и попытается продать квартиру через другую фирму, информация об объекте должна поступать в базу для предотвращения мошенничества. 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ БРОКЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ г.ТЮМЕНИ В качестве примера, иллюстрирующего анализируемую тему, рассмотрим оформление и развитие брокерской деятельности на рынке недвижимости г.Тюмени. Рынок недвижимости в г.Тюмени ...
... недвижимости сегодня – единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, - заключить с собственником договор аренды.3 Но, по мнению специалистов различных консалтинговых компаний региональные рынки недвижимости в скором времени будут пользоваться спросом у инвесторов и девелоперов. И наиболее перспективным для вложений будет сегмент торговой недвижимости, который в настоящее время ...
... чтобы принимать обоснованные решения на любом рынке, необходимо располагать достоверной, обстоятельной и своевременной информацией. Систематический сбор, отражение и анализ данных о проблемах, связанных с функционированием рынка недвижимости, составляют содержание маркетинговых исследований. Чтобы быть эффективными, эти исследования, во-первых, должны носить систематический характер; во-вторых, ...
0 комментариев