Определение цены земли на основе средневзвешенных баллонное качества

1. Определение цены земли на основе средневзвешенных баллонное качества.

За базовую денежную оценку земли сельскохозяйственных предприятий в этом случае приняты нормативная урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность кормовых уго­дий, рассматриваемые при оценке земель как функция экономи­ческих, почвенных и климатических факторов. Поэтому по каж­дому хозяйству собирается и обрабатывается следующая инфор­мация: средние значения признаков и свойств почв, продуктивно­сти кормовых угодий, полученные по данным почвенно-климатических обследований; средние многолетние данные по температу­ре воздуха, количеству осадков в год и пр.; среднегодовые показа­тели по урожайности сельскохозяйственных культур, затратам труда, стоимости силовых и рабочих машин, количеству внесен­ных минеральных и органических удобрений, стоимости тракто­ров, комбайнов и других сельскохозяйственных машин на 1 га посева, количеству работников растениеводства, приходящихся на 100 га культивируемой площади, и другие показатели.

В результате по каждому земельно-оценочному району для ос­новных сельскохозяйственных культур рассчитывают уравнения регрессии урожайности, которые применяют для получения нор­мативной урожайности зерновых по району. Так как в большин­стве регионов Российской Федерации доля пашни под зерновыми культурами составляет до 70% , то при денежной оценке земель­ных ресурсов такой подход вполне приемлем. В специализирован­ных районах оценка земли производится по ведущей культуре.

Для определения, насколько одни земли лучше или хуже дру­гих, необходимо рассчитывать средневзвешенный балл качества земель. Совокупные почвенные баллы земель по сельскохозяй­ственным предприятиям и в целом по району используются при денежной оценке земельных угодий, определении величины зе­мельного налога и размеров арендной платы за землю.

2. Определение цены земли на основе дифференциальной ренты, нормативной урожайности и почвенно-экологического индекса.

При монополии на землю как на объект хозяйствования обра­зуется земельная дифференциальная рента, которая поступает в бюджет государства через механизм цен, платежи и налоги с чис­того дохода сельскохозяйственных предприятий. Экономическая сущность дифференциальной ренты проявляется в получении из­быточного прибавочного продукта. Земельная рента является эко­номической формой реализации собственности на землю и поэто­му может быть использована при определении цены земли. Диф­ференциальная рента определяется на единицу площади как раз­ница между стоимостью продукции растениеводства в ценах реа­лизации и индивидуальной ценой производства.

Норма прибыли, которая исчисляется как отношение всей при­были, полученной от реализации продукции растениеводства, к наличию основных и оборотных фондов, определяет индивидуаль­ную цену производства.

При оценке земли также необходимо учитывать сельскохозяй­ственную продуктивность климата, которая может быть представ­лена как функция многих агроклиматических факторов (такие разработки проведены учеными института им. В.В. Докучаева).

Формула почвенно-экологического индекса (ПЭИ) позволяет учесть особенности климата и почвенного покрова данной терри­тории

где V — объемная масса почвы в среднем для метрового слоя, г/см ;

n₀ — полезный (безбалластный) объем почвы в метровом слое;

t >10 — среднегодовая сумма температур более 10⁰ С;

К_у — коэффициент увлажнения (по Н.Н. Иванову);

К_к — коэффициент континентальности.

Величина К представляет собой отношение среднегодового ко­личества осадков к среднегодовой испаряемости. Среднемесячные величины испаряемости определяются по формуле, предложенной Н.Н. Ивановым:

где t° — среднемесячная температура воздуха;

d — среднемесячная относительная влажность воздуха (по спра­вочным данным).

На основе вышеописанных показателей (дифференциальная рен­та, нормальная урожайность сельскохозяйственных культур и почвенно-экологические индексы конкретного района) определяется размер ежегодного земельного налога за пользование 1 га пашни.

3. Определение цены земли на основе капитализации чистого дохода.

В этом случае цена земли определяется по формуле

где — ожидаемый чистый доход от основных сельскохозяй­ственных культур с единицы земельной площади за период лет;

t — период лет;

r — банковский процент за пользование долгосрочным креди­том (ожидаемый процент с капитала).

Определение цены сельскохозяйственных угодий, установление величины земельного налога за землепользование — проблема не только экономическая, но и политическая, так как в условиях многообразия форм собственности и организации производства она связана с характером производственных отношений, с проблемой создания регулируемого рынка в его взаимосвязи с мировым, а также с государственной финансовой политикой и решением важ­нейших социально-экономических проблем.

В настоящее время в России завершен четвертый этап земель­но-оценочных работ. Результаты этих исследований, наряду с дру­гими данными Земельного кадастра, значительно облегчают реа­лизацию поставленной задачи — определение цены земельных ресурсов. Одним из основных показателей земельно-оценочных работ является нормативная (расчетная) урожайность, которая позволяет определить в натуральном выражении дифференциаль­ную ренту 1, связанную с различиями в агроклиматическом по­тенциале земель.

Цена 1 га пашни на основе нормативной урожайности по основ­ным или ведущей сельскохозяйственной культуре до каждому рай­ону области (края, республики) определяется по формуле

Ц_пр=Ц_поб * У_п :У_поб ,

где Ц_пр — цена 1 га пашни в районе, руб.;

Ц_поб — цена 1 га пашни по региону (области, краю, республи­ке), руб.;

У_п— нормативная урожайность основных или ведущей сель­скохозяйственной культуры по району, ц/га;

У_поб— нормативная урожайность основных или ведущей сель­скохозяйственной культуры по области (краю, республике), ц/га.

Методический подход к стоимостной оценке земли на основе капитализации чистого дохода (при наличии достоверной инфор­мации, характеризующей величину чистого дохода) эффективен на всех уровнях управления. Однако этот метод приемлем лишь при наличии стабильной финансово-экономической системы в стране.

В целом в условиях рыночной экономики методические подхо­ды к определению размера чистого дохода с единицы сельскохо­зяйственных угодий довольно просты.

В экономически развитых странах цены внутреннего рынка на сельскохозяйственную продукцию тесно связаны с мировыми, причем в них заложены общественно необходимые затраты труда на производство сельскохозяйственной продукции на худших зем­лях, средняя норма прибыли на вложенный капитал, цены на зе­мельные ресурсы с учетом их экономического плодородия и мес­тонахождения, учтенные через арендную плату за их использова­ние. Цена земли определяется на основе оптимального срока арен­ды земли, средней учетной ставки банковского долгосрочного кре­дита по курсу и чистой прибыли (дохода), получаемой от реализа­ции основных продуктов земледелия, на котором специализируется данный регион. При определении цены земельных ресурсов наиболее часто используется методический подход на основе ка­питализации чистого дохода.

Для кадастровой оценки стоимости сельскохозяйственных уго­дий методические подходы могут быть следующими. Для получе­ния достоверных данных доходности ведения сельскохозяйствен­ного производства на землях различного качества и местоположе­ния, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий, которая является составной частью Государственного зе­мельного кадастра РФ.

Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий рассчитыва­ется методом капитализации ренты (рекомендован Госкомземом РФ, раздел 11 «Кадастровая оценка стоимости земель сельскохо­зяйственного назначения»), при этом в соответствии с Методичес­кими рекомендациями по кадастровой оценке стоимости сельско­хозяйственных угодий рента определяется по совокупному товар­ному продукту, а не по ведущей сельскохозяйственной культуре (зерновая рента).

Размер дифференциальной ренты (дохода) определяется как разница между ценой производства продукта в худших (замыка­ющих) условиях и индивидуальной ценой. Замыкающими назы­вают относительно худшие условия, в которых признано целесообразным производство товара в силу общественных потребностей (покупательных возможностей населения).

Расчет рентных доходов рекомендуется проводить не по каж­дому отдельному продукту, а в целом по совокупности товарных отраслей. В целом для товаропроизводителя учитывают как объек­тивные условия производства (качество земли, местоположение и др.), так и его результаты (объем товарного производства).

Производство товарного продукта обеспечивается одновремен­ным действием разнокачественных факторов. Степень влияния каждого отдельного фактора и их совокупного действия на резуль­таты товарного производства рассчитывается на основе корреля­ционно-регрессионного анализа, путем моделирования уравнения регрессии, коэффициенты регрессии которого показывают меру влияния соответствующего фактора (качеством земель, размера­ми основных фондов, оборотных средств, численностью работни­ков) на выход товарной продукции.

Эти коэффициенты (нормативные оценки) служат основой для расчетов первой составляющей рентных доходов — прироста (по отношению к замыкающим условиям) выручки за счет рентных факторов.

Показатель влияния рентных факторов на уровень себестоимо­сти товарной продукции также оценивается на основе метода кор­реляционно-регрессионного анализа. Модель учитывает оценку качества земель по окупаемости затрат по хозяйству и среднеобластную; уровень использования ресурсов соответственно по хо­зяйству и в среднем по области; характеристика местоположения хозяйства и среднеобластное значение этого показателя — средне­взвешенное расстояние перевозок товарной продукции до рынков сбыта; среднеобластное значение себестоимости единицы общего объема товарной продукции; коэффициенты регрессии показыва­ют меру влияния соответствующего фактора на уровень себестои­мости.

По этим оценкам рассчитывается нормальная себестоимость то­варной продукции каждого хозяйства и для замыкающих условий.

Разница между этими величинами, взвешенная на нормальные объемы товарной продукции, определяет экономию средств от сни­жения себестоимости (размер второй составляющей рентного до­хода).

Дифференциальная рента в целом определяется по двум со­ставляющим — приросту выручки от реализации сельскохозяйственной продукции и экономии затрат но производство, обеспечиваемых за счет рентных факторов (лучшего качества и местопо­ложения земель по отношению к замыкающим условиям).

В связи с ростом себестоимости и цен реализации сельскохозяй­ственной продукции целесообразно корректировать величину земельной ренты, полученной в расчетах по среднегодовым данным. Для этого по каждому сельскохозяйственному предприятию рас­считывают агрегированные индексы себестоимости и цен товар­ной продукции, а также корректируют размер ренты при других вариантах цен товарную продукцию.

Размер ренты по видам сельхозугодий определяют на основе индексов рентообразующих факторов. Затем средние (в целом по сельхозугодьям) размеры рентного дохода дифференцируют по видам сельхозугодий: прирост выручки — по индексу оценки зем­ли, рассчитанному по нормальному выходу кормовых единиц (оценка вида сельхозугодий по отношению к их общей средней оценке); экономия затрат — по соответствующему индексу окупа­емости затрат в расчете на гектар (табл. 7).

Таблица 7

Индексы рентообразующих факторов и размеров ренты для хозяйства (на гектар сельхозугодий)

Данные строк 1, 3, 4 — по материалам четвертого тура земель­но-оценочных работ.

Оценка стоимости земли должна учитывать необходимость со­здания нормальных условий воспроизводства не только для хо­зяйств, находящихся в средних и лучших по уровню рентных фак­торов условиях, но и худших (замыкающих). Поэтому для расче­та опенки стоимости сельскохозяйственных угодий вначале рас­считывают цену товарного продукта для замыкающих условий по формуле

Цз = Нз х (1 +Рз: 100),

где Цз — выручка (цена) на единицу товарной продукции;

Нз — нормальная себестоимость единицы товарной продукции:

Рз — нормативный уровень совокупной рентабельности.

При расчетах цены товарного продукта исходят из того, что уровень совокупной рентабельности и в замыкающих условиях должен как минимум обеспечивать простое воспроизводство.

Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основе данных о нормальной прибыли по замыкающим услови­ям (скорректированной на индекс рентоносности соответствующе­го вида угодий), ренты и нормы капитализации.

В качестве приближенного верхнего значения нормы капита­лизации может приниматься величина ставки Сбербанка по дол­госрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года. Значением нижней границы может служить ставка 2,5% годовых.

Расчет опенки стоимости сельскохозяйственных угодий для хозяйства выполняется по формуле

Z=(R+D) : i x 100,

где Z — оценка стоимости земли;

R — относимая на землю нормальная прибыль по замыкающим условиям;

D — рента;

i — норма капитализации дохода, %.

Схема расчетов приведена в табл. 8.

Таблица 8

Оценка стоимости гектара сельхозугодий, тыс. руб. (расчетные цены, совокупная рентабельность — 30%, норма капитализации — 2,5%)

Аналогично проводят расчеты по другим видам сельхозугодий, в том числе учитывающие мелиоративное состояние сельскохозяй­ственных земель.

В связи с тем, что оценка земли в нашей стране до перехода к рыночным отношениям не практиковалась, в условиях формиро­вания рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных уча­стков.

Список литературы

1.   Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 352с.

2.   Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие /Под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. – 159с.

3.   В.А. Горемыкин. Российский земельный рынок /Учебное и практическое пособие.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 176 с.

4.   Н.Г.Волочков. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 672 с.

5.   Организация оценки и налогообложения недвижимости, т.1 /Под ред. Дж. Эккерта.- М.: "СТАР ИНТЕР", 1997.- 382 с.

6.   Тарасевич Е.Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.-424 с.

7.   Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, М.: Изд-во “АСВ”, 1999.