С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является двухсторонним, возмездным, реальным

2. С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является двухсторонним, возмездным, реальным.

3. В случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.

Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

- недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

- недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

- недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

- недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.

4. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения.

Среди недвижимых вещей можно выделить следующие основные виды: земельные участки; здания и сооружения; объекты незавершенного строительства; жилые помещения; нежилые помещения; предприятие, как имущественный комплекс; участки недр.

5. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

6. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества.

7. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

8. К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи, цене продаваемого недвижимого имущества и иных существенных условий, характерных для купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.

9. Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

10. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору требовать:

-  соразмерного уменьшения покупной цены;

-  безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранения недостатков товара.

11. Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества.

На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются следующие документы:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц;

2) документы, удостоверяющие личность заявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;

3) учредительные документы юридических лиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;

4) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью;

5) документы об оплате государственной регистрации договора продажи недвижимости;

6) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое имущество;

7) описание объекта недвижимости

8) дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в случаях установленных законом.

12. Обязательным условием формирования стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

13. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

14. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости:

1)  факторы государственного воздействия на рынок недвижимости

2)  общеэкономическая ситуация

3)  микроэкономическая ситуация

4)  социальное положение в регионе

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:

- политическая ситуация в стране и регионах;

- общеэкономическая ситуация;

- состояние финансового рынка.

15. Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1) По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская и многофункциональная недвижимость и т.д.)

2) По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3) По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

16. Цель анализа рынка недвижимости обусловлена необходимостью решить следующие вопросы:

1) целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

2) определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

3) формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

4) о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

5) связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

17. Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости необходимо выделить параметры для анализа ситуации связанной с вложением капитала в недвижимость.

1)  Параметры описания недвижимости;

2)  Направления анализа рынка недвижимости;

3)  Потребительские характеристики;

4)  Факторы стоимости;

5)  Факторы процесса девелопмента.

18. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1)  Срок (период) окупаемости;

2)  Чистая текущая стоимость доходов;

3)  Ставка доходности проекта;

4)  Внутренняя ставка доходности проекта;

5)  Модифицированная ставка доходности;

6)  Ставка доходности финансового менеджмента.

На основе проведенного исследования можно выделить следующие проблемы и пути их решения:

1.  Необходимо отметить, что в судебно-арбитражной практике возникает ряд проблем, связанных с исполнением договора купли-продажи недвижимого имущества и реализацией прав покупателя недвижимости. В целях их разрешения считаем необходимым дополнить действующую редакцию ст. 551 ГК РФ новой нормой о том, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимость, но при фактической ее передаче продавцом и полной оплате приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным имуществом. Продавец в данный момент считается лишенным права распоряжения, а, следовательно, не является полноправным собственником.

2.  В данной работе предлагается устранить пробелы в правовом регулировании отношений по купле-продаже объектов, входящих в состав здания и сооружения (нежилые помещения). В ГК РФ нет прямого указания на договор купли-продажи нежилого помещения, что, в свою очередь, порождает множество проблем и спорных ситуаций, связанных с продажей нежилых помещений. Включение нормы о купле-продаже нежилого помещения снимет ряд спорных ситуаций возникающих между сторонами договора продажи нежилого помещения, усилит контроль над совершением подобного рода сделок, а также создаст благоприятные условия для оборота нежилых помещений.

Список использованной литературы

 

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский Кодекс РФ часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 № 333-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.1994. №32. Ст.3301.

2. Гражданский Кодекс РФ часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. от 02.10.2007 № 225-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5.

3. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 30.06.2006 №92-ФЗ). // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

4. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 13.05.2008 №66-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон от 30.06.2006 №94-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. ст. 3594.

6. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства. 2002. №4. ст.251.

7. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный Закон от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 01.12.2007 №317-ФЗ) // Собрание Законодательства РФ. 2002. №43. ст.4190.

8. О недрах: Закон РФ от 21.02.1992 2395-1 (ред. от 15.04.2006 №49-ФЗ) // Собрание законодательства РФ 06.03.1995. №10. Ст. 823.

9. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 (Вестник ВАС РФ. 1998. №1).

10. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001. №233. (ред. От 24.12.2004) "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Российская газета от 22.08.2001. №162.

11. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Информационное письмо Президиума ВАС от 16.02.2001. №59 // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.

Специальная литература:

1.  Абова Т.Е. Комментарий к ГК РФ ч.2, Юрайт, 2004 (постатейный). 789с.

2.  Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. 568с.

3.  Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риелтора // Жилищное право, 2008. №1. 56с.

4.  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.:Статут, 2003. 645с.

5.  Мозолин В.П. и Малеина М.Н. Комментарий к ГК РФ ч.1, М.:Норма, 2004г (постатейный). 730с.

6.  Голованов Н.М. Сборник договоров. Недвижимость и строительство. СПб.: Питер 2007г. 180с.

7.  Соловьев А.А. Сделки с недвижимостью по-новому, М.: А-Приор, 2007. 254с.

8.  Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Волтерс Клувер, 2006г. 630с.

9.  Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус, 2007, №4. 134с.

10.  Крашенинников П.В. Жилищное право М.:Статут, 2006. 88с.

11.  Садиков О.Н. Гражданское право России. Обязательственное право. Курс Лекций. М., 2004. 453с.

12.  Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон. Материалы судебной практики. М.: Гросс Медиа, 2005. 241с.

13.  Ждан-Пушкина Д.А. Договор купли-продажи недвижимости, М.: Эксмо, 2007. 179с.

14.  Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. Юстицинформ, 2006. 337с.

15.  Суханов Е.А. Гражданское право. Том 2, Полутом 1: Учебник. М.:Волтерс Клувер, 2004. 461с.

16.  Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Юрайт, 2004. 261с.

17.  Пахомова Ю.И. Земельное право. М.:Кнорус, 2005. 315с.

18.  Крюков Р.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. М.: А-Приор, 2007. 256с.

19.  Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. 2-е изд., М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. 174с.

20.  Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: Феникс,2007. 303с.

21.  Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002. 211с.

22.  Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007. 476с.

23.  Ковалев В.В. Инвестиции: Учебник, 2-е издание. М.: Проспект, 2006. 424с.

24.  Елизаветин М.Е. Иностранный капитал в экономике России. М.: Международные отношения, 2004.275с.

25.  Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний. М.:Волтерс Клувер, 2001. 391с.

26.  Старинский В.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости. СПб.:Питер, 1999. 360с.

27.  Котов И.Г. Оценочная деятельность. М.: ГУ ВШЭ, 2002. 224с.

28.  Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. с.271.

Материалы судебной практики:

1. Постановление ФАС Уральского округа от 21.04.2008. №Ф09-2705/08-С6 по делу №А50-16369/07 // СПС КонсультантПлюс.

2. Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2008. №Ф09-2004/08-С6 по делу №А76-5419/2007. // СПС КонсультантПлюс.

3. Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2008. № N Ф09-1964/08-С6 по делу N А50-9594/2007-Г26. // СПС КонсультантПлюс.

4. Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2008 N Ф09-1716/08-С6 по делу N А50-11558/07-Г-02 // СПС КонсультантПлюс.

5. Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2008 N Ф09-5086/07-С6 по делу N А76-29179/2006. // СПС КонсультантПлюс.

6. Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2008 N Ф09-11572/07-С6 по делу N А60-9365/2007. // СПС КонсультантПлюс.