Организационный план управления предприятием

3.6 Организационный план управления предприятием

Гибкая система управления центром позволяет в случае изменения рыночных условий быстро принимать верные решения, она оптимальна по затратам и по степени эффективности, хотя и имеет определенную жесткость и бюрократичность, которая является следствием того, что центр – государственное предприятие.

Управление городским центром по приватизации осуществляют:

-     учредитель (управление собственности, в лице начальника управления собственности Могилевского горисполкома М.М. Авдиевича),

-     трудовой коллектив городского центра по приватизации;

-     директор городского центра по приватизации, который осуществляет оперативно-распорядительную деятельность.

Получаемые Центром средства используются в первую очередь на возмещение затрат по предоставляемым услугам, включаемых в ее себестоимость (материальные затраты, расчеты с кредиторами, транспортные расходы, расходы на оплату труда работников, амортизационные отчисления, взносы на социальное страхование, а также другие затраты, которые в соответствии с законодательством относятся на издержки), и увеличении оборотных средств.

С результата хозяйственной деятельности осуществляется выплата установленных законодательством платежей в государственный бюджет.

Чистая прибыль Центра (часть прибыли, остающейся после расчетов по налогам и платежам в бюджет), по согласованию с Учредителем, используется на расширение производства и социальное развитие Центра.

Центр образует следующие фонды:

-     фонд накопления;

-     фонд потребления;

-     иные фонды, необходимые ему для осуществления своей деятельности.

Центр осуществляет учет результатов своей деятельности, ведет бухгалтерскую и статистическую отчетность, несет ответственность за ее достоверность и представляет Учредителю, финансовым и органам статистики отчеты в установленные сроки.

Клиенты, как правило, уже имеют определенное представление о предприятии и его услугах. Поэтому одной из основных целей работников будет являться оказание положительного влияния на это представление, выработка хорошей репутации. Нет ничего более трудного, чем бороться с плохой репутацией!

Для того, чтобы клиент в дальнейшем пользовался услугами именно городского центра по приватизации, а не конкурентов, к персоналу предъявляется ряд требований или качеств, которыми он должен обладать:

-     высокий профессионализм;

-     разносторонние знания;

-     компетентность в профессиональных вопросах;

-     не шаблонное мышление;

-     инициатива и предприимчивость;

-     способность принимать правильные решения в сложных ситуациях;

-     корректность по отношению к клиентам.

Именно поэтому культура поведения работника сферы услуг включает в себя правила обращения, обхождения, умение правильно, кратко и четко выражать свои мысли, соблюдать речевой этикет. Вежливость свидетельствует о культуре человека, его отношении к работе и к коллективу.

Культура обслуживания состоит в том, чтобы создать максимум удобств гостям и обеспечить порядок.

Тарифные ставки рабочих, должностные оклады служащих применяются в качестве основы дальнейших расчетов по заработной плате (персональные надбавки, доплаты за совмещение профессий и расширение зон обслуживания или увеличение объема выполненных работ, премии).

Средняя зарплата работников городского центра по приватизации за 1998 года – 6 000 000 руб. РБ. Средняя зарплата рабочих и служащих по Могилевской области за тот же период – 4 500 865 руб. РБ.

Среднесписочная численность персонала по состоянию на 01.05.1999 г. – 16 человек, с началом реализации проекта она будет уменьшена в связи с изменениями в организационной структуре городского центра по приватизации, но выполнение разработанной программы будет осуществляться собственными силами предприятия.

Видоизмененная организационная структура городского центра по приватизации представлена в приложении Х.

 

3.7 Реализация проекта

Предполагается, что данный проект начнет реализовываться, когда будет решен вопрос по его финансированию.

Стадии реализации проекта:

1) разработка нормативной документации (управление собственности горисполкома, городской центр по приватизации), разработка бизнес-плана (городской центр по приватизации).

2) оформление необходимых документов для осуществления лицензируемых видов деятельности, оснащение дополнительным оборудованием, реклама.

3) пуск производства, расстановка кадров, определение их прав и обязанностей.

График сроков реализации проекта представлен в рисунке 3.1.

Наименование работ	1999 год				2000 год
	9	10	11	12	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Подготовка бизнес-плана проекта
Разработка нормативной документации
Получение лицензий на некоторые виды деятельности, оснащение дополнительным оборудованием
Рекламная кампания
Расстановка кадров
Начало эксплуатации

Рисунок 3.1 – Календарный план

3.8 Финансовый план

3.8.1 Инвестиционные затраты. Данный финансовый анализ проекта производится с целью доказать, что городской центр по приватизации способен погасить кредит. Размер предполагаемых инвестиций был определен, исходя из необходимости пополнения основных средств для осуществления деятельности. Данные о предполагаемых инвестициях приведены в таблице 3.4.

Таблица 3.4 – Предполагаемые инвестиции по проекту

	Всего	2000	2001	2002	2003	2004
Потребность в инвестициях	1 200	1 200	-	-	-	-
Строительство	-	-	-	-	-	-
Приобретение оборудования	1 200	1 200	-	-	-	-

Продолжение таблицы 3.4

в том числе
персональный компьютер	650	650	-	-	-	-
Принтер	300	300	-	-	-	-
сканер	250	250	-	-	-	-
Итого приобретение основных фондов	1 200	1 200	-	-	-	-
Всего инвестиций	1 200	-	1 200	-	-	-
из них:
кредитные ресурсы	1 200	-	1 200	-	-	-
собственные ресурсы	-	-	-	-	-	-
Итого финансирование	1 200	-	1 200	-	-	-
в том числе:
СКВ	-	-	-	-	-	-
Местная валюта	1 200	-	1 200	-	-	-

Проект будет финансироваться за счет заемных средств в связи со сложившейся экономической ситуацией. Таблица 3.5 содержит данные о финансировании проекта.

Таблица 3.5 – Предполагаемое финансирование проекта

 

Источник финансирования	Сумма, миллионов белорусских рублей	%
Собственные средства	-
Заемные средства	1 200 000 000	35
Итого	1 200 000 000

Порядок погашения кредита. Кредит берется на сумму 1,2 миллиарда сроком на три года под кредитную ставку 35 % годовых. Кредит выдается в течение месяца действия кредита. В это время платятся только проценты. В остальной срок наравне с процентами равными долями выплачивается основной долг по кредиту (см. таблицу 3.6).

На эти средства будет закуплено следующее офисное оборудование:

-    персональный компьютер, для ускорения проведения расчетов и оформления документов, а также для обеспечения связи с клиентами посредством электронной почты;

-    лазерный принтер для подготовки информационных материалов и иной документации;

-    сканер (для цифровой обработки изображений с целью их дальнейшего использования в деятельности).

Таблица 3.6 – График выдачи и погашения кредита

Месяцы	Выдача	Погашение
	2000	2001		2002		2003
	Сумма кредита, млн. руб.	основной долг, млн. руб.	сумма %, млн. руб.	основной долг, млн. руб.	сумма %, млн. руб.	основной долг, млн. руб.	сумма %, млн. руб.
Январь	1200		35,00	50	17,50	50	-
Февраль	-	50	33,54	50	16,04	-	-
Март	-	50	32,08	50	14,58	-	-
Апрель	-	50	30,63	50	13,13	-	-
Май	-	50	29,17	50	11,67	-	-
Июнь	-	50	27,71	50	10,21	-	-
Июль	-	50	26,25	50	8,75	-	-
Август	-	50	24,79	50	7,29	-	-
Сентябрь	-	50	23,33	50	5,83	-	-
Октябрь	-	50	21,88	50	4,38	-	-
Ноябрь	-	50	20,42	50	2,92	-	-
Декабрь	-	50	18,96	50	1,46	-	-
Итого за год	1200	550	323,75	600	113,75	50,00	-

Таблица 3.7 – Расчет погашения кредита

В миллионах рублей

	Всего	2000	2001	2002	2003
Сумма кредита	1200,00
Задолженность по кредиту на начало года
Начисленные проценты за кредит	437,50		323,75	113,75	-

Продолжение таблицы 3.7

Выплата процентов			323,75	113,75	-
Погашение основного долга			550,00	600,00	50,00
Задолженность по кредиту на конец года			650,00	50,00	-
Итого стоимость обслуживания долга	1637,50		873,75	713,75	50,00

Таблица 3.7 является сводной и содержит обобщенную информацию по кредиту. Сумма начисленным процентов на кредит составила за период пользования им 437,5 млн. руб., при общей стоимости обслуживания долга 1 637,5 млн. руб., то есть 26,72%.

3.8.2. Качественный анализ рисков. При реализации данного проекта можно выделить ряд следующих рисков:

1) Риск состоятельности инициаторов проекта. Учитывая то, что проект представляется экономически обоснованным, а финансовое состояние городского центра по приватизации достаточно устойчивое, данный риск представляется невысоким.

2) Маркетинговый риск. Он связан, прежде всего, с недостижением прогнозируемых объемов сбыта. В связи с тем, что городской центр по приватизации является в настоящее время единственной организацией в городе, имеющей право на продажу объектов городской коммунальной собственности, обладающей при этом значительным авторитетом среди покупателей, то данный риск можно оценить ниже среднего.

 3) Финансовые риски. Данные риски связаны с изменениями ситуации на финансовых рынках, в рамках которых будет осуществлять операции городской центр по приватизации, а соответственно и политики его партнеров по операциям (продавцов объектов недвижимости и потенциальных покупателей). Для проведения финансовых расчетов были приняты достаточно “мягкие” условия работы с продавцами и покупателями, предположения о которых были во многом сделаны в связи с тем, что у городского центра по приватизации налажены деловые контакты со многими партнерами и он отличается в последнее время устойчивой положительной динамикой финансовой деятельности. Данный риск оценивается как средний. Минимизация данного вида риска будет во многом зависеть от опыта высшего управленческого персонала, от его умения грамотно построить работу с клиентами.

4) Технологические риски - это просчеты в выборе оборудования, проблемы с его техническим обслуживанием, приобретение некачественного сырья и материалов, не достижение проектной мощности. Данные риски оцениваются, как ниже среднего и могут быть минимизированы следующими способами:

Выбранная в качестве поставщика оборудования фирма является его непосредственным производителем. Заключенный контракт будет осуществляться “под ключ”. Закупленное оборудование обеспечивается гарантийным обслуживанием.

 На предприятии осуществляется входной контроль документов и проверка.

Таким образом, в результате качественного анализа частных проектных рисков общий риск данного проекта можно оценить ниже среднего.

Количественный анализ рисков.

Количественный анализ рисков проекта (анализ чувствительности) не проводился, так как разработчики бизнес-плана не считают возможным осуществить его с требуемой степенью достоверности на данном этапе ввиду неопределенности многих исходных данных.

В связи с тем, что в течение последнего года из общей прибыли прибыль от деятельности отдела формирования и реализации коммунальной собственности составила более 78,73%, то дополнительная прибыль от внедрения консультационной группы, новых видов услуг позволят в рассматриваемый период гарантированно вернуть кредит и существенно снизить риск его невозвращения.

3.8.2 Материальные затраты. Уровень текущих издержек определяется затратами времени на обработку информации, квалификацией персонала и накладными расходами по ведению сделки. При расчете стоимости услуг в расчет брали примерную рыночную стоимость услуги. Поскольку транспортных расходов, связанных с ведением деятельности не предвиделось, поэтому данную статью расходов не брали в расчет, хотя в целом предприятие несёт определённые транспортные расходы в процессе хозяйственной деятельности. Поэтому цена услуги была установлена исходя из текущих издержек на ведение и осуществление сделки и добавочной стоимости услуги, которая будет использована для покрытия текущих расходов и направлена на развитие городского центра по приватизации.

Данные таблицы 3.8 показывают, что по первому виду услуги стоимость составила 8,89 млн. руб., по второму – 66,26 млн. руб. за сделку, по третьему – 130,70 млн. руб. и по четвертому – 1,68 млн. руб. Рост цен на оказываемые услуги был принят в размере 50% в год, что, конечно же, гораздо меньше действующих темпов инфляции.

Таблица 3.8 – Расчет стоимости новых видов услуг в 2000 году

(по проекту)

В миллионах рублей

Виды сырья и материалов	Единицы измерения	В расчете на услугу	Цена за услугу					Стоимость
			Всего	Цена приобретения	Стоимость транспортировки	Таможенные платежи	Прочие затраты
Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области
Консультации по вопросам приватизации жилого фонда	час.	72	0,07	0,07	-	-	-	4,89

Продолжение таблицы 3.8

Нормативные акты по приватизации жилого фонда Республики Беларусь (1 экз.):	шт.	200	0,02	0,02				4,00
								8,89
Оказание услуг по продаже недвижимости юридических и физических лиц
Предоставление информационного материала по объектам, сбор пожеланий клиента, подготовка проспектов и заключений	Экз.	1	1,19	1,19	-	-	-	1,19
Поиск клиента/ информирование о предложениях	ч.	1	0,07	0,07	-	-	-	0,07
Расходы по оформлению сделки (фиксированная ставка, равная 100 у.е.)	млн. руб.	1	65,00	65,00	-	-	-	65,00
								66,26
Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц
Оценка квартиры в Бюро технической инвентаризации		1	0,60	0,60	-	-	-	0,60
Тариф за услугу не зависит от стоимости жилья, включает расходы на проведение аукциона (фиксированная ставка, равная 200 у.е.)		1	130,00	130,00	-	-	-	130,00
Оформление документов в нотариальной конторе		1	0,10	0,10	-	-	-	0,10
								130,70

Продолжение таблицы 3.8

Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW
Затраты на создание сообщения	ч.	24	0,07	0,07	-	-	-	1,63
Оплата услуг провайдера	млн. руб.	1	0,05	0,05	-	-	-	0,05
								1,68
Итого								206,82

Таблица 3.9 – Расчет стоимости новых видов услуг в 2001 году

(по проекту)

В миллионах рублей

Виды сырья и материалов	Единицы измерения	В расчете на услугу	Цена за услугу					Стоимость
			Всего	Цена приобретения	Стоимость транспортировки	Таможенные платежи	Прочие затраты
Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области
Консультации по вопросам приватизации жилого фонда	час.	72	0,10	0,10	-	-	-	7,33
Нормативные акты по приватизации жилого фонда Республики Беларусь (1 экз.):	шт.	200	0,03	0,03				6,00
								13,33
Оказание услуг по продаже недвижимости юридических и физических лиц
Предоставление информационного материала по объектам, сбор пожеланий клиента, подготовка проспектов и заключений	Экз.	1	1,79	1,79	-	-	-	1,79

Продолжение таблицы 3.9

Поиск клиента/ информирование о предложениях	ч.	1	0,10	0,10	-	-	-	0,10
Расходы по оформлению сделки (фиксированная ставка, равная 100 у.е.)	млн. руб.	1	97,50	97,50	-	-	-	97,50
								99,39
Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц
Оценка квартиры в Бюро технической инвентаризации		1	0,90	0,90	-	-	-	0,90
Тариф за услугу не зависит от стоимости жилья, включает расходы на проведение аукциона (фиксированная ставка, равная 200 у.е.)		1	195,00	195,00	-	-	-	195,00
Оформление документов в нотариальной конторе		1	0,15	0,15	-	-	-	0,15
								196,05
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW
Затраты на создание сообщения	ч.	24	0,10	0,10	-	-	-	2,44
Оплата услуг провайдера	млн. руб.	1	0,07	0,07	-	-	-	0,07
								2,52
Итого								310,24

Таблица 3.10 – Расчет стоимости новых видов услуг в 2002 году

(по проекту)

В миллионах рублей

Виды сырья и материалов	Единицы измерения	В расчете на услугу	Цена за услугу					Стоимость
			Всего	Цена приобретения	Стоимость транспортировки	Таможенные платежи	Прочие затраты
Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области
Консультации по вопросам приватизации жилого фонда	час.	72	0,15	0,15	-	-	-	11,00
Нормативные акты по приватизации жилого фонда Республики Беларусь (1 экз.):	шт.	200	0,05	0,05				9,00
								20,00
Оказание услуг по продаже недвижимости юридических и физических лиц
Предоставление информационного материала по объектам, сбор пожеланий клиента, подготовка проспектов и заключений	Экз.	1	2,68	2,68	-	-	-	2,68
Поиск клиента/ информирование о предложениях	ч.	1	0,15	0,15	-	-	-	0,15
Расходы по оформлению сделки (фиксированная ставка, равная 100 у.е.)	млн. руб.	1	146,25	146,25	-	-	-	146,25
								149,08
Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц
Оценка квартиры в Бюро технической инвентаризации		1	1,35	1,35	-	-	-	1,35

Продолжение таблицы 3.10

Тариф за услугу не зависит от стоимости жилья, включает расходы на проведение аукциона (фиксированная ставка, равная 200 у.е.)		1	292,50	292,50	-	-	-	292,50
Оформление документов в нотариальной конторе		1	0,23	0,23	-	-	-	0,23
								294,08
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW
Затраты на создание сообщения	ч.	24	0,15	0,15	-	-	-	3,67
Оплата услуг провайдера	млн. руб.	1	0,11	0,11	-	-	-	0,11
								3,77
Итого								465,35

При дальнейшей разработке проекта необходимо составить расчет и определить затраты на оказываемые услуги. По годам эти данные приведены в таблице 3.11.

Таблица 3.11 – Расчет затрат на производство и реализацию продукции

(по проекту)

В миллионах рублей

Статьи затрат	2000	2001	2002
Материальные затраты - всего	65 140,34	98 103,51	147 427,77
в том числе:
сырье и материалы	64 968,34	97 452,51	146 178,77
электроэнергия	80,00	319,00	638,00
теплоэнергия	56,00	224,00	449,00
таможенные сборы	-	-	-
прочие материальные затраты	36,00	108,00	162,00
Нематериальные затраты - всего	1 362,30	1 894,95	3 291,75
в том числе:

Продолжение таблицы 3.11

Фонд заработной платы	1 084,80	1 557,45	2 944,25
Амортизация	147,50	147,50	147,50
Накладные расходы	130,00	190,00	200,00
Прочие нематериальные затраты			-
Итого затрат (стр.1 + стр.2)	66 502,64	99 998,47	150 719,53
из них:
Постоянные затраты	449,50	988,50	1 596,50
Переменные затраты	66 053,14	99 009,97	149 123,03

Данные таблицы 3.11 свидетельствуют о том, ч в динамике наблюдается рост материальных затрат, связанный прежде всего с предполагаемым ростом цен. Неизменной величиной остается только амортизация. Относительно невысокими темпами роста отличается общая величина материальных затрат. Рост нематериальных затрат связан прежде всего с увеличением фонда заработной платы (с 1084,8 млн. руб. в 2000 году до 2944,25 млн. руб. в 2002 году).

В ходе дальнейших расчетов была определена и рассчитана себестоимость и реализационная цена услуги (см. таблицы 3.12 – 3.14).

Таблица 3.12 – Расчет себестоимости и реализационной цены услуги в 2000 году (по проекту)

В миллионах рублей

Статьи затрат	Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации);	Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности);	Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц	Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW
Цена реализации	8,89	66,19	179,60	1,68
Материальные затраты - всего	8,89	66,19	179,60	1,68
в том числе:
сырье и материалы	8,89	66,19	179,60	1,68
Надбавка	-	-	-	-
Наценка	-	-	-	-

Отсутствие надбавки и наценке в статье материальные затраты связано с тем, что она уже включена в стоимость услуги и нет необходимости в надбавке.

Таблица 3.13 – Расчет себестоимости и реализационной цены услуги в  2001 году (по проекту)

В миллионах рублей

Статьи затрат	Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации);	Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности);	Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц	Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW
Цена реализации	13,33	99,29	269,40	2,52
Материальные затраты - всего	13,33	99,29	269,40	2,52
в том числе:
сырье и материалы	13,33	99,29	269,40	2,52
Надбавка	-	-	-	-
Наценка	-	-	-	-

Таблица 3.14 – Расчет себестоимости и реализационной цены услуги в 2002 году (по проекту)

В миллионах рублей

Статьи затрат	Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации);	Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности);	Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц	Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW
Цена реализации	20,00	148,93	404,11	3,77
Материальные затраты - всего	20,00	148,93	404,11	3,77
в том числе:
сырье и материалы	20,00	148,93	404,11	3,77
Надбавка	-	-	-	-
Наценка	-	-	-	-

3.8.3. Выручка от реализации. После расчет себестоимости и определения объема предоставляемых услуг рассчитывается выручка от реализации. Расчет производится на основании предполагаемого объема представляемых и потребленных услуг и на базе ранее определенной цены реализации. Данные расчетов приведены в таблицах 3.15 – 3.17.

По такому виду деятельности как оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области при цене 8,89 млн. руб. выручка от оказываемых услуг составит в 2000 году 319,99 млн. руб., для второго вида деятельности – 26476,00 млн. руб., третьего – 52187,07 млн. руб., четвертого – 167,69 млн. руб.

Таблица 3.15 - Расчет выручки от оказания услуг за 2000 год (по проекту)

В миллионах рублей

Виды услуг	Объем реализации		Цена реализации		Выручка от реализации
	на внут. рынке	экспорт	на внут. рынке	экспорт	на внут. рынке	экспорт
Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации);	36	-	8,89	-	319,99	-
Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности);	400	-	66,19	-	26476,0	-
Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц	291	-	179,60	-	52187,0	-
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW	100	-	1,68	-	167,69	-
Итого	827				79150,7

Рост выручки от реализации в 2001 и 2002 г.г. обусловлен, прежде всего, двумя факторами:

Во-первых, ростом цен;

Во-вторых, ростом объема оказываемых услуг.

Таблица 3.16 – Расчет выручки от оказания услуг за 2001 год  (по проекту)

В миллионах рублей

Виды услуг	Объем реализации		Цена реализации		Выручка от реализации
	на внут. рынке	экспорт	на внут. рынке	экспорт	на внут. рынке	экспорт
Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации);	54	-	13,33	-	719,98	-
Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности);	600	-	99,29	-	59 571,00	-
Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц	436	-	269,40	-	117 420,90	-
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW	150	-	2,52	-	377,31	-
Итого	1 240				178 089,19

В 2002 году решено не наращивать объем оказываемых услуг, а достижение роста выручки будет идти , в первую очередь, за счет роста цен на услуги, и только затем за счет «инерционного» увеличения объема услуг.

Таблица 3.17 – Расчет выручки от оказания услуг за 2002 год  (по проекту)

В миллионах рублей

Виды услуг	Объем реализации		Цена реализации		Выручка от реализации
	на внут. рынке	экспорт	на внут. рынке	экспорт	на внут. рынке	экспорт
Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации);	54	-	20,00	-	1079,97	-
Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности);	600	-	148,93	-	89356,50	-
Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц	436	-	404,11	-	176131,35	-
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW	150	-	3,77	-	565,97	-
И т о г о	1240				267133,79

3.8.4. Экономические результаты проекта. Как видно из таблицы 3.18, городской центр по приватизации начнет приносить прибыль уже в 2000 году. Чистая прибыль составит 7548,66 млн. руб. в 2001 году этот показатель увеличится в 6,72 раза или на 672,05%. Только в 2002 году произойдет замедление роста прибыли и ее значение вырастет по сравнению с предыдущим годом только на 148,35%.

Таблица 3.18 – Расчет прибылей и убытков (проекту)

В миллионах рублей

	2000	2001	2002
Выручка	79 150,75	178 089,19	267 133,79

Продолжение таблицы 3.18

Отчисл. в фонд поддержки производит с/х продукции	791,51	1 780,89	2 671,34
Отчисл. на содержание ведомственного жилья	783,59	1 763,08	2 644,62
Акцизы	-	-	-
Материальные затраты	65 140,34	98 103,51	147 427,77
Добавленная стоимость	12 337,68	76 301,53	114 125,07
Налог на добавленную стоимость	2 056,28	12 716,92	19 020,85
Фонд заработной платы	1 084,80	1 557,45	2 944,25
Отчисл. в фонд социальной защиты	379,68	545,11	1 030,49
Отчисл. в фонд занятости	10,85	15,57	29,44
Чрезвычайный налог	43,39	62,30	117,77
Отчисл. на содержание ДДУ	54,24	77,87	147,21
Всего налогов, включаемых в издержки	4 346,10	17 447,24	26 390,11
Затраты на производство и реализацию продукции	67 788,86	101 783,82	153 944,20
Балансовая прибыль	11 361,89	76 305,37	113 189,59
Налог на недвижимость	10,53	18,10	15,15
Налог на прибыль	3 405,41	22 886,18	33 952,33
Местные налоги	397,30	2 670,05	3 961,11
Чистая прибыль	7 548,66	50 731,04	75 261,00
Погашение основного долга (по долгосрочному кредиту)	-	-	-
Уплата процентов по кредиту	-	-	-
Пополнение собственных оборотных средств	45,00	67,50	101,25
Выплата дивидендов	-	-	-
Прочие выплаты из чистой прибыли	-	-	-
Нераспределенная чистая прибыль	7 503,66	50 663,54	75 159,75

Нераспределенная чистая прибыль может быть использована на формирование дополнительных фондов, закупку новой техники и оборудования проведение реорганизации, покупку основных средств, либо на дальнейшее расширение деятельности.

Наиболее важными являются среди показателей, характеризующих размер полученной прибыли, являются показатели рентабельности.

Рентабельность проекта составит в 2000 году 14,35%, в 2001 – 42,85%, лишь в 2002 году намечается ее незначительное снижение до 42,37%. Это означает, что на каждый рубль выручки от оказания услуг приходится соответственно 0,14 руб., 0,43 руб. и 0,42 руб. прибыли.

После определения прибылей и убытков можно составить таблицу с расчетом коэффициента покрытия задолженности, который характеризует степень покрытия долгов предприятия результатами его деятельности. В 2000 году этот по своему значению, равному 8,81, свидетельствует о том, что предприятие имеет шансы покрыть свою задолженность по кредиту уже на первом году осуществления новых видов деятельности. Далее идет дальнейший рост данного коэффициента, но он уже носит более справочный характер, поскольку предприятие может рассчитаться с долгом еще в прошлом году, и может являться положительным сигналом банку в случае, если предприятие пожелает взять очередной кредит.

Таблица 3.19 – Расчет коэффициента покрытия задолженности (по проекту)

В миллионах рублей

Наименование статей	2000	2001	2002
Чистая прибыль	7 548,66	50 731,04	75 261,00
Амортизация	147,50	147,50	147,50
Итого (стр.1+стр.2)	7 696,16	50 878,54	75 408,50
Погашения основного долга	550,00	600,00	50,00
Выплата процентов по кредиту	323,75	113,75	-
Итого (стр.4+стр.5)	873,75	713,75	50,00
Коэффициент покрытия задолженности (стр.3:стр.6)	8,81	71,28	1 508,17

 

3.9. Юридические аспекты

Городской Центр по приватизации при управлении собственности Могилевского горисполкома создан в апреле 1992 года и действует на основании Устава, утвержденного решением исполкома городского Совета депутатов №61-6 от 13.04.1992г. Центр осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом Республики Беларусь «О предприятиях».

Учредителем центра является управление собственности Могилевского горисполкома, и соответственно является относительно Центра вышестоящей организацией. Как юридическое лицо, Центр обладает обособленным имуществом, имеет самостоятельный баланс, печать, штампы со своим наименованием на русском и белорусском языках, может от своего имени приобретать имущественные и неимущественные права, и нести обязанности быть истцом и ответчиком в суде, хозяйственном суде, открывать расчетный, валютный и другие счета в учреждениях банков, иметь фирменный знак, осуществляет деятельность на основании Устава и действующего законодательства Республики Беларусь.

Городской центр по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома приобрел права юридического лица с момента государственной регистрации Устава.

Юридический адрес городского центра по приватизации: Республика Беларусь, г. Могилев, пр-т Мира, 18-а.

Бизнес-план разработан городским центром по приватизации.

 

Заключение

На основании собранной информации можно резюмировать деятельность каждого из отделов, в отдельности, и деятельность Центра в целом следующим образом:

Отдел формирования и реализации коммунальной собственности в процессе своей деятельности способствует привлечению в городской бюджет дополнительных инвестиций с целью благоустройства и возрождения исторической части города. При проведении аукциона широко используется продажа объектов в исторической части города в собственность с условиями (благоустройство прилегающей территории, реконструкция объекта, расходы на ремонт и поддержание в рабочем состоянии коммуникаций). Продажа объектов на аукционе в собственность является гарантом того, что проданные объекты будут более эффективно использоваться новым собственником.

Отдел приватизации жилищного фонда способствует реализации права каждого гражданина на приобретение в собственность занимаемых ими квартир на основании Законов Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» и «Об именных приватизационных чеках Республики Беларусь».

Выкупая в собственность квартиру, граждане на основании Законодательства Республики Беларусь о совместном домовладении владеют, пользуются и распоряжаются жилыми и (или) нежилыми помещениями, находящимися в государственной и (или) частной собственности.

Собственники жилых и (или) нежилых помещений имеют право в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве собственности жилые и (или) нежилые помещения.

Отделом нежилого фонда производится более эффективное распределение нежилого фонда города. Отдел способствует привлечению в городской бюджет дополнительных источников денежных средств, по средствам сдачи в аренду неиспользуемых площадей. Получение арендной платы позволяет возмещать затраты коммунальных предприятий, которые являются планово убыточными и получать чистую прибыль в дальнейшем используемую на нужды города.

В ходе исследования деятельности городского центра по приватизации было установлено, что благодаря наличию данной структуры в целом осуществляется более эффективное распределение, реализация и контроль за использованием объектов городской коммунальной собственности, комплекс мероприятий, содействующих развитию не государственных форм собственности.

В ходе анализа финансового состояния были выявлены следующие факты:

-    достигнуты положительные значения показателей ликвидности (показатель текущей ликвидности на конец 1998 года составил 1,11). И в настоящее время наблюдается устойчивая тенденция роста. На основании значения показателей ликвидности и анализа баланса сделан вывод о признании баланса удовлетворительным, а предприятия частично платежеспособным.

Рекомендовано в целях уменьшения кредиторской задолженности ускорить на конец отчетного периода расчеты с участниками аукционов по возврату им залоговых средств.

Анализ матриц эффективности и обобщающих индексов эффективности первого и второго уровня свидетельствует о том, что предприятие имеет устойчивый рост по основным показателям. Имеет место рост рентабельности в целом по предприятию и в настоящее время показатель рентабельности за 1998 года составил 60 %, что является подтверждением правильности проводимой экономической политики.

В целом состояние предприятия можно охарактеризовать, как достаточно устойчивое, а само предприятие признать удовлетворительной.

В завершение разработки бизнес-плана городского центра по приватизации стоит сказать, что в процессе его реализации уже на начальной стадии возникнут трудности. Это связано, прежде всего, с определенными недостатками, которые существуют в системе бизнес-планирования Республики Беларусь. Во-первых, в настоящее время Республика Беларусь не имеет четкого чакона о бизнес-планировании. Для эффективного бизнес-планирования необходимо, чтобы четко были определены составляющие бизнес-плана, и в этом случае одними рекомендациями не обойтись. В настоящее время в Республике Беларусь действуют рекомендации по разработке и оценке технико-экономических обоснований инвестиционных проектов и рекомендации по разработке и оценке бизнес-плана предприятия, утвержденные Министерством экономики Республики Беларусь 14 декабря 1994 года.

При выборе кредитующего банка, городскому центру по приватизации придется учитывать также форму собственности банка, поскольку ни один из коммерческих банков в своей деятельности не использует вышеуказанные рекомендации, а значит каждый банк в случае выдаче кредита будет предъявлять свои особенные требования к предоставляемому бизнес-плану, причем они зачастую абсолютно не годятся для разработки действенного бизнес-плана.

Поскольку в настоящее время банками требуется предоставление финансовых расчетов в бизнес-плане в национальной валюте, то в условиях возрастающей инфляции это приведет к необъективным показателям и искажению действительной ситуации. Из-за того, что точно определить рост инфляции в нашей стране не представятся возможным невозможно, поскольку для этого недостаточно только одного хорошего владения экономической информацией по всей республике, поэтому возможно в итоге значительное искажение выходных данных.

Августовский кризис в России свидетельствует о большом значении устойчивых валют в любой кризисной экономике, в том числе и в белорусской экономике, хотя, с моей точки зрения, параллельный обвал рубля в Беларуси в меньшей степени связан с экономическим кризисом в России.

Тем не менее, если колебания курса белорусского рубля, связанные с посевной кампанией или ростом минимальной заработной платы можно пытаться предугадать, то колебания курса, вызванные изменением экономического положения ближайших экономических партнеров Беларуси по странам СНГ просто невозможно прогнозировать.

В представленном бизнес-плане в качестве средства, призванного некоторым образом компенсировать инфляционное воздействие был использован индекс роста цен, который условно приняли равным пятидесяти процентам в год. Для расчета роста стоимости использования электроэнергии и теплоэнергии, стоимость которых зависит от курса доллара США, учитывались темпы роста доллара США за период 1996-1998 год по курсу Национального банка.

Тем не менее, практическая деятельность показала, что в городском центре по приватизации есть ресурсы для оказания дополнительных видов услуг, что явилось основой для разработки бизнес-плана. В настоящее время в регионе существует проблема профессиональной подготовленности кадров, занимающихся проведением приватизации жилого фонда в области. Городской центр по приватизации обладает необходимым потенциалом для того, чтобы проводить обучение работников отделов по приватизации жилого фонда из других городов. Курсы семинаров позволят работникам получить все необходимые знания по приватизации жилого фонда в Республике Беларусь, а практические занятия закрепят полученную теорию.

Продажа недвижимости. Этот вопрос сейчас наиболее остро стоит в регионе, поскольку число сделок совершаемых в обход закона весьма значительно. Появление государственной структуры, осуществляющей сделки с недвижимостью, привлечет дополнительные средства в бюджет и уменьшит число незаконно совершаемых сделок с недвижимостью. Городской центр по приватизации получает от реализации недвижимости доход в размере 100 долларов США за каждый проданный объект. Эта сумма не только покроет все расходы по оформление сделки, но и принесет дополнительную прибыль.

Новый вид услуг, которые предлагает городской центр по приватизации своим клиентам – продажа их недвижимости посредством аукционов. Данный вид продаж очень выгоден для клиентов и прежде всего для физических лиц, поскольку в соответствии с действующим законодательством разовые сделки с объектами недвижимости не облагаются налогом на доходы. Поэтому это будет являться значительным стимулом для граждан при продаже недвижимости.

Последний вид услуг – продажа недвижимости посредством размещения информации в Интернет. Наиболее перспективный вид деятельности, поскольку данную услугу на настоящий момент не предлагает ни одна из фирм, занимающихся продажей недвижимости.

Внедрение новых видов услуг, расчет по которым показали их экономическую целесообразности и право на жизнь, проведенная оценка аукционов по продаже объектов городской коммунальной собственности, определение возможностей рынка недвижимости в городе и мероприятия по изменению организационной структуры позволят более эффективно осуществлять хозяйственную деятельность.

Хотя в настоящее время, согласно штатному расписанию, в городском центре по приватизации работает 16 человек, в ходе проведения реструктуризации штат будет сокращен до 14 человек, при этом будет расширен круг обязанностей и полномочий работников, и, таким образом, повышена производительность труда каждого из них. В процессе реализации бизнес-плана будут достигнуты такие цели, как расширение видов услуг, накоплен практический опыт про проведению аналитической оценки рынка недвижимости, внедрен новый вид информационных услуг, возрастет прибыль.

Эти цели будут достигнуты, прежде всего, за счет определенных преимуществ перед конкурентами: обслуживания профессиональными сотрудниками; более расширенного перечня услуг; гибкого подхода к формированию цен; легкодоступного расположения; большего доверия продавцов и покупателей к центру из-за его государственной формы собственности.

В отделе формирования и реализации коммунальной собственности клиент сможет получить исчерпывающие ответы на все вопросы, касающиеся недвижимости города Могилёва (местоположения, цен, транспортных характеристик, эксплуатационных расходов). Красивая, четкая, предельно ясная информационная реклама создаст у клиента хорошее настроение, разъяснит выгоды от приобретения объекта недвижимости и вероятнее всего побудит его к совершению покупки.

При анализе недвижимости учитывалось, что доля недвижимости частных лиц и субъектов негосударственной формы собственности весьма незначительна. Она формируется в основном за счет приватизируемых квартир, жилых и производственных застроек, приобретаемых на аукционах объектов коммунальной собственности или предприятий.

Значительная доля сделок с недвижимостью частных лиц, совершается на «черном» рынке, доля которого по оценкам экспертов составляет примерно от 20 до 27%.

Согласно расчетам, наиболее прибыльным видом деятельности оказывается продажа квартир с аукциона. При этом виде продаж довольными остаются обе стороны, продавец – потому, что он получает больше средств от продажи, чем в обычном случае, покупатель – потому, что приобретает собственность при минимуме затрат на оформление сделки и по цене которую он может предложить.

Для оценки общего состояния городского центра по приватизации, как субъекта рыночных отношений, использовалась методика SWOT-анализа. Были определены сильные стороны городского центра по приватизации: широкий перечень услуг; выгодное месторасположение; высокая скорость и уровень обслуживания клиентов; возможность оказания стандартных услуг высокого качества; использование современных информационных технологий.

Анализ деятельности конкурентов показал, что они не будут представлять серьезной угрозы деятельности центра, поскольку доверие к государственным органам у народа больше, чем к частным фирма. Этот фактор будет одним из решающих при выборе фирмы клиентами.

Одно из направлений увеличения прибыли – использование накопленного опыта в сфере приватизации жилого фонда для обучения сотрудников аналогичных отделов городских, районных исполнительных комитетов Могилевской области. Второе – консультирование по вопросам покупки, продажи недвижимости частными лицами и фирмами, продажа с аукциона объектов частной собственности, либо конфискованного имущества по поручению судебных органов.

Для определения реального объема услуг, который может быть оказан клиентам, специалистами городского центра по приватизации, методом экспертной оценки был осуществлен анализ, в ходе которого и был определен предоставляемый объем услуг.

В процессе анализа было установлено, что отдел приватизации жилого фонда сможет без ущерба для основной деятельности проводить обучение и консультирование по вопросам приватизации жилого фонда для работников отделов приватизации жилого фонда по Могилёвской области. Количество слушателей одномесячных курсов по повышению квалификации было определено в размере 3 слушателей в месяц.

Объем такой услуги как осуществление операций по купле-продаже недвижимости физических и юридических лиц также определялся экспертным путем и с учетом информации по сделкам данного вида, полученной в центральной городской нотариальной конторе. Поэтому объем был взят равным 20% от общего количества совершаемых сделок, поскольку было принято в расчет то, что остальные сделки совершаются конкурирующими фирмами и гражданами, не желающими пользоваться их услугами. Поэтому объем данной услуги принимается равным 400 сделкам в год.

При продаже квартир и иных объектов частных лиц посредством аукциона в расчет было принято то, что на 01.01.1999 года в городе Могилёве приватизировано по данным отдела приватизации жилого фонда 29057 квартир. При этом число квартир, приватизируемых с целью обмена или дальнейшей продажи составляет около 1% от общего числа квартир. Этот процент равен 291 квартире, то есть в течение года 291 собственник может пожелать продать квартиру посредством аукциона.

Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW. Новый вид услуг, который в городе ни одним из конкурентов не используется, а посему является одним из перспективных. Количество оказываемых услуг определялось, исходя из числа клиентов, имеющих доступ в Интернет и занимающихся вложениями средств в недвижимость в различных уголках мира. Проект будет финансироваться за счет заемных средств, в связи со сложившейся экономической ситуацией. Таблица 3.5 содержит данные о финансировании проекта.

В динамике наблюдается рост материальных затрат, связанный прежде всего с предполагаемым ростом цен. Неизменной величиной остается только амортизация. Относительно невысокими темпами роста отличается общая величина материальных затрат. Рост нематериальных затрат связан прежде всего с увеличением фонда заработной платы (с 1084,8 млн. руб. в 2000 году до 2944,25 млн. руб. в 2002 году).

По такому виду деятельности как оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области при цене 8,89 млн. руб. выручка от оказываемых услуг составит в 2000 году 319,99 млн. руб., для второго вида деятельности – 26476,00 млн. руб., третьего – 52187,07 млн. руб., четвертого – 167,69 млн. руб.

В 2002 году решено не наращивать объем оказываемых услуг, а достижение роста выручки будет идти , в первую очередь, за счет роста цен на услуги, и только затем за счет «инерционного» увеличения объема услуг.

Городской центр по приватизации начнет приносить прибыль уже в 2000 году. Чистая прибыль составит 7548,66 млн. руб. в 2001 году этот показатель увеличится в 6,72 раза или на 672,05%. Только в 2002 году произойдет замедление роста прибыли и ее значение вырастет по сравнению с предыдущим годом только на 148,35%.

Нераспределенная чистая прибыль будет использована на формирование дополнительных фондов, закупку новой техники и оборудования проведение реорганизации, покупку основных средств, либо на дальнейшее расширение деятельности.

Рентабельность проекта составит в 2000 году 14,35%, в 2001 – 42,85%, лишь в 2002 году намечается ее незначительное снижение до 42,37%. Это означает, что на каждый рубль выручки от оказания услуг приходится соответственно 0,14 руб., 0,43 руб. и 0,42 руб. прибыли.

После определения прибылей и убытков был рассчитан коэффициента покрытия задолженности, который характеризует степень покрытия долгов предприятия результатами его деятельности. В 2000 году этот по своему значению, равному 8,81, свидетельствует о том, что предприятие имеет шансы покрыть свою задолженность по кредиту уже на первом году осуществления новых видов деятельности. Далее идет дальнейший рост данного коэффициента, но он уже носит справочный характер, поскольку предприятие может рассчитаться с долгом еще в прошлом году, и может являться положительным сигналом банку в случае, если предприятие пожелает взять очередной кредит.

Данные расчетов свидетельствуют о том, что в уже в конце года городской центр по приватизации будет иметь возможность для погашения кредита. Прогнозируемая чистая прибыль составит в 2000 году – 7 548,46 млн. руб., а в 2001 году этот показатель возрастет до 50731,04 млн. руб. Естественно, что при этом вырастут и цены, но все-таки эта цифра весьма внушительна.

Таким образом, данный бизнес-план может быть использован руководством городского центра по приватизации для дальнейшего практического внедрения.

Бюджетная политика органов местного управления в Германии.

Г-н Нольманн

В процессе составления бизнес-плана по организации собственного дела предприниматель должен отразить в нем следующие моменты:

1. Краткое описание;

2. Технология и продукция;

3. Описание рынка;

4. Маркетинг;

5. Заготовка;

6. Производство;

7. НИОКР;

8. Кадры;

9. Потребность в капитале;

10. Покрытие потребности в капитале;

11. Ликвидность;

12. Учёт Прибылей и убытков;

13. Баланс.

1. Brain Storm. (Все идеи. Отбор реальных идей. Личное восприятие идеи – важная часть.)

3. Сопоставляется идея с реальным рынком. Необходимо знать сколько потенциальных клиентов присутствует на рынке. Можно взять данные из научных источников. => Определить тенденции развития рынка. Следовательно, решается вопрос – как много производить?

2. Необходимо проверить насколько технологично предприятие (вопрос современности). => обработка данный важна в любом случае.

Ст. 109 Основного закона

(1)_ Федерации и земли самостоятельно и независимы друг от друга в ведении своего бюджетного хозяйства.

(2) Федерации и земли должны при ведении своего бюджетного хозяйства учитывать потребности общеэкономического баланса.

(3) Федеральным законом, требующим одобрения Бундесратом, могут быть установлены общие для Федерации и Земель принципы бюджетного права, соответствующие экономической конъюнктуре, бюджетной политике и многолетнего финансового планирования.

(4) Во избежание нарушения общеэкономического баланса, федеральным законом, требующим одобрения Бундесратом. Могут быть введены предписания, касающиеся:

1. Максимальных сумм, условия и последовательности предоставления кредитов административно–территориальным образованиям и целевым объединениям;

2. Обязательств Федерации и Земель хранить в Германском федеральном банке свои беспроцентные активы (резервы на случай осложнения экономической конъюнктуры)

Полномочия на издания постановления могут быть предоставлены только федеральному правительству. Постановления требуют одобрения Бундесрата. Они всегда подлежат отмене, если того потребует Бундестаг; подробности регулируются федеральным законом.

Ст. 110

Все доходы и расходы Федерации подлежат включению в бюджет; в отношении федеральных предприятий и обособленного имущества должны указываться только ассигнования и отчисления. Бюджет должен сбалансирован по доходам и расходам.

Бюджет утверждается бюджетным законом на один финансовый год или на несколько лет. Раздельно на каждый год до начала первого финансового года. Для некоторых частей бюджета можно предусмотреть их действие в различные отрезки времени, разнесенные по финансовым годам.

Законопроект, указанный в предложении 1 абзаца 2, а также проекта об изменении бюджетного закона и бюджета одновременно с направлением в Бундесрат вносятся в Бундестаг. Бундесрат управомочен в 6-ти недельный срок, а по предлагаемым изменениям – в 3-х недельный срок, дать заключение по проектам.

 Закон о бюджете должен содержать лишь нормы, относящиеся к доходам и расходам Федерации и сроку, на который принимается бюджет. Закон о бюджете может установить, что эти нормы теряют свою силу только после обнародования следующего бюджетного закона или, в случае полномочий, предусмотренных статьёй 115, в более поздний момент.