Году была принята Конституция РФ, где в Статье 36 закреплено право граждан на частную собственность на землю

1993 году была принята Конституция РФ, где в Статье 36 закреплено право граждан на частную собственность на землю.

Сельскохозяйственное законодательство, как и другие отрасли, переживает в настоящее время большие перемены. Отказ от монополии государственной собственности на землю и переход к разнообразию ее форм, в том числе допущение частной собственности, является сложной политической и социально-экономической проблемой. На месте бывших колхозов и совхозов советского периода с течением времени доказавших свою несостоятельность пришли, как более перспективные формы хозяйствования - сельскохозяйственные коммерческие организации.

Важнейшей проблемой сейчас является правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций до конца не урегулированный нашим законодательством, пока не все организационно-правовое формы сельскохозяйственных предприятий корреспондируются с Новым Гражданским кодексом РФ (часть 1); принятие нового земельного кодекса, конечно же, решило некоторые вопросы земельного законодательства, но и опять же ЗК РФ не устанавливаются правила оборота земель сельскохозяйственного назначения, вопрос о порядке оборота и праве собственности на земли сельскохозяйственного назначения будет регулироваться отдельным федеральным законом, соответствующий проект которого Правительству РФ еще предстоит внести в нижнюю палату Парламента.

 Эта проблема очень важна для нас, т.к. согласно статистике именно сельскохозяйственные коммерческие предприятия используют большую часть земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас законодателем разрабатываются новые методы регулирования этого вопроса, однако нужно заметить, что при разработке нормативных актов необходимо учитывать, во-первых, специфику самого сельскохозяйственного производства, а во-вторых, то, что в нашей стране сельское хозяйство развивалось по особому пути.

В связи с этим важнейшим вопросом является уяснение для юриста правового режима земель сельскохозяйственных коммерческих организаций.

1.    Общая характеристика правового режима земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями.

Согласно п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей»[1].

Основное назначение данной категории земель - производство сельскохозяйственной продукции, т.е. земля, выступает не только в качестве базиса для производственной деятельности, но и, прежде всего в качестве главного средства производства. Особенностями земли как главного средства производства являются: ограниченность (неизменность количества); неперемещаемость; невоссоздаваемость; неуничтожаемость; практически неисчерпаемость производительной силы. Одной из качественных характеристик земель сельскохозяйственного назначения является такое важнейшее их свойство, как плодородие, при отсутствии которого невозможно производство сельскохозяйственной продукции.

В связи с особенностями правового режима земель сельскохозяйственного назначения, их ценностью для народа, пп. 2 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Приоритет сельскохозяйственного землепользования выражается в требованиях, учитываемых при изъятии земель для несельскохозяйственных нужд. Действующее законодательство применительно к изъятию земельных участков для несельскохозяйственных нужд закрепляет правило, согласно которому изъятие сельскохозяйственных земель с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается только в предусмотренных законом (особых) случаях. Законодатель выделяет 3 вида сельскохозяйственных угодий:

-      сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой стоимости;

-      сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня;

-      особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья

Приведем перечень этих условий:

- сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости, а также земли непригодные для сельскохозяйственного производства могут предоставляться для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд (п. 2 ст.79 ЗК РФ);

-      изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (п. 3 ст. 79 ЗК РФ);

-      Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п.4 ст.79 ЗК РФ).

В случае установления неправомерного изъятия сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственного производства, возмещаются не только убытки, причиненные таким изъятием, но и потери сельскохозяйственного производства.

Также убытки будут возмещены при ограничении какими-либо предприятиями или организациями использования земель сельскохозяйственного назначения.

Статьей 78 ЗК РФ четко определен круг субъектов, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения, к ним относятся:

- граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;

некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;

казачьи общества; опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;

общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Ранее действующим земельным законодательством сельскохозяйственным коммерческим организациям (предприятия), земельные участки предоставлялись на таких вещных правах, как право собственности, право бессрочного (постоянного) пользования, на праве аренды или временного пользования. С введением нового Земельного кодекса в институте вещных прав нас земельный участок произошли некоторые изменения. Так, Земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, юридическим лицам иной организационно-правовой формы, земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляется, хотя если указанное право возникло у юридического лица до введения в действие нового Земельного кодекса, то оно сохраняется

По своему содержанию право собственности является наиболее полным правом на землю. Согласно ст. 36 Конституции РФ, владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственником свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц, и не наносит ущерба окружающей среде. В ст. 209 нового ГК РФ (часть 1) содержится практически аналогичное положение. Вместе с тем Кодекс вносит существенное дополнение, которое отсутствует в Конституции: владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственником свободно, но в той мере, в какой ее оборот допускается законом (ст. 209 ГК РФ). Говорится, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой ее оборот допускается законом о земле, т.е. земельным законодательством.

Надо отметить, что в ГК РФ по сравнению с прежним земельным, природоресурсным законодательством в соответствии положением ст. 261, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, на находящиеся на нем лес и растения.

В Водном кодексе РФ уже предусмотрена возможность нахождения в частной собственности физического и юридического лица водного объекта, расположенного в пределах земельного участка, который является собственностью конкретного лица. Но в отличие от ГК РФ Водный кодекс РФ вводит дополнительные условия в отношении такого водного объекта. Он, в частности, должен представлять собой небольшой по площади бессточный поверхностный искусственный или естественный водоем, не имеющий гидравлическую связь с др. поверхностными водными объектами. Площадь занятая водным объектом, включается при этом в общую площадь земельного участка.

В соответствии с новым ЗК РФ (ст.40) собственник земельного участка имеет право использовать имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные водоемы, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, ЗК РФ закрепляет лишь право использования указанных объектов, что, по моему мнению, противоречит самой природе права собственности. Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, а также на расположенные, на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных лесным законодательством.

Сельскохозяйственные коммерческие организации как земельный собственник обладает правомочиями владения, пользования и распоряжения земельным участком, что составляет право собственности. Это право можно определить следующим образом:

Правомочие владения - право фактического обладания (господства) землей, оно является необходимым условием для осуществления собственности и распоряжения. «Правомочие владения представляет собой юридическое основание принадлежности земельного участка конкретной сельскохозяйственной организации, из него вытекают такие, например, права, как право огораживать земельный участок, запрещать пользоваться им третьим лицам и т.д.»[2]. Это правомочие неразрывно связано с обязанностью собственника использовать земельный участок строго по целевому назначению, установленному при приобретении (представлении) участка в собственность данным лицом.

Правомочие пользования означает юридическую возможность совершать определенные действия по использованию (эксплуатации) земли для извлечения из нее полезных свойств и получение дохода. Это правомочие является одновременно и обязанностью земельного собственника использовать свой участок. В процессе использования земли собственник имеет право самостоятельно хозяйствовать на ней, использовать имеющиеся не участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, торф, возводить производственные и иные строения и сооружения и т.д.

Правомочие распоряжаться землей означает возможность определения собственником юридической судьбы участка путем совершения распорядительных действий. Юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) АО, товарищества и т.д. (п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1996 года “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”).

Земельные участки за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены сельскохозяйственным коммерческим организациям на правах аренды. В соответствии с действующим законодательством арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, также арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (ст. 22 ЗК РФ).

Земельные участки могут быть предоставлены сельскохозяйственным коммерческим организациям в безвозмездное срочное пользование. Причем Земельным кодексом РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям на срок не более чем один год, а земельные участки из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, могут быть предоставлены на праве безвозмездного срочного пользования юридическим лицам иной организационно-правовой формы на основании договора.