Ипотека

1.3. Ипотека.

 Одним из наиболее эффективных способов обеспечения обязательства является ипотека — залог недвижимости. Объекты недвижимости обладают, как правило, значительной стоимостью. Кроме того, эти объекты, отвечающие признаку связан­ности с землей, невозможно спрятать, тайно переместить в другое место, иным образом вывести из-под контроля залогодержателя. В юридической литературе высказана точка зрения, согласно которой именно видимость недвижимого имуще­ства, а не его непосредственная ценность, является "решающим качественным отличием, позволяющим превратить его в средство обеспечения устойчивости кре­дита через ипотеку"[5].

Ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принад­лежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)" (далее — Закон об ипотеке).

При передаче собственником принадлежащей ему недвижимости в залог отчу­ждения права собственности либо правомочий собственника не происходит. В то же время установление залога ограничивает возможности собственника по распо­ряжению принадлежащим ему имуществом. Это ограничение проявляется в виде обязанности собственника получить предварительное согласие залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки и на предоставление предмета ипотеки в пользова­ние третьим лицам (за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке).

То обстоятельство, что в ряде случаев возникновение на основании права соб­ственности субъективных прав лиц - несобственников обусловливает ограничение возможностей собственника, отмечалось в юридической литературе. В Граждан­ском кодексе РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о государственной реги­страции прав) применение к ипотеке термина "ограничение (обременение)" полу­чило законодательное закрепление.

Ипотека возникает на основании договора об ипотеке, который подлежит нота­риальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). Наряду с договором об ипотеке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит сама ипотека как ограничение (обременение) права собственности (хо­зяйственного ведения) (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав).

Глава 2. Содержание договора залога

 2.1. Предметом залога не могут быть вещи, изъятые из оборота; требования, нераз­рывно связанные с личностью кредито­ра (об алиментах, о возмещении вре­да, причиненного жизни или здоровью);

иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом.

 В качестве предмета залога выступают движимые и не­движимые вещи, транспортные средст­ва, ценные бумаги, денежные средства, имущественные права, вытекающие из обязательств (например, право аренды). Законодательство РФ предусматривает возможность распространения залога на вещи и имущественные права, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем. Это важное положение со­здает правовую основу для залога товаров в обороте, когда предметом залога становятся приобретенные залогодателем взамен реализованных товары, предусмотрен­ные договором о залоге. Распространение залога на имущество, приобретаемое в буду­щем, необходимо и для возможности за­мены и восстановления погибшего, поврежденного или выбывшего из собствен­ности залогодателя предмета залога (ст. 345 ГКРФ). Определенную роль данная нор­ма может также играть при ипотеке предприятия или иного имущественно­го комплекса, в состав которого могут входить вещи и в том числе требования, приобретен­ные в период ипотеки.

В РФ круг предметов залога шире круга традиционных для континентальной правовой системы объектов права соб­ственности (вещей), что происходит за счет включения других объектов имуще­ственных отношений (требований, ис­ключительных прав).

Публич­ность залога характеризуется раскрытием информации об обременении имущест­ва залогом и возможностью доступа к этой информации заинтересованных лиц. Публичность залога имеет практическую важность как для приобретателей зало­женной вещи, так и для последующих кредиторов в случае перезалога, когда одно и то же имущество призвано после­довательно обеспечить требования раз­личных кредиторов.

В случае перезалога (последующе­го залога) требования кредиторов удовлетво­ряются на началах старшинства залого­вых прав. Для перезалога закон устанав­ливает ряд специальных правил, главное из которых — обязанность залогодате­ля сообщать каждому последующему за­логодержателю сведения обо всех суще­ствующих залогах данного имущества, и от­ветственность за убытки в случае нару­шения этой обязанности.

Залог, которому присущи черты и вещ­ного, и обязательственного права, харак­теризуется правом следования (вещно-правовой элемент), т.е. залоговое обре­менение следует за вещью и сохраняет силу при переходе права на заложенное имущество к другому лицу. В этом слу­чае приобретатель имущества становит­ся на место залогодателя и несет все его обязанности. Право следования отсутст­вует при залоге товаров в обороте — отчуж­денные залогодателем товары перестают быть предметом залога с момента их перехо­да в собственность, хозяйственное веде­ние или оперативное управление приоб­ретателя.

В соответствии с названными выше видами и принципами залога договор о залоге со­держит три существенных условия:

-        предмет залога и его оценка;

-         существо, размер и срок исполнения основного обя­зательства;

-         указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.