Виды договоров купли-продажи жилых помещений

Понятие договора купли-продажи жилого помещения Права и обязанности сторон Существенные условия договора (содержание) Цена Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением Форма договора купли-продажи жилых помещений Государственная регистрация Процедура заключения договора Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости Виды договоров купли-продажи жилых помещений

169128

знаков

таблиц

изображений

Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости

6. Виды договоров купли-продажи жилых помещений

В научной литературе договор купли-продажи жилого помещения классифицируется по различным признакам:

1) по предмету: 1. по виду предмета: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, доли; 2. по целостности предмета: договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством и законченного объекта;

2) по субъекту: 1. договор купли-продажи жилого помещения между гражданами; 2. с участием юридических лиц; 3. с участием государственных органов или муниципальных образований;

3) по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение: 1. договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме); 2. договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование);

4) по основаниям нахождения жилого помещения в собственности: 1. договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах; 2. договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации);

5) по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон: 1. договор купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон; 2. договор, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством46.

Здесь представлена классификация договора купли-продажи жилого помещения по его предмету, так как она является наиболее интересной и обладает практической пользой при осуществлении сделки по отчуждению или приобретению жилого помещения.

Итак, как уже было сказано ранее, по предмету договор купли-продажи жилого помещения можно разделить на следующие группы:

1) договор купли-продажи жилого дома.

До вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено следующими законодательными актами. Ст. 239 ГК РСФСР устанавливала обязательную нотариальную форму договора купли-продажи жилого дома (части дома) в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовались простая письменная форма и регистрация в сельском совете. Соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) подлежало нотариальному удостоверению для того, чтобы оно было обязательно для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 ГК РСФСР).

Правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров сохраняли силу до даты введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимости гражданами отменена23.

2) договор купли-продажи квартиры.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню. Такое определение давалось в советском законодательстве24.

Новое понятие более объемное: квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ)9.

Здесь видно, что данное определение становится более обширнымто есть помимо кухни появляются «помещения вспомогательного использования... и общего пользования». При этом ЖК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

Существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, которые проживают в квартире и сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В связи, с этим если на момент продажи в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, то такие лица должны быть указаны в договоре с указанием нормы закона, в соответствии с которой сохраняется право их проживания.

Лицам, сохраняющие право пользования квартирой при ее отчуждении, указаны в п. 2.2.3 данной дипломной работы.

Продавец и члены семьи продавца, в том числе бывшие члены семьи продавца, проживающие в указанной квартире на день подписания настоящего договора, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой с момента регистрации перехода права собственности к покупателю25.

3) договор купли-продажи части жилого дома.

Предметом договора являются жилые помещения - комнаты, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме, и нежилые помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, представляющие собой изолированную часть жилого дома. Следует отметить, что перечень лиц, сохраняющих право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, является актуальным для всех перечисленных в этой главе предметов договора купли-продажи. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным28.

4) договор купли-продажи части квартиры.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ)9. Вплоть до начала 90-х годов объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов периода смены законодательства советского на российское. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир»24.

Впоследствии Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату. Так, в соответствии со ст. 16 указанного закона при отсутствии в коммунальной квартире лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, освободившиеся жилые помещения передавались иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи.

С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства РФ, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан, однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат, находящихся в собственности, по существу, означал бы ограничение прав собственника доли, по сравнению с другими гражданами, которые владеют отдельными квартирами.

При продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. Законодательство предусматривает преимущественное право покупки, так как помимо комнат в коммунальной квартире существуют места общего пользования, которые находятся в общей собственности всех собственников комнат в силу прямого указания законодательства РФ. Места общего пользования являются неотъемлемой частью квартиры, не менее важной для проживания, чем комната. Продажа комнаты влечет за собой переход прав собственника не только на комнату, но и на места общего пользования, общей собственности.

Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, иметь самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком20.

5) договор купли-продажи доли.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Устанавливая это ограничение права собственника на свободное распоряжение своим имуществом, законодатель исходил из того, что реализация гражданами этого права не должна нарушать права других лиц, а именно, других сособственников, ведь они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать свою долю. Кроме того, таким образом происходит согласование интересов всех сособственников долевой собственности.

Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который передает заявления сособственникам заказными письмами с уведомлениями.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя»6. Многие граждане, право преимущественной покупки которых нарушено, обращаются в суд самостоятельно без юридической помощи и подают в суд иск о признании сделки недействительной. Между тем, для этого нет оснований. Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения 2-х месяцев со дня поступления заявления в суд, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству8.

Сособственник, право преимущественной покупки которого нарушено, должен подавать иск о переводе прав покупателя на него. Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ. Следует отметить, что иск необходимо подать не позднее трех месяцев с того момента как сособственнику стало известно, либо должно было стать известно о продаже доли третьему лицу. При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. То есть первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве ответчика, как лицо, нарушившее это право.

Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока6.

Заключение

В данной дипломной работе нами был рассмотрен договор купли продажи жилых помещений.

Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальиым, возмездным и двусторонним.

Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого вида недвижимого имущества, как жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи данного вида недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи данного вида недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи жилых помещений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным. К договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.

Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене данного вида недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Исполнение договора купли-продажи жилых помещений должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Для продажи жилых помещений есть еще одно специальное правило. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1) Конституция Российской Федерации. - «Российская газета», 1993 г.

2) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г

3) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. - «Российская газета», 1998 г.

4) Федеральный закон «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ - «Российская газета», 2004 г.

5) Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ - «Российская газета», 1995 г.

6) Гражданский Кодекс Российской Федерации № 51-ФЗ. Часть 1. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1994 г.

7) Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г.

8) Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации № 138-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2002 г.

9) Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2004 г.

10) Земельный Кодекс Российской Федерации» № 136-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2001 г.

11) Семейный Кодекс Российской Федерации» № 223-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1995 г.

12) Налоговый кодекс Российской Федерации № 117-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2000 г.

13) Постановление Пленума Верховного суда СССР №14 «О судебной практики по разрешению споров, связанных правом собственности на жилой дом». - «Российская газета», 1990 г.

14) Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - «Российская газета», 2010 г.

15) Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». - «Российская газета», 1997 г.

Юридическая литература

16) Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 2 т. - М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.

17) Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

18) Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Изд-во «Статут», 2007 г.

19) Алексеев С.С. Гражданское право. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

20) Беленков Р. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «А-Приор», 2007 г.

21) Белов В.А. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «Центр ЮрИнфоР», 2007

22) Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. – Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.

23) Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.

24) Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.

25) Зенин И.А. Гражданское право Российской Федерации. М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.

26) Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.

27) Рузакова О.А. Гражданское право. – М.: Изд-во: «МФПФ», 2008 г.

28) Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. – М.: Изд-во «Юристъ», 2009 г.

29) Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.

30) Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право в 3 т. – М.: Изд-во «Проспект», 2008 г.

31) Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2008 г.

32) Смоленский М.Б. Гражданское право. – Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2009 г.

33) Чаусская О.А. Гражданское право. – М.: «Дашков и К», 2007 г.

34) Шевчук Д.А. Гражданское право. – М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г.

35) Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву. М.: Изд-во «Окей-книга», 2009 г.

36) Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2007 г.

37) Афонина А.В. Жилищное право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2008 г.

38) Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. – М.: Изд-во «EKSMO EDUCATION», 2010 г.

39) Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Изд-во «Статут», 2008 г.

40) Кудашкин. Жилищное право. – М.: Изд-во «Норма», 2009 г.

41) Пименова Е.Н. Жилищное право. – М.: Изд-во «Эксмо», 2007 г.

42) Седугин П.И. Жилищное право. – М.: Изд-во «Норма», 2010 г.

43) Филиппова Е.С. Жилищное право. – М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.

44) Шешко Г.Ф. Жилищное право. – М.: Изд-во «АСТ-Москва», 2007 г.

45) Воробьева Л.В. Земельное право Российской Федерации. – Тамбов: «ТГТУ», 2007 г.

46) Ерофеев Б.В. Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.

47) Чубуков Г.В. Земельное право России. – М.: Изд-во «МИИТ», 2008 г.

Приложение 1

Договор купли-продажи квартиры №1

г. Выкса 14 февраля 2011 г.

Денисов Александр Николаевич, 16 марта 1956 года рождения, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий как физическое лицо, с одной стороны, и Петрова Татьяна Владимировна, 16 июля 1964 года рождения, именуемый в дальнейшем «Покупатель», действующий как физическое лицо, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально - «Сторона», заключили настоящий договор купли-продажи недвижимости (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с «Договором» «Продавец» обязуется передать в собственность «Покупателю», а «Покупатель» принять и оплатить жилое помещение (далее по тексту – «Недвижимость»), расположенное по адресу: Нижегородская область, Выксунский район, сельский поселок Дружба, микрорайон Дружба, дом 46 (сорок шесть), квартира 46 (сорок шесть) и обладающее следующими индивидуальными характеристиками: квартира, состоящая из одной жилой комнаты, общей площадью 32.20 (тридцать два целых двадцать сотых) кв. м., из них жилой – 16,80 (шестнадцать целых восемьдесят сотых) кв.м., расположенной на первом этаже пятиэтажного железобетонного панельного дома.

1.2. Право собственности «Продавца» на «Недвижимость» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 18 января 2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

1.3. «Продавец» гарантирует, что на дату заключения «Договора», «Недвижимость» принадлежит «Продавцу» на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременена правами третьих лиц.

1.4. «Продавец» гарантирует, что на дату заключения «Договора» «Недвижимость» находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к его целевому использованию.

1.5. Продавец гарантирует, что лиц, сохраняющих право проживания в «Недвижимости» после ее продажи не имеется.

2. Срок действия договора

2.1. «Договор» вступает в силу со дня его государственной регистрации в регистрирующем органе и действует до исполнения «Сторонами» своих обязательств по «Договору».

3. Права и обязанности сторон

3.1. «Продавец» обязуется:

3.1.1. Передать «Недвижимость» в состоянии, пригодном для использования в целях согласно «Договора». «Недвижимость» должна отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодной для проживания.

3.1.2. Передать «Покупателю» вместе с «Недвижимостью» все необходимые принадлежности и относящиеся к «Недвижимости» документы, а именно: ключи, документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и абонентской плате за телефон.

3.1.3. Письменно уведомить «Покупателя» о всех скрытых недостатках «Недвижимости» до ее передачи «Покупателю».

3.1.4. Гарантировать, что «Недвижимость» не будет истребована у «Покупателя» по причине наличия каких-либо прав на «Недвижимость» у третьих лиц на дату заключения «Договора».

3.1.5. Освободить «Недвижимость» от находящегося имущества, принадлежащего «Продавцу» в течение 10 рабочих дней со дня заключения «Договора».

3.2. «Покупатель» обязуется:

3.2.1. Принять «Недвижимость» в соответствии с условиями «Договора».

3.2.2. Оплатить цену «Недвижимости» в порядке и в сроки, установленные «Договором».

3.3. «Продавец» вправе:

3.3.1. По своему выбору потребовать оплаты «Недвижимости» либо отказаться от исполнения «Договора», если «Покупатель» в нарушение «Договора» отказывается принять и/или оплатить «Недвижимость».

3.4. «Покупатель» вправе:

3.4.1. При передаче «Продавцом» «Недвижимости», не соответствующей условиям «Договора», потребовать по выбору «Покупателя»:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков «Недвижимости» в 10-дневный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков «Недвижимости» в 10-дневный срок.

3.4.2. В случае существенного нарушения «Продавцом» требований к качеству «Недвижимости» (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) отказаться от исполнения «Договора» и потребовать возврата уплаченной за «Недвижимость» денежной суммы.

3.4.3. Отказаться от исполнения «Договора», если «Продавец» отказывается передать «Покупателю» «Недвижимость».

3.5. «Стороны» пришли к соглашению, что государственную регистрацию «Договора» в регистрирующем органе осуществляет «Покупатель».

3.6. Расходы по государственной регистрации «Договора» в регистрирующем органе несет «Покупатель».

4. Порядок приема-передачи недвижимости

4.1. «Недвижимость» подлежит передаче «Продавцом» непосредственно «Покупателю» по месту нахождения «Недвижимости». Передача «Недвижимости» оформляется двусторонним «Актом приема-передачи», подписываемыми «Сторонами» или уполномоченными представителями «Сторон». Акт приема-передачи является неотъемлемой частью «Договора».

4.2. Уклонение одной из «Сторон» от подписания акта приема-передачи «Недвижимости» на условиях «Договора», рассматривается как отказ соответственно «Продавца» от исполнения обязанности по передаче «Недвижимости», а «Покупателя» - по принятию «Недвижимости».

4.3. Риск случайной гибели или случайного повреждения «Недвижимости» переходит на «Покупателя» со дня подписания акта приема-передачи «Недвижимости».

4.4. Право собственности на «Недвижимость» переходит к «Покупателю» после государственной регистрации перехода права на «Недвижимость» в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.5. «Недвижимость» должна быть передана «Покупателю» в соответствие с условиями «Договора» в день осуществления «Покупателем» авансового платежа, предусмотренного п. 5.1 «Договора».

5. Порядок расчетов

5.1. Оплата по «Договору» осуществляется путем 100%-ной (стопроцентной) предоплаты цены, указанной в данном пункте «Договора», до подачи документов для государственной регистрации перехода права на «Недвижимость».

Цена «Недвижимости» составляет 850 000 рублей 00 коп. (восемьсот пятьдесят тысяч рублей ноль ноль копеек).

5.2. Способ оплаты по «Договору»: передача «Покупателем» наличных денежных средств «Продавцу».

6. Ответственность сторон

6.1. Применимым правом по «Договору» является право Российской Федерации.

6.2. «Стороны» несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по «Договору» в соответствии с законодательством.

7. Основания и порядок расторжения договора

7.1. «Договор» может быть расторгнут: по соглашению «Сторон», а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из «Сторон» по основаниям, предусмотренным законодательством.

7.2. Расторжение «Договора» в одностороннем порядке производится только по письменному требованию «Сторон» в течение 10 календарных дней со дня получения «Стороной» такого требования.

8. Разрешение споров из договоров

8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из «Договора» является для «Сторон» обязательным.

8.2. Претензионные письма направляются «Сторонами» нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению «Сторон», указанным в п. 11 «Договора».

8.3. Направление «Сторонами» претензионных писем иным способом, чем указано в п. 8.2 «Договора» не допускается.

8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения последнего адресатом.

8.5. Споры из «Договора» разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.

9. Форс-мажор

9.1. «Стороны» освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по «Договору» в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от «Сторон» обстоятельств.

9.2. «Сторона», которая не может выполнить обязательств по «Договору», должна своевременно, но не позднее 10 календарных дней после наступления обстоятельств непреодолимой силы, письменно известить другую «Сторону», с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами.

10. Прочие условия

10.1. «Стороны» не имеют никаких сопутствующих устных договоренностей. Содержание текста «Договора» полностью соответствует действительному волеизъявлению «Сторон».

10.2. Вся переписка по предмету «Договора», предшествующая его заключению, теряет юридическую силу со дня заключения «Договора».

10.3. «Стороны» признают, что если какое-либо из положений «Договора» становится недействительным в течение срока его действия вследствие изменения законодательства, остальные положения «Договора» обязательны для «Сторон» в течение срока действия «Договора».

10.4. «Договор» составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из «Сторон» и один экземпляр для регистрирующего органа.

11. Адреса и реквизиты сторон

11.1. «Продавец»: место регистрации - Нижегородская обл., г. Выкса, мкр. Гоголя, д. 36, кв. 25; тел. - 42414; ИНН - 577700657797; паспорт: серия 22 00 номер 566889 выдан Выксунским ГОВД Нижегородской области 23 мая 2001 г. код подразделения 522-016.

11.2. «Покупатель»: место регистрации - Нижегородская обл., Выксунский район, пос. Дружба, Дружба мкр., д. 36, кв. 87; тел. – 71704 ; ИНН - 566708577767; паспорт: серия: 22 09 номер: 466163 выдан отделением УФМС России по Нижегородской обл. в Выксунском р-не 23 ноября 2009 г. код подразделения 520-014.

12. Подписи сторон

13.1. От имени «Продавца» Денисов Александр Николаевич _____«14» февраля 2011 г.

13.2. От имени «Покупателя» Петрова Татьяна Владимировна ____«14» февраля 2011 г.

Приложение 2

Акт приема-передачи

К договору купли продажи квартиры №1

г. Выкса 14 февраля 2011г.

Денисов Александр Николаевич, 16 марта 1956 года рождения, паспорт серия 22 00 № 566889 выдан Выксунским ГОВД Нижегородской области 23 мая 2001 г. код подразделения 522-016, проживающий по адресу: Нижегородская обл., г. Выкса, мкр. Гоголя, д. 36, кв. 25, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

Петрова Татьяна Владимировна, 16 июля 1964 года рождения, паспорт серия 22 09 № 466163 выдан отделением УФМС России по Нижегородской обл. в Выксунском р-не 23 ноября 2009 г. код подразделения 520-014, проживающая по адресу: Нижегородская обл., Выксунский район, пос. Дружба, Дружба мкр., д. 36, кв. 87, именуемая в дальнейшем «Покупатель», составили настоящий акт о нижеследующем:

1. По договору купли-продажи квартиры №1 от 14 февраля 2011 г. «Продавец» передал в собственность «Покупателю», а «Покупатель» принял квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 32,20 (тридцать два целых двадцать сотых) кв.м., из них жилой – 16,80 (шестнадцать целых восемьдесят сотых) кв.м., расположенной на первом этаже пятиэтажного железобетонного панельного дома, находящегося по адресу: Нижегородская область, Выксунский район, сельский поселок Дружба, микрорайон Дружба, дом 46 (сорок шесть), квартира 46 (сорок шесть).

2. Квартира соответствует условиям договора, претензий по её качеству и скрытых недостатков не имеется. Ключи, документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и абонентской плате за телефон получены.

3. Деньги за проданную квартиру «Продавец» от «Покупателя» получил полностью в сумме 850 000 рублей 00 коп. (восемьсот пятьдесят тысяч рублей ноль ноль копеек).

4. С момента подписания сторонами настоящего акта обязанность «Продавца» передать указанную квартиру и обязанность «Покупателя» принять ее признаются выполненными. Стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора купли-продажи квартиры, переданной по настоящему акту.

5. Настоящий акт составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из "Сторон" и один экземпляр для регистрирующего органа.

6. Подписи сторон:

От имени «Продавца» Денисов Александр Николаевич _____«14» февраля 2011 г.

От имени «Покупателя» Петрова Татьяна Владимировна _______«14» февраля 2011 г.

25 Зенин И.А. Гражданское право Российской Федерации. М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.

19 Алексеев С.С. Гражданское право. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

1 Конституция Российской Федерации. - «Российская газета», 1993 г.

20 Беленков Р. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «А-Приор», 2007 г.

23 Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.

24 Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.

22 Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. – Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.

29 Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.

32 Смоленский М.Б. Гражданское право. – Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2009 г.

31 Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2008 г.

7 Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г.

26 Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.

6 Гражданский Кодекс Российской Федерации № 51-ФЗ. Часть 1. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1994 г.

43 Филиппова Е.С. Жилищное право. – М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.

33 Чаусская О.А. Гражданское право. – М.: «Дашков и К», 2007 г.

34 Шевчук Д.А. Гражданское право. – М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г.

28 Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. – М.: Изд-во «Юристъ», 2009 г.

30 Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право в 3 т. – М.: Изд-во «Проспект», 2008 г.

26 Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.

27 Рузакова О.А. Гражданское право. – М.: Изд-во: «МФПФ», 2008 г.

5 Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ - «Российская газета», 1995 г.

21 Белов В.А. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «Центр ЮрИнфоР», 2007 г.

16 Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 2 т. - М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.

17 Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

34 Шевчук Д.А. Гражданское право. – М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г.

26 Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.

22 Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. – Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.

23 Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.

24 Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.

32 Смоленский М.Б. Гражданское право. – Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2009 г.

11 Семейный Кодекс Российской Федерации» № 223-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1995 г.