Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме

Курсовая работа

Тема:

«Определения рыночной стоимости однокомнатной квартиры в многоквартирном доме»

Темников 2011

1. Описание объекта оценки и его местоположения

1.1 Местоположение оцениваемого объекта оценки

Оцениваемый объект оценки расположен в городе Саранске по улице Лаврентьева 41 ограничивается с севера запада универсальным магазином, с запада автомобильной стоянкой, а с юга проезжей частью.

1.2 Транспортная доступность, коммерческая привлекательность

Транспортная доступность достаточно удовлетворительная, исходя из того что дорожное покрытие асфальтное. Высокая коммерческая привлекательность.

1.3 Техническое состояние объекта оценки

Площадь застройки – 3012 м²

Общая площадь жилого дома – 2006 м²

Жилая площадь жилой квартиры – 82,3 м²

Высота здания – 62 м.

Для того чтобы оценить техническое состояние объекта оценки, необходимо принять четкие и ясные критерии, что считать хорошим состоянием, а что – плохим.

1.4 Конструктивные элементы

Таблица – 1. Конструктивные элементы

Конструктивные элементы	Описание
Фундамент Стены Перегородки Перекрытия Кровля Полы Отделочные работы Внутреннее санитарно-техническое и электрическое устройство	Монолит оштукатурены Бетонные Тесовые Металлочерепица Железобетонные Кирпичная отделка Потолки – плитка декоративная, стены – гипс-картон, обои, полы – паркет Центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, газ, телефон

2. Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры по трем подходам

2.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по доходному подходу

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования наиболее эффективным образом.

Общий коэффициент капитализации – это ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнем приносимого этим объектом собственности дохода. Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т.е. ставки дохода на инвестиции, и ставки возмещения, или общий коэффициент капитализации, – это отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости. Для расчета общего коэффициента капитализации наиболее часто применяются следующие методы:

Метод сравнения продаж – для расчета используются рыночные данные по сопоставимым проданным объектам. Обычно в качестве окончательной величины общего коэффициента капитализации выбирается средняя арифметическая, средняя взвешенная или модальная величина.

R₀=Чистый доход / Цена продажи. (1)

где: R₀ – коэффициент капитализации

Метод кумулятивного построения делит коэффициент капитализации на составные части: процент на капитал – on и норма возврата капитала – of. Таким образом, коэффициент капитализации можно выразить формулой

R₀=on+of (2)

Метод прямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимости. Под стабильным доходом, понимают доход, ожидаемый от использования оцениваемого собственности в течении типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости.

При применении данного метода не определяют отдельно возврат капитала и доход от инвестиций, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынке недвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамики доходов и изменений стоимости имущества.

Метод выражается отношением стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации

V=I/R (3)

где: V – текущая стоимость;

I – периодический доход;

R – коэффициент капитализации

Модель капитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированных денежных потоков:

V=CF₁/1+i+ F₂/(1+i)²+CF₃/(1+i)³+…+CF_n /(1+i)ⁿ или V= (4)

где V – текущая стоимость;

CF – доход за период;

i – ставка дисконта за этот период;

n – число периодов.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Рассмотрим этапы применения метода дисконтирования:

1. Опредедяют продолжительность периода получения дохода, т.е. прогнозируют потоки денежных средств по каждому году прогнозного периода. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности объекта недвижимости, связанный с его основой функциональной деятельностью. Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.

Оценку предстоящих затрат и результатов деятельности производят в пределах расчетного прогнозного периода, продолжительность которого устанавливают зависимости от уровня и темпов изменения инфляции, типа объекта собственности и др.

2. Дисконтируют денежные потоки: рассчитывают текущую стоимость будущих платежей на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

3. В зависимости от состоящей период оценщиком задачи дисконтируют потоки денежных средств, выражающие:

– чистый операционный доход;

– доход инвестора до налогообложения;

– доход инвестора после налогообложения;

– доход банка по выданному кредиту;

– доход арендодателя по арендному договору.

4. Определяют ставку дисконтирования – среднюю норму прибыли, которою инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожие объекты и которая отражает ожидания рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.

5. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

2.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по сравнительному подходу

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представления в ней методом прямого сравнительного анализа продаж или методом сопоставимых продаж.

Однако, поскольку метод сопоставимых продаж на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, метод сопоставимых продаж – методом рыночной инфляции. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке. Можно отобразить формулой:

ЦПОС  К = РСОО (5)

где: ЦПОС – цена продажи объекта сравнения;

К – совокупная поправка к цене продажи объекта сравнения;

РСОО – рыночная стоимость объекта оценки.

Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных характеристик при оценке:

– односемейных жилых домов

– недвижимости малого частного бизнеса.

Применением сравнительного подхода нецелесообразно, когда:

– рынок недвижимости в районе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит

– нарушаются условия типичности рыночной сделки

– информация о ценах сделок и характеристиках объектов – аналогов недоступна для оценщиков.

Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если метод сопоставимых продаж не используется, а дает лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие, и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости.

Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных понятий, приемов и инструментов, отличающих это подход от других

1. Единица сравнения.

1.1. Выделяют следующие единицы сравнения:

Для земельного участка без улучшений использования удельные характеристики. Цена за единицу площади земельного участка

– кв. м – для участка под застройку населенного пункта

– сотка – для участка под садоводство или под индивидуальное жилищное строительство в населенном пункте

– гектар (10000 кв. м) – для сельскохозяйственных и лесных угодий

– погонный метр (единица длины) – для транспортных или пешеходных магистралей

– цена за участок площадью стандарта для данного типа функционального использования

1.2. Для земельного участка с улучшениями в качестве удельный характеристик применяются удельная цена единицы измерения количества цены образует факторы для компонента собственности, удельная цена для строительства

– цена за единицу полезной пощади строения в кв. м

– цена за единицу строений объема

– цена за квартиру или комнату

2. Элемент сравнения

Элемент сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Тенденциями являются:

– время (дата) продрожи

– местоположения

– условия продажи

– условия финансирования покупки

– юридическое описание объектов недвижимости

– физические характеристики объектов.