Определим восстановительную стоимость комплекса

2. Определим восстановительную стоимость комплекса

В расчете примем 1 у.е. эквивалентна 30 рублей: 475000 * 30 = 14250000 руб.

3. Произведем оценку износа:

Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструк­ции для приведения их в состояние, соответствующее наиболее эффектив­ному их использованию. Ремонту и реконструкции подлежат здания пло­щадью 2500 м ², в том числе:

- производственное здание площадью 2000 м ;

- складские помещения площадью 500 м².

Планируемая замена:

- производственное здание перепрофилируется в цех по выпус­ку столярных изделий (площадью 2000 м²);

- складские помещения (реконструкция) площадью 500 м .

 Стоимость реконструкции и ремонта:

- по производственным помещениям - 90 у. е. за 1 м²;

- по складским помещениям - 50 у. е. за 1 м².

Определим величину устранимого физического износа:

- по производственным помещениям- 90 * 30 * 2000 = 5400000 руб.;

- по складским помещениям – 50 * 30 * 500=750000руб.

Устранимый физический износ составит 5400000 + 750000 = 6150000 руб.

Определим величину неустранимого физического износа:

Наименование	Доля, %	Восстановительная стоимость, руб.	Физический износ	Средний износ
Производственные помещения	80	11400000	60	48
Складские поме­щения	20	2850000	80	16
Сумма	100	14250000	140	64

Стоимость нового строительства составит 14250000 руб.

Устранимый физический износ составит 6150000 руб.

Остаточная стоимость составит 8100000 руб.

Неустранимый физический износ составит 8100000 * 0,64 = 5184000 руб.

Определим величину устранимого функционального износа: 800 * 30 = 24000 руб.

Определим величину неустранимого функционального износа:

Стоимость строительства при высоте 8,1 м - 180 у. е. за м .

Стоимость строительства при высоте 5 м - 150 у. е. за м².

«Излишняя» площадь - 2000 м² при физическом износе лишних эле­ментов - 60 %.

Определим сверх затраты: 180-150 = 30 у. е.;

30*2000*30=1800000 руб.

Физический износ лишних элементов - 60 % от 1800000 руб., он со­ставит 1080000руб.

Определим величину неустранимого функционального изно­са: 1800000-1080000=720000 руб.

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом

Наименование	Сумма, руб.
1 . Стоимость комплекса зданий	14250000
2. Устранимый физический износ	6150000
3. Неустранимый физический износ	5184000
4. Устранимый функциональный износ	24000
5. Неустранимый функциональный износ	720000
6. Стоимость комплекса зданий с учетом из­носа	2172000
7. Стоимость права аренды земли	341880
8. Стоимость объекта недвижимости с учетом права аренды земли	2513880
9. Рыночная стоимость объекта недвижимости	2514000

Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом, составит 2514000 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Заключение

Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с дру­гими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.

Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольно, сложны, сопряжены с нема­лыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И, тем не менее, спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок и устойчиво растет.

Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:

1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строи­тельства и покупки жилья;

2) предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефи­нансирование);

3) осуществлять функцию инвестора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Фридман Д. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимо­сти», М.: «Дело», 1998.

2.Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России». - М.; Финансы и статистика, 1996.

3.«Российский экономический журнал», 1998. - № 5.

4. «Деньги и кредит», 1999 г. - № 2.

5.Российский экономический журнал, 1996. - № 7