Виды корректировок

3. Виды корректировок

Элемент сравнения производит корректировки двух видов:

– последовательные

– независимые

Последовательные корректировки:

– передаваемые права собственности

– условия финансирования

– условия продажи

– рыночные условия

Независимые корректировки:

– местоположения

– физические характеристики объекта

– использование объекта

– наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся к объекту оценок

4. Способы внесения поправок

Корректировки выносятся с учетом позиций сравнения, перечисленных выше. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество.

Формы внесения поправок может быть:

– в абсолютных величинах

– долях единицы

– процентах от стоимости уравниваемых объектов

5. Методы расчета поправок

Методы расчета корректировок можно разделить на две категории:

К количественным методам относятся:

– графический анализ

– анализ парных продаж

– статистический анализ

– анализ чувствительности, затрат, капитализации арендных различий.

К качественным методам относятся:

– относительно сравнительный анализ

– метод общей группировки

– метод персональных интервью.

2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу

Затратный подход является одним из трех основных подходов в оценки недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка и полных затрат застройщика на его благоустройство и строительства на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается предпринимательская прибыль инвестора и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений. В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды а также принцип изменения.

Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:

– для оценки объектов, не завершенных строительство

– для определения стоимости нового строительства

– при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка

– в инвестиционных проектах – для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового

Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментами рынка недвижимости.

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка и достоверно определить все виды износов и устранений.

Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они неоднородны. Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловном правом собственности. Затратный подход не обеспечивает необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными документами, однако при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.

Стоимость недвижимости в соответствии с затратным подходом равна:

С_об = С_{восст/зам} – И + С_з.у (6)

где: С_об – стоимость объекта недвижимости

С_{восст/зам} – стоимость восстановления или замещения

И – износ

С_з.у – стоимость земельного участка

Применение затратного подхода к оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Оценку рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования

2. Оценку прямых и косвенных затрат на строительство здания на дату оценки

3. Оценку величины предпринимательской прибыли, соответствующего требования рынка

4. Расчет восстановительной стоимости улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли

5. Оценку общего накопленного износа здания как суммы оцениваемого физического износа, функционального и внешнего устаревания

Метод базируется на следующих положениях:

– срок экономической жизни – период, в течении которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т.е. используется для извлечения прибыли

– срок оставшейся экономической жизни – период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки.

– типичный срок физической жизни – это период времени, в течении которого то или иное строение существует, функционирует и пригодно для проживания или работы в нем. Поскольку многие здания, построенные больше сотни лет назад, до сих пор функционируют, то прогнозировать расчетный срок физической жизни очень сложно. Можно предполагать, что, как правило, при нормальной эксплуатации здания он может быть равен сроку экономической жизни

– хронологический возраст – при оценке указывают, но при расчете стоимости это имеет небольшое значение. Фактически и эффективный возрасты при нормальной эксплуатации здания могут совпадать

– эффективный возраст – основан на оценке внешнего вида здания, его состояния, планировки, экономических факторов, влияющих на его стоимость, т.е. насколько здание выглядит, как оно изношено

Зависимость между названными понятиями такова: износ, выраженный в процентах и являющийся отношением суммы износа к восстановительной стоимости здания, равен отношению эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Математически это выглядит так:

И/ВС = ЭВ/СЭЖ = ПИ (7)

где: И – износ

ВС – восстановительная стоимость

ЭВ – эффективный возраст

СЭЖ – срок экономической жизни

ПИ – процент износа

3. Согласование результатов оценки рыночной стоимости однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме

Завершающим этапом оценки является согласование результатов полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получения окончательной итоговой величины стоимости. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.

Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная стоимость никогда не является результатом усреднения, она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. На идеальном рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считывается взвешенное усреднение. Расчет согласования итоговой стоимости осуществляется по формуле:

СИ = _i* W_i(8)

где, i – число использованных подходов

С_i – результат оценки по первому доходу

W_i- удельный вес подхода причем в долях единицы

Согласование – это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного значения оцениваемой стоимости.

Заключение

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.

При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости – довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.

Оценщик – это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей профессиональной деятельности.

Список использованных источников

1. Земельный кодекс Российской Федерации. М.: ООО «ВИТРЭМ», 2001. – 96 с.

2. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. Варламов А.А., Севастьянов А.В. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли иной недвижимости. – М.: КолосС, 2006. – 256 с.

5. Справочник кадастрового инженера: технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства / составил А.П. Миреев. – М.: Даурия, 2009. – 750 с.

6. Оценка недвижимости: учебник / под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М. Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

7. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко. Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов-М.: КНОРУС, 2010. – 752 с.

9. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под редакцией доктора экономических наук, профессора М.А. Федотовой – 2 издание, стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 344 с.