Прекращение права собственности по воле собственника

1. Прекращение права собственности по воле собственника

1.1. Отчуждение своего имущества другим лицам по договору

Для прекращения права собственности по договору необходимо, чтобы между отчуждателем имущества и его приобретателем был заключен договор, соответствующий требованиям закона. Так, если закон предписывает совершение договора в определенной форме, то договор лишь тогда служит основанием для прекращения (возникновения) права собственности, когда он совершен в требуемой форме. Это положение нашло отражение в целом ряде законодательных актов.¹

Как отмечают А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой, право собственности всегда является правом на индивидуально – определенную вещь. Вследствие этого на вещи, определенные в договоре родовыми признаками, право собственности от отчуждателя к приобретателю не может перейти, во всяком случае, до тех пор, пока не произойдет индивидуализация вещей, то есть выделение их из массы других вещей того же рода. Индивидуализация чаще всего происходит в момент передачи от отчуждателя к приобретателю.²

Индивидуализация чаще всего происходит в момент передачи вещи от отчуждателя к приобретателю. В отношении же вещей, определенных индивидуальными признаками, переход права собственности может быть приурочен либо к моменту заключения договора, либо к моменту передачи вещи на основе и в соответствии с договором. Система, при которой право собственности на индивидуально – определенные вещи переходит к приобретателю в момент заключения договора, называется системой соглашения, в момент передачи вещи – системой передачи.³ Действующее законодательство избрало последнюю систему. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.¹

История формирования системы передачи всесторонне рассматривалась в трудах Г.Ф. Шершевича, П.И. Покровского, Н.П. Павлова-Сильванского и др.² Н а основании анализа работ современных юристов, можно сделать вывод, что передача требует следующего:

- правомочия передающего (традента) на перенесение права собственности;

- совпадение воли традента и получателя относительно перехода господства над вещью;

- переноса владения.

Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому вещи с намерением перенести право собственности.

Некоторые аспекты прекращения права собственности в контексте складывания системы передачи получили отражение в источниках по римскому и русскому праву.³ Немало внимания данной проблеме уделяли и уделяют советские и российские юристы.⁴

Поскольку норма о моменте прекращения (возникновения) права собственности является диспозитивной, переход права собственности на индивидуально-определенные вещи по соглашению сторон или в силу нормативного акта может произойти либо до, либо после передачи вещи. Если же предметом договора является вещь, определенная родовыми признаками, право собственности на нее не может прейти до тех пор, пока она не передана приобретателю. Вместе с тем по соглашению сторон или закону момент перехода права собственности может быть приурочен к какому-либо последующему моменту, например, к моменту полного погашения покупной цены. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В этой связи, в качестве примера, попытаемся проанализировать такую проблему, в которой преломляются все аспекты рассматриваемого нами вопроса – вправе ли приобретатель имущества потребовать регистрации перехода собственности, не произведя полной оплаты, или другими словами, возможно ли прекращение права собственности в одностороннем порядке, когда приобретатель без волеизъявления отчуждателя производит регистрацию имущества? Такие ситуации возможны, когда возникает спор между членами семьи, проживающими в квартире, при предъявлении имущественных претензий третьими лицами и т.д. При этом понятно, что договор купли-продажи должен быть зарегистрирован, если бы не был нотариально удостоверен.

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно разобраться – какие права получает приобретатель, если отчуждатель передает ему квартиру до ее оплаты.

На наш взгляд, решение этой проблемы, в целом укладывается в механизм отлаженного перехода собственности в целом: «В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором, либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором».¹

Поскольку покупатель получает купленную вещь от продавца (собственника), постольку если стороны оговорили переход собственности против оплаты, до этого момента покупатель владеет вещью в силу соглашения с собственником.² На этом основании он имеет владельческую защиту против третьих лиц, нашивших его владение,³ в том числе и против собственника, хотя в его отношениях с собственником (продавцом) по поводу вещи приоритет имеют требования, вытекающие из договора. Практически это означает, что если собственник, требует вернуть вещь в связи с неоплатой вещи после истечения срока, владелец не имеет защиты по ст. 301 – 305 ГК РФ; в то же время до истечения этого срока собственник не вправе претендовать на вещь, поскольку против него выдвигается защита, основанная на договоре купли-продажи, в части права покупателя немедленно забрать вещь.⁴

В данном случае покупатели до полной оплаты ими до истечения времени рассрочки платежа имеют позицию таких законных владельцев. Такой подход применяется и Пленумом ВАС РФ, который указывал в п.14 своего постановления №8 от 25 февраля 1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», что после передачи имущества, но до регистрации перехода права собственности «покупатель является его законным владельцем».¹

В этой связи, по нашему мнению, говорить о возникновении основания прекращения права собственности нельзя. Учитывая также и то, что одновременно покупатели вступают в отношения по пользованию квартиры с продавцом. Эта позиция почти совпадает с положением арендатора, поскольку иное не вытекает из смысла заключенного договора. Это дает все основания квалифицировать акт передачи, как действие, влекущее последствия, сопоставимое с передачей недвижимости в аренду.²

Главное заключается в том, считает И.К. Скловский, что условия договора, направленные на рассрочку платежа и отложение переноса собственности, не позволяет придать ни акту передачи имущества, ни акту регистрации значения перехода собственности, следовательно, говорить в данном случае о возникновении основания прекращения права собственности нет достаточных оснований.³

Теперь можно с уверенностью ответить на вопрос, который составляет суть проблемы: покупатель не имеет возможности требовать регистрации перехода собственности до выполнения своих обязательств по оплате приобретенного имущества. Чисто техническим оказывается и вопрос – какие документы при этом будут предоставляться на регистрацию – второй ли акт о передаче собственности, означающий подтверждение продавцом исправности покупателя или документы о выплате всех необходимых платежей.

Таким образом, говоря о том, что купля-продажа является одним из наиболее распространенных способов прекращения (возникновения) права собственности на жилые помещения, следует отметить, что ГК РФ дает определение договора продажи недвижимости, в соответствии с которыми продавец обязуется передать в собственность покупателя любое недвижимое имущество.¹ В договоре купли-продажи помещения обязательно должна быть предусмотрена его цена.² Для передачи недвижимости закон также устанавливает специальный порядок, предусматривающий необходимость подписания сторонами соответствующего документа о передаче.³

Особенность продажи жилых помещений состоит в наличии специфического существенного условия данного договора. Появление такого условия было предопределено п.2 ст.292 ГК РФ, закрепившем, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением (отчуждаемым) членами семьи прежнего собственника.⁴ Вот почему ГК РФ предусматривает в качестве существенного условия договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.⁵

На тех же основаниях и таким же распространенным по характеру является договор купли-продажи земельного участка.

Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности ст.37), ГК РФ, а также специальным законодательством. Различные аспекты, связанные с проблемой прекращения (возникновения) права собственности на землю в контексте принятия нового ЗК РФ в последние годы нередко затрагивались на страницах журнала «Государство и право».⁶

При отсутствии в договоре купли-продажи данных о земельных участках, которые бы позволили определенно установить его как имущество, подлежащее передаче по договору, соответствующий договор не считается заключенным. Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и соответственно которым был присвоен кадастровый номер.¹ Условия о предмете договора купли-продажи земельного участка включает сведения о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели.² Если земельный участок обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены продавцом до сведения покупателя.³

При характеристике предмета договора важно отметить, что площадь продаваемого земельного участка не может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или местного самоуправления для земельданного целевого назначения и разрешенного использования. Иначе в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано.⁴

Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений, деятельности которого является определение рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре. В установленных законом случаях цена в договоре купли-продажи земельного участка определяется на основании нормативных актов. Например, при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости стоимость таких земельных участков устанавливается в соответствии со ст.2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».¹

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.²

В контексте рассмотрения проблемы отчуждения собственником своего имущества по договору купли-продажи, необходимо, на наш взгляд более подробно остановиться на одной из разновидностей купли-продажи недвижимости – продаже предприятия. Следует отметить, что несмотря на актуальность данной проблематики, она не получила достаточно полного освещения в литературе.³

Специфика предмета этого договора обуславливает и особенности его правового регулирования. Понятие «предприятие» используется в ГК РФ в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами.¹

Во-первых, предприятие – это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному.

Во-вторых, предприятие – это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю.

В-третьих, предприятие – это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну непотребляемую (сложную) вещь.²

При продаже акций предприятия не происходит смены собственника: им остается АО, меняется лишь лицо, контролирующее собственника (акционер). В случае продажи предприятия происходит его переход из собственности одного предпринимателя (АО) в собственность другого (покупателя). При этом продавец (АО) может продолжать ведение предпринимательской деятельности, поскольку в его распоряжении оказывается денежная сумма, уплаченная в качестве покупной цены. Покупатель предприятия не получает акций, ранее эмитированных продавцом, поскольку акции удостоверяют обязательственные права акционеров к АО, тогда как покупатель приобретает право собственности на купленную вещь.

Сторонами договора продажи предприятия являются обычно предприниматели: граждане и коммерческие организации. При продаже государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают РФ или субъекты РФ в лице Российского Фонда федерального имущества или специализированного учреждения.¹ Законодатель установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации.² По общему правилу, не входят в предмет договора и не могут передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии), так как эти правомочия являются не субъективными гражданскими правами, а элементами правосубъектности продавца.

Если же продавец все-таки передал указание права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью.³ Так, например, ЗАО «Конфетти» заключило с американской компанией «Двадцатый век для международного телевидения» лицензированный договор на телевизионную трансляцию ряда фильмов, взяв на себя тем самым ответственность по всем обязательствам. Осуществив авторский литературный перевод текста телесериала «Династия», по другому договору представило Московской телевизионной компании право на использование перевода, а также право показа сериала на канале «МТК», возложив тем самым солидарную ответственность на Московскую телевизионную компанию.⁴

Продавец предприятия обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе составить и предоставить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества, которое не может быть передано ввиду утраты.¹

Передача предприятия покупателю путем подписания передаточного акта является важной обязанностью продавца. Однако, по мнению А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого, правило абзаца 1, п.2 ст.563 ГК РФ нельзя толковать буквально.² Ведь подписание передаточного акта – действие сугубо формальное, не исчерпывающее всех обязанностей продавца по передаче предприятия. Между тем как обязанность по фактической передаче вещи покупателю – едва ли не главная обязанность продавца во всех договорах купли-продажи. Смысл формальной передачи предприятия в виде подписания передаточного акта считают А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой, вполне соответствует логике законодателя: предприятие – сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов. Поэтому осуществить их фактическую передачу, например, путем вручения покупателю не всегда возможно, тем более одновременно. В связи с чем закон и устанавливает специальную процедуру, являющуюся своеобразным аналогом символической передачи вещи. Вместе с тем и игнорировать обязанность продавца фактически ввести покупателя во владение вещь нельзя. Таким образом, предприятие считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта при условии, что покупателю беспрепятственно принять предприятие («в натуре»).³

Обязанность перенести на покупателя право собственности вытекает из определения договора продажи предприятия. Непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором.⁴ Здесь, в отличие от продажи других видов недвижимости, закон четко разграничивает государственную регистрацию договора и регистрацию права (перехода права), возникающего из договора. В результате выстраивания стройная последовательность действий по прекращению права собственности у бывшего собственника и по перенесению на покупателя права собственности: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта (то есть передача предприятия), регистрация права собственности. С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору.

Во многом, в силу недостаточной разработки законодательной базы, относительно различных аспектов прекращения права собственности, несовершенства аспектов прекращения права собственности, несовершенства деятельности арбитражных судов, характерным явлением современной жизни стал так называемый «захват бизнеса», в ходе которого на первое место в передаче собственности выходят не договорные отношения, а криминальные действия отдельных заведений по приобретению предприятий.¹

Ярким примером подобной деятельности можно назвать борьбу, которая развернулась вокруг одного из крупнейших производителей кондитерских изделий – концерна «Бабаевский». Главный фигурант скандала – ООО «Госинкор – холдинг», будучи обладателем контрольного пакета, ГУТА-банка, использует этот банк в качестве главного действующего лица в противостоянии с концерном «Бабаевский».² Оказалось, что именно этого знаменитого предприятия кондитерской промышленности, не хватает, чтобы реализовать самый сладкий «проект века» - получить контроль над крупнейшим московскими производителями ОАО «Красный Октябрь» и ОАО «Рот-Фронт» И «Бабаевский» и создать, таким образом, кондитерский холдинг, который в перспективе, безусловно, можно выгодно продать западным инвестором.¹

В этой связи весьма острой уже сегодня становится проблема добросовестности приобретения недвижимости, которая неразрывно связана с исследуемой нами темой оснований прекращения права собственности. Введение в действие Закона РФ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ними» достаточно определенно обозначило подход к добросовестности приобретения права собственности.

Во-первых, незнание законов, в том числе порядка регистрации прав на недвижимость, не может толковаться в пользу добросовестности.

Во-вторых, открытость и доступность данных регистраций исключает предположение о незнании фактических сведений о регистрации, а их неполучение приобретателем должно рассматриваться как непростительная небрежность, которая никак не может означать добросовестности.²

Таким образом, если из данных государственной регистрации прав на конкретный объект недвижимости вытекает, что лицо, отчуждавшее вещь, не имело на это право, то доказывание недобросовестности приобретения состоит лишь в представлении этих сведений. Это заметно и в судебной практике. Так, рассматривая спор между собственником недвижимости и ее покупателем от лица, продавшего объект без регистрации перехода права собственности на него, арбитражный суд указал в одном из своих решений, что покупатель «не проверил документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данных о регистрации, хотя обязан это сделать, то есть действовал неосмотрительно, на свой страх и риск».³

Основание прекращения (возникновения) права собственности на имущество может возникнуть и на основании договора мены. Согласно ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.¹

Так, например, при мене жилых помещений каждая из сторон обязуется передать другой стороне жилые помещения в собственность. Участник - договора мены жилья обладает правом собственности на обмениваемое имущество, при этом каждая из сторон считается продавцом жилья, которое она обязуется принять в обмен.² Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи.³

Юридическим основанием для прекращения (возникновением) права собственности может выступать и договор дарения. Сегодня законодатель предлагает более широкую, чем ГК РСФСР трактовку договора дарения.⁴ В качестве дарения рассматриваются не только вещественные и денежные подарки, но также и безвозмездная уступка имущественных прав. Для договора дарения недвижимости установлена обязательная государственная регистрация.⁵

Для предупреждения различных имущественных злоупотреблений законодатель установил ряд запретов и ограничений на дарение. Так, запрещается дарение имущества, в том числе жилого помещения, несовершеннолетних. Запрещено дарение в отношении коммерческих организаций, а также дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений.⁶

Достаточно специфично проявление оснований прекращения (возникновения) права собственности в такой части гражданского производства, как авторское право. Дело в том, что авторское право на произведение не связано с правом собственности на материальный объект, в котором произведение выражено. В частности, передача права собственности или других вещных прав на такой материальный объект не означает предоставление получателю авторского права.¹

Авторское право возникает автоматически, с момента создания произведений. Никакой регистрации в государственных или иных органах не требуется. Прекращение права собственности на произведение или прекращение действия имущественных авторских прав прекращается по общему правилу через пятьдесят лет после смерти автора.²

Эта специфика авторского права самым непосредственным образом связана с особенностями заключения авторского договора, когда основания прекращения права собственности приобретают как бы временный характер, хотя вместе с тем, некоторые аспекты передаваемых по авторскому договору прав на наш взгляд, характер договора купли-продажи.

Право использовать произведение предоставляется по авторскому договору либо как исключительное, либо как неисключительные.³ В первом случае лицензиар (автор, его наследник или доверенное лицо) предоставляет другой стороне – лицензиату право пользования произведением теми способами которые указаны в договоре. Лицензиар обязуется не предоставлять право аналогичного использования произведения третьим лицам. Во втором случае лицензиар может предоставлять аналогичное право другим лицам. Объем предоставляемых прав может быть различным. Лицензиар может предоставлять по авторскому договору все правомочия, перечисленные в законе (право на воспроизведение, право на распространение, право на публичное исполнение, право на передачу в эфир, право не перевод, право на переработку и т.д.), либо лишь некоторые из них.⁴

При этом отдельные авторские правомочия могут быть предоставлены лицензиату как исключительные, а другие как неисключительные. Срок действия договора определяется соглашением сторон. По его окончании все авторские права возвращаются лицензиару. Однако если договор касается воспроизведения (тиражирования) произведения (издание книги, выпуск видеофильма и т.д.) и последующего распространения (продажи) выпущенных экземпляров, то считается, что лицензиат вправе осуществить распространение выпущенных экземпляров и по истечению срока действия договора. Но для исключения возможных конфликтов это право лицензиата рекомендуется закрепить в договоре.¹

Несколько по иному выглядят отношения отчуждения (возникновения) прав собственности на инновационный продукт, получаемый в результате интеллектуальной деятельности, но чаще всего имеющий материальную форму. Данная разновидность собственности может получить широкое распространение только при широкомасштабной инновационной деятельности и доходности инвестиций в создание инновационного продукта.

Начальным условием осуществления инновационной деятельности выступает собственность на интеллектуальный продукт. Присвоение интеллектуального продукта происходит в инновационной деятельности на основе взаимного согласия – взаимного обмена выгодами.² Первичный собственник интеллектуального продукта получает денежное или какое-либо иное эквивалентное вознаграждение. Новый собственник интеллектуального продукта приобретает выгоду при его конечной реализации в хрде инновационной деятельности или при перепродаже. Вещественные объекты, составляющие инновационный продукт находятся в правовой зависимости от субъекта инновационной деятельности, они должны юридически закрепляться за этими субъектами, что гарантирует их владельцам безраздельное распоряжение доходами, которые приносит инновационный продукт.¹

В заключение, следует остановиться на такой, на первый не имеющей прямого отношения к проблеме отчуждения права собственности имущества по собственному желанию теме как изучение законодательных норм срока приобретательной давности. По нашему мнению, истечение давностного срока – это не только один из важных факторов в фактическом составе основания возникновения права собственности, одновременно с этим происходит и правовое прекращение прав собственности для предполагаемого бывшего собственника (хотя и при всей условности его добровольного согласия на отчуждаемую вещь).

Сроки давности (пять лет для движимого и пятнадцать лет для недвижимого имущества) начинают течь не ранее истечения срока исковой давности по иску об истребовании данного имущества из чужого незаконного владения. ² Таким образом, прекращение права собственности у прежнего собственника и возникновение права собственности у владельца произойдет, когда срок исковой давности будет равняться трем годам и пройдут сроки давности для движимого и недвижимого имущества (пять лет и пятнадцать лет). Следовательно, срок «ожидания» для владельца составит соответственно восемь и восемнадцать лет.³

Отчуждение недвижимости в советский период фактически было невозможно, так как вся земля, средства производства находились в исключительной собственности государства. Согласно ст.90 ГК РСФСР на требования государственных организаций о возвращении государственного имущества из незаконного владения колхозов или иных кооперативных и общественных организаций или граждан исковая давность не распространялась. Следовательно, на это имущество не мог быть распространен и срок проибретательной давности. Однако ситуация изменилась, когда эта привилегия государства была отменена с принятием в 1990г Закона РСФСР «О земельной реформе» и Закона СССР «О собственности в СССР». Таким образом, стало возможно отчуждение государственного имущества. С этого момента начинается течь срок исковой давности, если существовало лицо, обладающее правом на предъявление виндикационного иска. По истечении данного трехлетнего срока течь срок приобретательной давности.¹