Факторы, влияющие на цену и инвестиционную привлекательность. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

2.2 Факторы, влияющие на цену и инвестиционную привлекательность. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

На сегодняшний день инвестиции в недвижимость – одно из наиболее надежных и выгодных направлений вложения средств. Поэтому инвестирование в недвижимость привлекает все больше людей. Тот, кто сумеет правильно использовать предоставляемые этим активом возможности, сохранит и приумножит свои денежные средства и в перспективе обретет полную финансовую независимость.

В рамках данного параграфа предполагается решить две из поставленных задач. Это определение системы факторов, влияющих на цену, характеризующих инвестиционную привлекательность недвижимости и формализация их оценки. Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости необходимо выделить факторы или показатели, на основании которых будет производиться оценка. По мнению автора, факторы, влияющие на доходы от недвижимости, могут быть выделены на основе анализа составляющих параметров, попадающих в область изучения инвестора при вложении капитала в недвижимость. Причем конкретные характеристики могут повторяться, однако направления анализа будут разными. Эти параметры позволяют получить определенное информационное представление о недвижимости и условиях ее функционирования. Ниже приведены такие параметры.

1.  Параметры описания недвижимости. Здесь изучается недвижимость как объект-вещь (параметры местоположения, физические и функциональные характеристики улучшений и участка земли) и недвижимость как объект права (субъект собственности, право и условия пользования объектом).

2.  Направления анализа рынка недвижимости. Анализ проводится с целью получения представления об экономических условиях, сложившихся в районе расположения недвижимости. В рамках анализа изучается уровень цен, динамика сделок, маркетинговый период объектов и т.д.

3.  Потребительские характеристики. По сравнению с описательными позволяют делать сравнения между объектами, по таким параметрам как более или менее выгодное местоположение, качества ремонта, выгодности планировки, наличия дополнительных услуг.

4.  Факторы стоимости. В общем можно сказать, что стоимость недвижимости является отражением доходности, чем выше доходность, тем выше стоимость и наоборот. Поэтому исследование факторов стоимости является важным этапом анализа доходности недвижимости. Такие факторы объединяют в четыре группы: физические, социальные, экономические, административные.

5.  Факторы процесса девелопмента. Анализ проводится с точки зрения организации бизнеса как конкретного предприятия так и потенциальных клиентов. Изучаются факторы из перечисленных выше групп, а также большое внимание уделяется разного рода ограничениям и потенциалу для эффективного расширения объекта.

Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости предлагается факторы, характеризующие недвижимость (от условий внешнего окружения до параметров самих улучшений).

Первоначально рассматривается группа факторов, характеризующих привлекательность прилегающей территории и самого объекта недвижимости.

Физические характеристики: качество (состояние), проектное решение, возраст (время строительства) объекта. Анализ характеристик качества позволит точнее определить затраты в случае инвестирования в недвижимость, требующей ремонта или реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.

Ниже перечислены параметры качества недвижимости. Состояние недвижимости, время проведения последнего капитального и текущих ремонтов. Кроме видимых признаков физического состояния, объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабления конструкций. Поэтому состояние необходимо определять с представителем по технической экспертизе зданий, который должен дать подробное качественное и количественное описание износа. Качество недвижимости также определяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами (особенно долгоживущих элементов), что влияет на долговечность объекта. Соблюдение при строительстве недвижимости СНиП на предмет соответствия требованиям освещенности, сейсмоустойчивости, акустическим и теплотехническим характеристикам и т.д. влияет на возможности использования и эксплуатационные издержки объекта. Например, влияние толщины стен и конструкций окон на теплопотери здания.

Проектное решение объекта определяет возможный тип использования и, следовательно, отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка приносящей доход недвижимости. Для инвестора может быть принципиальным вопрос назначения объекта. Однако если инвестора интересует возможность получения дохода в принципе, то ему необходимо изучить доходность каждого типа недвижимости и выбрать наиболее подходящий тип недвижимости. Поскольку в течение времени доходность каждого сегмента рынка недвижимости может меняться, меняются также требования, предъявляемые к недвижимости, то еще на этапе выбора объекта недвижимости инвестор должен проанализировать возможности по реконструкции здания. Реконструкция может быть связана с изменением назначения всего объекта или его части или может быть менее масштабного характера: установка дополнительного оборудования (например, погрузочного или разгрузочного для повышения привлекательности складского объекта), изменение планировки, строительство отдельного входа. Поэтому более универсальные объекты будут иметь большую привлекательность по сравнению со специализированными объектами, если инвестора прежде всего интересует доходность, а не конкретный объект недвижимости.

К проектным характеристикам также относятся: общая площадь объекта, количество и площадь внутренних помещений, соотношение между общей и полезной площадью, высота здания и внутренних помещений, этажность, тип здания (отдельно стоящее, пристройка или часть здания). Площадь объекта определяет масштаб инвестирования с точки зрения количества инвестиционных ресурсов. С одной стороны, при прочих равных условиях, чем больше площадь, тем больше затрат на приобретение, управление и эксплуатацию объекта, с другой стороны больше доход. Следует также учитывать, что большие по площади объекты менее ликвидны. Площадь внутренних помещений и высота должны соответствовать требуемым параметрам, которые устанавливаются рынком для сдаваемых в аренду объектов или требованиям конкретного инвестиционного проекта. Большая часть типов использования недвижимости, особенно объекты для торговли, предполагают расположение на первом этаже здания, поэтому этажность также должна анализироваться инвестором. Таким образом, каждая из проектных характеристик влияет на привлекательность недвижимости.

Возраст здания, который определяется временем строительства объекта, можно в некотором роде назвать обобщающей характеристикой физического состояния. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с объектами, эксплуатирующимися продолжительное время. Разумно предположить, что новые здания, строятся по проектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли. Однако в виду того, что эксплуатационные условия и качество строительства неодинаковы для каждого объекта недвижимости, то эта характеристика дополняется анализом остальных параметров, определяющих физические характеристики объекта.

Земельный участок, относимый к объекту. Площадь и форма участка прилегающей территории с точки зрения нормальной эксплуатации, наличие других улучшений. Расположение здания на земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например обзор витрин магазина с проезжей части). Состояние и обустроенность прилегающей территории (освещенность в темное время суток, озеленение, захламленность и т.д.). Плотность застройки участка и наличие возможности расширения (увеличения площадей) существующего объекта недвижимости, а также возможность организации строительно-монтажных работ для проведения или реконструкции объекта.

Подъезд к зданию. Наличие и состояние подъездных путей непосредственно на прилегающей к объекту территории. В зависимости от функционального назначения недвижимости, объект должен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожными путями, территорией для подъезда большегрузных машин, площадками для погрузочных и разгрузочных работ. Например, отсутствие или недостаточная площадь места для парковки автомашин может уменьшить число покупателей магазина, что повлияет на доходность и, следовательно, на привлекательность торгового объекта.

Юридическое сопровождение: наличие у собственника или собственников (при долевой собственности) недвижимости соответствующих, оформленных в соответствии с действующим законодательством, документов, удостоверяющих право собственности, возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитуты и различные ограничения по использованию объекта. Инвестор, при вложении своего капитала в недвижимость, должен быть уверен в законности ее отчуждения собственником. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым Федеральной регистрационной службой. Риски инвестора значительно возрастают, пока собственник не подтвердит свои права на недвижимость государственной регистрацией. Последнее связано с тем, что возможны ситуации, когда возникают спорные вопросы в отношении прав собственности.

Необходим анализ правоустанавливающих документов на предмет наличия сервитутов и ограничений, например отношение объекта к историко-культурному наследию. Существует также проблема законности проводимых реконструкций и расширений объектов недвижимости. Все мероприятия, проводимые с недвижимостью и направленные на изменение ее объемно-планировочных характеристик, должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством. Если собственник не получал таких разрешений, то соответствующие органы фиксируют незаконность реконструкции. Последнее может вызвать сложности при смене собственника и регистрации его прав.

Следующей рассматривается группа факторов, характеризующих привлекательность соседнего окружения недвижимости.

Характеристики местоположения: расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам и возможность комплексного использования. Последнее предполагает наличие возможности разнофункционального использования в соответствии с производственной необходимостью и условиями рынка, например, возможность в одном месте не только складировать продукцию, но и вести торговлю и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рассматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т.д.).

Степень развитости района и соседние объекты: социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, общая производственная и социальная инфраструктура. Наиболее полно перечисленные характеристики отражаются при анализе фаз жизненного цикла района, важно также правильно составить прогноз развития для расположенных в округе объектов. Соседние объекты анализируются на наличие возможности влияния по отношению к исследуемой недвижимости. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. Причем объекты должны рассматриваться через разнонаправленное влияние на привлекательность анализируемой недвижимости. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например, административные здания, образующие деловой центр города. К отрицательным – наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например излишнее количество магазинов в отдаленном районе города.

Транспортная инфраструктура: связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия главной специфической особенности (неподвижности), привлекательность недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к ней. Влияние оказывают имеющийся доступ к транспортным магистралям, их статус, необходимый для нормальной эксплуатации объекта, состояние прилегающих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средствами. Важными факторами является наличие непосредственного выхода на автодорогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промышленного предприятия. Также необходимо учитывать возможность проезда до объекта недвижимости на общественном транспорте для работников.

Инженерная инфраструктура. Обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации и т.д. Сюда относятся снабжение энергией, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, мусоровыброс, пожарные и охранные сигнализации. Средства связи в наше время приобретают все большее значение (телефонизация, компьютерные сети передачи данных и т.д.). Инженерное обеспечение является важным условием функционирования недвижимости и определяет возможности по использованию объектов. В зависимости от назначения объекта к нему предъявляются конкретные характеристики для инженерного обеспечения. Например, для функционирования административного здания необходимо наличие более полного перечня по сравнению со складским объектом, которое, в принципе, может быть обеспечено только электричеством. Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность недвижимости. Улучшение факторов по использованию мощностей и доступу к ресурсам могут определить предпочтения инвестора при выборе конкретного объекта. То есть, необходимо изучения не просто наличия, но и количества и бесперебойность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Последнее определяет сроки действия и расходы при заключении договоров на оказание услуг и величину тарифов непосредственно за сами услуги. Расходы по оплате коммунальных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации недвижимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Инвестору необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимости. В частности организация автономного теплоснабжения объекта.

Инженерно-геологические условия: несущая способность грунтов, возможность подтопления, заболочения, высокий уровень грунтовых вод. Факторы оказывают прямое влияние на физическое состояние существующего объекта и возможность расширения и реконструкции недвижимости.

Завершающей рассматривается группа факторов, характеризующих общую ситуацию в районе расположения объекта, привлекательность внешнего окружения недвижимости.

Ситуация на рынке недвижимости: соотношение спроса и предложения, число потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости, маркетинговый период объектов. На момент осуществления инвестиций для инвестора выгодно, если на рынке представлено больше объектов, поскольку кроме возможности выбора действует принцип снижения стоимости или увеличения предложения. Однако для недвижимости особенно коммерческой, действие принципа спроса и предложения имеет свои особенности, которые необходимо учитывать. Когда капитал уже вложен в недвижимость, то инвестора будут интересовать вопросы дохода и риска, поэтому выгоднее будет ситуация ограниченного предложения объектов на рынке. К характеристикам рынка недвижимости также относятся уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и сложившаяся величина издержек за услуги посредников (риэлторов, юристов и других консультантов). Профессиональное оказание услуг при совершении сделок с недвижимостью снижает риски инвестора.

Условия пользования земельным участком: возможные права и плата за землю. Большая часть земельных участков принадлежит муниципалитетам, а для объектов коммерческой недвижимости заключаются различные договора на право пользования участком. Это чаще всего договора на право долгосрочной или краткосрочной аренды. Договоры аренды предусматривают различные ограничения по использованию земельных участков – сервитуты, что в свою очередь сказывается на доходности и стоимости недвижимости в целом. Поскольку большая часть городских территорий принадлежит муниципалитетам, то очевидно значительное влияние на коммерческую недвижимость, которое необходимо учитывать инвестору. В зависимости от имеющихся у собственника объекта недвижимости правоустанавливающих документов на земельный участок, устанавливается определенный вид платы за землю. Это земельный налог или арендная плата за землю. Данные виды платежей также регулируются на местном уровне и оказывают влияние на привлекательность недвижимости.

Административное регулирование: здесь происходит косвенное регулирование рынка недвижимости через установление налогов и сборов при осуществлении операций с недвижимостью и деятельность различных контролирующих органов.

Градостроительная система включает существующие правила регулирующие зонирование и ограничения на тип землепользования. Объект недвижимости должен соответствовать утвержденному генеральному плану города. Престижность участка территории города с градостроительной позиции влияет на привлекательность самого объекта недвижимости. К контролирующим органам относятся администрации муниципальных образований, учреждения юстиции, пожарные, санитарно-эпидемиологические. В область их деятельности в частности входит выдача разрешений на отвод земельных участков под строительство и расширение зданий, регистрация прав на недвижимость и другие.

Общеэкономическая ситуация: тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций, инвестиционная привлекательность региона. Уровень развития бизнеса как потенциального претендента с точки зрения аренды и покупки недвижимости влияет на ее доходность и ликвидность и, следовательно, на ее привлекательность для вложения капитала. Финансовые возможности предприятий, кредитных учреждений, наличие других источников, то есть возможности других инвесторов для инвестиций в недвижимость, могут оказать конкурирующее влияние на рынок недвижимости по увеличению количества предложения, а увеличение масштабов строительства может изменить внешнее окружение уже существующих объектов недвижимости как в положительную, так и в отрицательную сторону. При оценке возможностей осуществления новых проектов по строительному расширению и реконструкции недвижимости, следует учитывать потенциальные возможности местных строительных организаций, применяемые технологии строительства, цены на строительно-монтажные работы, уровень конкуренции в отрасли.

Социально политическая ситуация: тенденции изменения численности населения и уровень жизни (образование, занятость, доходы), миграция, уровень преступности, политическая стабильность. Рост жизненного уровня населения и улучшение социальных условий является фактором стабильности в регионе, что является предпочтительным для инвестора с точки зрения рисков.

Природные факторы: экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям, стихийным бедствиям. Степень загрязнения окружающей среды может также оказывать влияние на предпочтения инвестора, поскольку неблагоприятная экологическая ситуация в конечном итоге отрицательно влияет на социально-экономическое развитие территории. Расположение объекта недвижимости в зонах стихийных бедствий несет в себе прямую угрозу физического разрушения зданий при наводнениях, землетрясениях и т.д.

Таким образом, изучение описанных выше факторов, определяющих привлекательность недвижимости, является одним из важных этапов инвестиционного анализа. Однако только описательные характеристики без попыток количественной оценки, затрудняет сравнение разных объектов недвижимости, поэтому необходимо изучить количественные показатели, характеризующие инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Проведение оценки инвестиций в недвижимость приобретает сейчас все большее значение, так как ее результаты непосредственным образом влияют на инвестиционную политику вкладчика, выбор контрагентов, финансовое планирование и тактику реализации инвестиционных решений, а также на составление отчетности, регулирование разногласий и т.д. Следовательно, оценка инвестиций в недвижимость влияет на принимаемые инвестором решения.

Проблема оценки инвестиций в недвижимость встает перед инвестором (независимо от его статуса) как минимум дважды. Сначала эта проблема решается в период, предшествующий инвестициям, когда оценивается экономическая целесообразность того или иного инвестиционного проекта, т.е. сравнивается величина затрат на проект и величина доходов, которые могут быть получены от его реализации. Второй раз проблема оценки инвестиций встает, когда вложений денежных средств в некий проект уже сделаны и необходимо оценить их эффективность.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д. Потенциальному собственнику необходимо:

- определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

- рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

- оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Инвестор должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и срока окупаемости.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей.

1.  Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Э_о)

Э_О = П / К,

Где П – годовая прибыль;

К – капитальные вложения.