Права и обязанности сторон

2.1.1 Права и обязанности сторон

Основной обязанностью продавца, общей для всех договоров купли-продажи, является передача жилого помещения покупателю. Право собственности у покупателя, как правило, возникает с момента передачи вещи (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Однако у покупателя жилых помещений право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей жилого помещения28.

Следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (жилого помещения) по акту передачи или иному документу о передаче. Поэтому основную обязанность продавца стоит рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество, и ввести его во владение недвижимостью - фактически передать жилое помещение31.

Переход права собственности на жилое помещение к покупателю по договору купли-продажи данного вида недвижимости подлежит государственной регистрации²⁸.

Если же одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации)7.

То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК РФ).

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает порядок представления документов на государственную регистрацию прав в зависимости от соблюдения нотариальной формы сделки. Так, в ст. 16 данного Федерального закона установлено, что если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие23.

Обязанность передать право собственности на жилое помещение означает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Так, согласно ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости) и п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав21.

Существуют специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь, так как в силу особых естественных свойств жилого помещения (неотделимость от земельного участка, на котором оно расположено), его невозможно передать обычным способом - путем вручения покупателю. Передача жилого помещения осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, который служит доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Акт приемки-передачи жилого помещения оформляется в письменном виде с целью устранить возможные в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц; со всеми принадлежностями; от возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре; в некоторых может служить доказательством добросовестности, а также недобросовестности покупателя19.

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи жилых помещений, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передачи жилого помещения, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора7. То есть передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора.¹⁹

Также передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче жилого помещения с момента вручения данного вида недвижимости покупателю и подписания акта (иного документа о передаче), с этого же момента, если иное не предусмотрено договором, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя. Однако возникновение права собственности связывается не с фактической передачей вещи, а с моментом регистрации права, что соответствует смыслу ст. 223 ГК РФ. То есть передача жилого помещения может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней22.

Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ30.

Похожие работы

Договор купли-продажи жилого помещения

Скачать

122059

2

3

... метр жилой площади, либо обеспечиваются жильем по установленным нормам на новом месте жительства в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.   4. Особенности договора купли-продажи жилого помещения. 4.1. Гарантии прав членов семьи собственника, несовершеннолетних и сособственников. Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с ...

Теоретико-правовой анализ особенностей договора купли-продажи жилого помещения

Скачать

57640

0

0

... обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. В силу правила п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи жилого помещения) на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника. ...

Особенности купли-продажи жилых помещений

Скачать

37351

0

0

... объекта и цену участка. При продаже жилья имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК). В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его ...

Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения

Скачать

220060

0

0

... . Заключение В настоящей работе на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики разработаны теоретические и практические положения, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений. В этой связи в работе: изучена эволюция российского гражданского законодательства о купле-продаже жилых помещений; изучена система ...