Надзор

7. Надзор.

В мировой банковской практике осуществляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствии с банковским законодательством (для ограничения уровня рисков); политика процентных ставок; внутренний и внешний аудит. Специфическим объектом контроля является соблюдение принципа покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения залогового покрытия. Фидуциарий контролирует достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.

Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитования за счет закладных листов необходимо наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).

Данный метод был впервые применен в США, где и является в настоящее время доминирующим. Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, в США получил название секъюритизациии. Механизм секьюритизации предполагает, как правило, разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательства по ипотечным ссудам специализированной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска ипотечных финансовых инструментов, имеющих коллективную гарантию.

Данной организацией проводится так называемое укрепление кредита— дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов).Созданный пул ипотечных кредитов подвергается котировке. На его основе осуществляется структурирование новых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.

Для повышения надежности данных ценных бумаг институтами, управляющими потоками платежей в счет погашения ипотечных ссуд, создаются резервные фонды.Кроме того, практикуется вовлечение в процесс секьюритизации страховых компаний,которые в случае невыполнения заемщиками обязательств по кредитам осуществляют необходимые выплаты инвесторам. В большинстве стран в организации процесса секьюритизации активное участие принимает государство.

В последнее время в России предпринимаются попытки развития ипотечных программ. Основной проблемой, вызывающей трудности при осуществлении ипотечных программ, в настоящее время является отсутствие реальных возможностей формирования собственных средств агентств за счет государственных ресурсов (в условиях бюджетного дефицита), а также сложность получения зарубежных кредитов.

Августовский кризис привел к существенному ухудшению социально-экономической ситуации в России, что, несомненно, затормозит практическую реализацию программ развития ипотечного кредитования в России. Но, как показывает изучение и анализ опыта развитых стран, в частности США и Германии, возможности формирования системы ипотечного кредитования существуют и в кризисных условиях.

3.2. Развитие ипотеки в России

Правительство Российской Федерации в своем постановлении № 28 от 11 января 2000 г. одобрило Концепцию развития ипотечного кредитования в нашей стране, в соответствии с которой открываются не использованные ранее возможности рыночных кредитно-финансовых механизмов, открывающих и определяющих место ипотеки в общей системе жилищного финансирования.

В первую очередь обращает на себя внимание то обстоятельство, что не указываются сроки, когда ипотечное кредитование сможет быть задействовано на всей территории РФ. Не оговорен также и такой существенный момент законодательного характера, как принятие соответствующего закона об ипотечных банках. Дело в том, что в банковском законодательстве прямо не предусмотрено существование ипотечных банков, без чего, разумеется, трудно формировать систему ипотечного кредитования.

Но, пожалуй, самый важный момент состоит в том, что ипотечные кредиты доступны очень немногим гражданам РФ из-за чрезвычайной дороговизны жилья.

Взятый курс в России на проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства, конечным результатом которой должна стать 100-процентная оплата жилищно-коммунальных услуг самим населением, ставит под вопрос выполнение Концепции на практике, поскольку данное обстоятельство весьма существенно и негативно повлияет на саму доступность ипотечного кредитования.

За годы реформ российские граждане после всех известных финансовых пирамид, а также после банкротства прежде считавшихся системообразующими кредитных учреждений потеряли доверие не только к частным, но и к государственным банкам. Более того, темпы инфляции не снижаются, и обесценение российского рубля за годы реформ произошло почти в 120 раз и, в ближайшем будущем обесценение национальной валюты в России будет продолжаться. Центральный банк страны до сих пор не устанавливает верхние пределы такого обесценения. Указанные выше обстоятельства, помноженные на общую экономическую нестабильность и высокий уровень безработицы, в совокупности негативно оказывают влияние на развитие ипотеки в стране.

Изначально в Российской Федерации недостаточно была продумана сама модель ипотечного кредитования — либо американская, либо немецкая, которые в 90-х годах стали апробироваться в Московском регионе.

В первом случае схема ипотечного кредитования предполагала выдачу кредитов сроком на 10 лет из расчета 10% годовых на сумму, составляющую 70% стоимости самой квартиры. Максимальный размер кредита допускался в объеме 120 тыс. долл. США. Однако после валютно-финансового кризиса 17 августа 1998 г. и фактически исчезновения значительного слоя так называемого среднего класса стало очевидно, что Россия просто не в состоянии пойти по американскому пути, лишь используя его отдельные элементы.

Вторая модель — немецкая схема — предполагала предоставление ипотеки через механизм строительных ссудосберегательных касс. Существенный недостаток данной системы состоял в том, что здесь, как и в американской модели, все расчеты по ипотечному кредитованию необходимо было произвести в иностранной валюте, т.е. опять-таки в долларах США, а не в национальной валюте — в российских рублях. В этой связи для широкого продвижения ипотечного кредитования по всей территории страны требуются рублевые кредитные инструменты, которых, к сожалению, в Российской Федерации пока не создано.

Выводы и предложения

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие—что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много (приложение 2, диагр.1).

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://www.bolshe.ru/