Договор купли-продажи

1.1.  Договор купли-продажи

Самой распространённой сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения.

Жилищное законодательство под жилыми помещениями понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры, и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учёт нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т.п.[2] Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.

В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК) ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).

При заключении данного договора важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казённое предприятие (п. 1 ст. 297 ГК)) - не вправе продавать принадлежащее ему имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечёт недействительность договора продажи недвижимости.

Примером к сказанному может послужить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закреплённым за ними имуществом. Сделки, совершаемые предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.[3]

Предмет договора купли-продажи включает в себя два рода объектов: во-первых, передаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, её принятию и оплате.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требования относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указанны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор купли-продажи считается незаключённым.

Для определения цены продаваемого объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».[4]

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи на единицу её площади или иного показателя её размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558). Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого помещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приёма-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за её избыточности.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Такое решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.[5]

Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. В ст. 558 ГК устанавливается, что существенным условие договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после приобретения его покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Законодатель содержит прямой запрет на продажу заселённых домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причём данной норме придана обратная сила, то есть она распространяется и на сделки, заключённые до вступления в силу данного Закона.[6]