Права и обязанности сельскохозяйственных коммерческих организаций по использованию земли. Прекращение прав на землю

3. Права и обязанности сельскохозяйственных коммерческих организаций по использованию земли. Прекращение прав на землю.

Совокупность прав и обязанностей сельскохозяйственной коммерческой организации в области использования и охраны земель, а также способность своими действиями приобретать права и создавать для себя определенные обязанности в области земельных отношений составляет земельную правосубъектность сельскохозяйственной коммерческой организации. Рассматривая права и обязанности сельскохозяйственных предприятий по использованию земли нельзя не упомянуть, что земли, на которых сельскохозяйственные предприятия ведут свое производство, являются землями сельскохозяйственного назначения и относятся к основной категории земель РФ. Категории земель устанавливаются в соответствии с их целевым назначением. Так, для земель сельскохозяйственного назначения основной целью использования является производство сельскохозяйственной продукции.

Принцип целевого характера использования земель представляется собой один из важнейших принципов российского земельного права. Этот принцип реализуется в нормах права через закрепление обязанности всех субъектов использовать земельные участки в соответствии с основным целевым назначением независимо от того, на каком правовом титуле они предоставлены.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земли.

ЗК РФ вводит новое, ранее не известное российскому законодательству понятие «разрешенное использование земельных участков», которое можно рассматривать как один из элементов их правового режима. Разрешенное использование земельного участка – это использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование земельного участка определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.

Оно может содержать требования:

1)    к способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые ведут к деградации земель и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

2)    к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

3)    к размещению социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

4)    к видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

5)    к предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природную среду;

6)    к сохранению зеленых насаждений, а также иные требования, установленные федеральными законами, законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка устанавливается независимо от прав на данный земельный участок.

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в документах, удостоверяющих права на земельный участок. Самовольное изменение режима разрешенного использования земельных участков не допускается.

Все многочисленные права и обязанности, составляющие правомочие использования земельного участка, являющегося неотъемлемым элементом земельной правосубъектности сельскохозяйственных предприятий, подразделяются на общие права и обязанности и специальные. Общие права и обязанности распространяются на всех субъектов, использующих землю, независимо от ее категории и целевого назначения. Кроме того, права и обязанности могут быть установлены применительно к использованию земель, например сельскохозяйственного назначения или другой категории земельного фонда. Права и обязанности, зависящие от категории земель и целевого назначения участка, являются специальными. Объем и содержание прав и обязанностей при временном пользовании и аренде земли могут зависеть от условий договора, заключаемого сторонами (например, право на последующий выкуп земельного участка при аренде; право на возведение для производственных целей строго перечисленных в договоре построек временного характера при договоре временного пользования землей и т.д.)

Среди общих прав по использованию земель можно выделить следующие:

-      право самостоятельного хозяйствования на земле;

-       право использования в установленном порядке для собственных нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, пресных подземных вод, а также закрытых водоемов в соответствии с законодательством РФ (пп. 1 п.1 ст. 40 ЗК РФ);

-      право на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пп. 2 п.1 ст. 40 ЗК РФ).

Следует отметить, что перечень прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, закрепленных в законодательстве не является исчерпывающим.

К специальным правам субъектов, использующих земли сельскохозяйственного назначения, можно отнести:

-      право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, многолетние насаждения (за исключением случаев установленных лесным законодательством (п.2 ст. 40 ЗК РФ);

-      право на проведение в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительство прудов и иных закрытых водоемов в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (пп. 3 п.1 ст.40 ЗК РФ);

Законодательство запрещает какое бы то ни было вмешательство в хозяйственную деятельность, связанную с использованием земли, со стороны государственных и иных органов и организаций, за исключением случаев предусмотренных законом. Нарушенные земельные права должны быть восстановлены добровольно стороной, совершившей нарушение, либо через суд. В соответствии с п.1 ст. 62 ЗК РФ «Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством»,[3] кроме того, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

 Споры о возмещении убытков рассматриваются судом или арбитражным судом.

Законодательством предусмотрены определенные гарантии права сельскохозяйственных предприятий при изъятии у них земельных участков для государственных или муниципальных нужд: предоставление равноценного земельного участка взамен изымаемого, возмещение стоимости жилых, производственных и иных зданий, сооружений, находящихся на изымаемом земельном участке, возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Все субъекты, имеющие землю, в том числе и сельскохозяйственные коммерческие организации, несут определенные обязанности, которые также подразделяются на общие и специальные.

К общим обязанностям сельскохозяйственных коммерческих организаций по использованию земельных участков относятся:

-      использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

-      сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством;

-      своевременное начало использования земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

-      своевременное внесение платежей за землю;

-      соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

Специальными обязанностями, присущими именно субъектам, использующим земли сельскохозяйственного назначения, можно считать:

-      - не допущение загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв;

-       осуществление мероприятий по охране земель, соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;

-      иные обязанности, предусмотренные земельным законодательством при использовании земель сельскохозяйственного назначения.

Новый земельный кодекс содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения прав на земли. Право на земельный участок может быть прекращено либо добровольно субъектом, имеющим права на земельный участок, либо принудительно, чаще всего в случаях нарушения земельного законодательства и ненадлежащего использования земельного участка.

Рассмотрим основания прекращения прав на землю установленные действующим законодательством.

Статья 44 ЗК РФ устанавливает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. На мой чисто субъективный взгляд, в новом Земельном кодексе РФ принудительное изъятие земельного участка у его собственника возможно лишь в порядке установленном гражданским законодательством, а также в случае конфискации земельного участка за совершение преступления, основания же принудительного изъятия земельного участка в случаях нарушения земельного законодательства не установлены, хотя принцип целевого и разрешенного использования земель как обязанность любого пользователя земли в ЗК РФ закреплены.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок.

ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком, ими являются:

-      использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

-      использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

-      неустранение совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; систематическая неуплата земельного налога;

-      неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

-      изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

-      реквизиция земельного участка;

Следует отметить, что решение о принудительном прекращении прав на земельные участки принимается только на основании решения суда.

Аренда земельного участка в соответствии с действующим земельным законодательством может быть прекращена как с согласия сторон, так и принудительно, по инициативе арендодателя в следующих случаях:

-      использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

-      использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (в соответствии с п. 3 ст. 46 ЗК РФ прекращение договора аренды по указанному основанию не допускается в период полевых, сельскохозяйственных работ);

-      неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

-      неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

-       изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

-      реквизиция земельного участка;

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон в следующих случаях:

-      истечение срока предоставления земельного участка;

-      при отказе землепользователя от предоставленного ему права на земельный участок;

-      принудительного изъятия земельного участка по основаниям, предусмотренным для принудительного изъятия земельного участка, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев прекращения трудовых отношений работником при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Право на служебный надел сохраняется также за одним из членов семьи:

-      работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;

-      работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;

-      работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Кроме оснований прекращения прав на земельный участок законодательством предусмотрены и ограничения этих прав. Установление ограничений продиктовано исключительно требованиями особых условий использования земельных участков, охраны окружающей среды.