Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

На правах рукописи

КРАВЦОВ АЛЕКСАНДР БОРИСОВИЧ

РАЗВИТИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика

предпринимательства)

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель - к.э.н. Ивасенко А.Г

Новосибирск - 2002

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3

1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13

1.1.     Исторический опыт поземельной собственности в России и понятие 13
недвижимости

1.2.     Правовое регулирование недвижимости, приносящей
предпринимательский доход 26

1.3.     Сравнительный анализ приобретения права собственности на
недвижимость в работе предпринимательских структур в США, Канаде и

России 41

2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ИНСТРУМЕНТАЛЬНЫЕ СРЕДСТВА
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ
ЭКОНОМИКИ 48

2.1.     Особенности кадастровой оценки городских земель и проблемы создания
городского земельного кадастра 48

2.2.     Современная ситуация на рынке оценки земель в городском секторе
экономики и связанной с ними недвижимости 86

2.3.     Развитие предпринимательства и особенности управления земельными
отношениями в городах. Становление и развитие земельного оборота в

России 11О

3. МЕТОДИКА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА ПО МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ
ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА КАК СИСТЕМНЫЙ РЕГУЛЯТОР
ФУНКЦИОНАЛЬНО-ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ 128

3.1.     Организация производства кадастровых работ на начальных этапах
земельной реформы с применением теории остатка 130

3.2.     Оценочный анализ земельного участка и определение рыночной

стоимости земель в городском секторе экономики 136

3.3. Применение техники остатка недвижимости, приносящей

предпринимательский доход 142

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 154

СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ 162

ПРИЛОЖЕНИЯ 173

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Земельные отношения - одна из форм производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного управления земельными ресурсами. Поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и организаций, - это одна из важнейших задач государственной политики переходного периода.

В 1990-2002гг. земельные отношения в России претерпели значительные изменения. Одним из итогов этих преобразований явилось то, что в стране практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен переход к различным формам владения, пользования землей и аренды ее, разрешено многоцелевое использование земельных участков и прочно связанных с ней объектов недвижимости, введено платное землепользование, создаются условия для развития рынка земельной собственности и предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики. На основании закона Российской Федерации о земельной реформе и других законодательных актов о земле, наряду с государственной утверждается частная собственность на землю в виде индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. Параллельно с колхозами и совхозами образовались крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы.

Земельные отношения регулируются системой политических, социально-экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством. Важнейшая роль в развитии предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

4

принадлежит землеустройству, которое в общем виде представляет собой систему мероприятий по использованию и охране земли. И каким бы мучительным, сложным и противоречивым ни был переход к новому земельному строю, опыт его проведения показал, что данный процесс в Российской Федерации необратим, и переход к экономическим методам управления землепользованием, развитие предпринимательства, создание инфраструктуры рынка земельной (недвижимости) собственности, введение ипотеки и других механизмов рыночных земельных отношений, неизбежны.

Цели и задачи землеустройства обусловлены категорией земли. Целью землеустройства на сельскохозяйственных землях является размещение сельскохозяйственных угодий, полей, севооборотов, а также разработка мероприятий, обеспечивающих повышение производительности почв и их сохранность; на несельскохозяйственных - рациональное размещение производственных объектов, подъездных путей, защитных зон вокруг промышленных предприятий, разработка организационных, экономических и инженерных мероприятий по защите земель и охране окружающей среды.

Современное землеустройство проводится на основе широкого использования материалов земельного кадастра и мониторинга земель, почвенного и геоботанического обследования, учета ландшафтов, рельефа, соблюдения экологизации землепользования. Все это способствует рациональному использованию земли, своевременной регистрации землепользовании, правильному учету количества и качества земли, проведению бонитировки почв и экономической оценки земли.

Кадастровые работы занимают особое место в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики, так как с учетом их результатов создается единая многоаспектная информационная база недвижимой собственности, способствующая развитию предпринимательства в данной сфере. Кадастр - это систематизированный свод сведений, составляемых периодически или путем непрерывных наблюдений за соответствующим объектом. Кадастр, который в настоящее время ведется во

5

всех странах мира, включает учет, оценку состояния и использования природных ресурсов, инженерную деятельность, экологию и предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных границ, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик. В зарубежной практике термин «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость».

Являясь инструментом государственного управления землями, государственный земельный кадастр обеспечивает принятие научно-обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель. Роль земельного кадастра как инструмента развития предпринимательства и государственного регулирования в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики особенно возросла в условиях проведения земельной реформы, введения платы за землю, включения земли в систему рыночного оборота. Переход к экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости, их распределения по различным формам собственности, без их экономической оценки, государственной защиты прав собственности и взвешенного налогообложения.

Таким образом, формирование макроэкономических условий для развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями тесно связано с переходом земли в целом в систему рыночного оборота. Центральной в плане исследования макроэкономического аспекта перехода земли в систему рыночного оборота, является целостность единства процесса управления землями и охраны земель. В связи с этим, производству кадастровых работ особое внимание уделяют органы государственной власти и местного самоуправления, различные министерства и ведомства.

Процессы децентрализации и регионализации, протекающие в российской экономике, обусловили возрастание роли и значения регионального аспекта данной проблемы. Поэтому исследование кадастровой оценки земли как

6

фактора развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики в условиях рыночной трансформации, методов оценочного анализа земельного участка и определение его рыночной стоимости имеют возрастающее актуальное значение.

Разработанность проблемы. Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и оценки стоимости земель в городском секторе экономики интересовали и продолжают интересовать многих ученых. Из-за отсутствия собственной школы многие ученые обратили свой взгляд на зарубежный опыт. Переведенные на русский язык работы Дж. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стали классикой.

Западный опыт исследований по данной проблеме отнюдь не ограничивается указанными работами современных авторов. Его история началась более 100 лет тому назад. Блестящий анализ основных разработок за период с 1890г. по 70-е годы двадцатого столетия сделан в работе Пьера Мерлена «Город. Количественные методы изучения» К классическим работам, в которых рассматриваются на методологическом уровне современные проблемы на рынке оценки городских земель, относятся работы А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера.

Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы

7

Примером квалифицированной и корректной постановки задачи кадастровой оценки городских земель является методика, разработанная в петербургском АОЗТ «Перспектива» В.П. Федоровым и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга. В монографии В.И. Гладкова «Кадастровые работы в городах» изложена авторская точка зрения на отмеченные проблемы, которая сформировалась на основе обобщения результатов научных и методических исследований проблем кадастра, кадастровых работ и разработки автоматизированных кадастровых систем, осуществляемых в Новосибирском филиале РосНИЦ «Земля».

Новые идеи, исходные посылки и определения, а также требования к программно-методическому обеспечению кадастровой' оценки земель содержатся в работах А.П. Ромма. Главное требование, предъявляемое к разработке и вводу в действие автоматизированной информационной системы кадастра земель населенных пунктов - полная совместимость информационного, программного, технологического и методического обеспечения с соответствующими видами обеспечения автоматизированной системы государственного земельного кадастра и автоматизированной системы городского кадастра.

Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и выполнения кадастровых работ в городах практически не нашли должного отражения в литературных источниках, в то время как производство кадастровых работ стремительно развивается, производятся обширные научные исследования, разработаны и внедрены в эксплуатацию автоматизированные кадастровые системы и многое другое. В итоге многие вопросы теории и практики проведения кадастровых работ не доводятся до сведения специалистов. Методические недостатки рассмотренных нами разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, являются настоящей проблемой.

Вышеизложенное свидетельствует об актуальности решения проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и

8

кадастровой оценки земель в городском секторе экономики на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований в регионе в условиях трансформации экономики, что предопределило выбор темы исследования.

Основной целью работы является: исследование организационно-экономических аспектов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и разработка основных методических подходов и инструментальных средств кадастровой оценки земель в городском секторе экономики.

Для достижения намеченной цели сформулированы и решены следующие задачи:

-    обобщен и систематизирован отечественный и зарубежный опыт в
области развития предпринимательства в сфере управления земельными
отношениями и решения проблем кадастровой оценки городских земель;

-    разработано теоретическое видение сущности и функций кадастровой
оценки земель в городском секторе экономики;

-    раскрыты тенденции трансформации методических основ управления
земельными отношениями в сфере предпринимательства и инструментальных
средств кадастровой оценки городских земель;

-    выявлены современные особенности земельного рынка в России и
важность земельной ренты в формировании доходов бюджета;

-    определены сущность, цели и задачи кадастровой оценки городских
земель в предпринимательской среде;

-    обоснована перспективная модель кадастровой оценки земель в
городском секторе экономики методом остатка для земли, способствующая
развитию предпринимательства в сфере регулирования земельных отношений.

Предмет исследования - закономерности формирования земельного рынка и кадастровая оценка, как один из основных факторов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.

9

Объект исследования - предпринимательская хозяйственная среда в условиях реформируемой экономики.

Теоретической и методологической основой исследования являются

достижения отечественной и зарубежной науки в разработке проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и теории кадастровой оценки городских земель, направленных на создание земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в условиях рыночной трансформации. В ходе исследования изучены и обобщены общая и специальная литература, материалы научных конференций и семинаров, законодательные и другие нормативные акты, соответствующие методические и проектные материалы, а также международная практика.

Методика исследования основана на использовании диалектической логики и системного подхода. В процессе работы применялись общенаучные методы и приемы: научная абстракция, моделирование, анализ и синтез, сравнения и др. В качестве специальных методов при обработке фактической информации были использованы метод статистических группировок, метод средних, индексный метод, а также элементы корреляционного и структурно-логического анализа.

Информационную базу исследования составляют публикации в периодической печати, российская и зарубежная монографическая литература, а также законодательство России и промышленно развитых стран. В работе использовались данные Министерства финансов РФ, Госкомстата РФ, Госкомзема, официальной статистической отчетности по Российской Федерации, материалы научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров, а также данные земельных комитетов.

Научная новизна исследования состоит в том, что разработаны концептуальные основы и инструментальные средства организационно-экономического механизма управления земельными отношениями в городах как системного регулирования функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена

10

перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.

Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся на защиту следующие результаты:

-    методологические положения по формированию земельного рынка и
организационно-экономического механизма управления городскими
земельными отношениями как системного регулятора функционально-
пространственного развития города;

-    приоритетные направления трансформации земельного оборота в России
и развития предпринимательства в сфере управления земельными
отношениями;

-    комплекс мероприятий по кадастровой оценке земель в городском
секторе экономики, как метод развития предпринимательства в данной сфере;

-    механизм создания земельно-имущественного кадастра и единого
информационного пространства в городском секторе экономики;

-    эффективные направления оценочного анализа земельного участка и
определение рыночной стоимости городских земель.

Практическая ценность работы связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной проблемы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и комплексной градостроительной оценки земель в городском секторе экономики путем серии рентных преобразований, являющейся одной из наиболее актуальных и важных задач в выводе страны из кризисного состояния и ее дальнейшем развитии. Результаты диссертационного исследования могут быть применены в предпринимательской сфере как основа залога при получении банковского кредита, при определении рисков в инвестиционной деятельности, для целей налогообложения в работе предпринимательских структур, основным видом деятельности которых является: оценка стоимости, оценка недвижимости, оценка земель и т.п.

86

осваиваемых угольных месторождений от уже существующих промвыбросов городов составляет в среднем 0,2-0,5 ПДК. А прогноз загрязнения атмосферы с учетом проектируемых разрезов показывает, что будут наблюдаться зоны с концентрациями выше ПДК. Это необходимо учитывать при проектировании селитебных территорий и границ санитарно-защитных зон.

Безусловно, возможности Атласа далеко недостаточны для решения кадастровых задач, поскольку картооснова и сопутствующая информация носят скорее обобщающий, чем детальный характер. Тем не менее, разработка Атласа и опыт решения природоохранных задач с помощью подобного рода системы существенно помогают в работе по созданию основ КТКПР Кемеровской области.