1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав пред-
приятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты -"только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором". В то же время понятие предприятия, закрепленное в от,132 ГК. подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.
2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствущего запрета.
3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами С ст. 657 Пи. Статья 132 ГК об этом умалчивает.
Нормы ст.,657 ГК. посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п.1 ст.391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
Кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия. должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п.1 ст.657 ГК не установлен и потому для его определения должны применяться правила ст.314 ГК.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п.2 ст-657 ГК), Указанный трехмесячный срок относится к пересекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молча-
ливое согласие на перевод долга арендатору.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п.З ст-657 ГКу.Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п.1 ст.197 Гк).
После передачи предприятия в аренду арендодателя и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведевы на арендатора без согласия кредитора (п.4 ст.657 ГК^, Наступление солидарной ответственности возмозик-' ъ случаях, когда:
1)уведомленный о предаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
з)не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.
Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав. полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия /^разрешение^ непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий ('разрешений/могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.
В п.2 ст.656 ГК на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии/на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или и иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором аевозмодяо при отсутствии у него такого разрешения/лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обстоятельства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений Г лицензий), остаются у арендодателя.
•^ РФ. Г-95. М. ОТ.69.
Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами /п.2 ст.434 Гк) Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.3 каком порядке производится регистрация, в ПС не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а ив субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц* Исходя из того, что прдприятие признается недвижимостью (п.2 ст.132 Гк), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом, Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними. в том числе договоров аренды.
К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо предмета относится также и цена (арендная плата I. Основанием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 Гк), При этом правила определения цены. предусмотренные п.З ст. 435 ГК, не применяются.
Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.
Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.
1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передала предприятия,- передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены от.655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством
составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит во-овнааниивти арендодателя и осуществляется за счет, если иное не предусмотрено договором (от.659 ГКу. Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.
2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность - возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не поедусмотрено договором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК/. В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае оч будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества»
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или ) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст»662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества Г эксплуатационных свойств ] следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принци а добросовестности означает, ято улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных не них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств)предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо,а если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота Уп.! ст.401 Гк).
Обязанности арендаорра конкретизированны следующим образом.
1. Арендатор обязан в течении всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт /п.1 ст.661 Гк).
Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.
2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил» предусмотренных ст,656 657 и 659 ГК для передачи этого же кмплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГКА Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.
Подготовка предприятия к возврату арендодателю» включая составление и представление на подписание передаточного акта. является обязавноятью арендатора и осуществляется за его счет» если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.
Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать» и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст.663 ГК установлена специальноая/арегра^норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сто-
рон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.
договор Финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется
\ ' \ ' / обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей /ст.665 ГК<.
В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:
I]наличие у арендодателя цели финансирования, т.е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество» которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата, по сути, выступит превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что арендованное имущество не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из не-во дохода. Прд этом интересы арендодателя как кредитора обеспечиваются наличием у нвго в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества;
2)прио0ретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причем по выбору арендатора и, как правило, у указанного последним продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуще-свляется арендодателем. Однако даже если это положение и будет внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение арендодателем имущества после заключения договора;
3)использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Это не означает, что арендатором по договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация
или индивидуальный предприниматель. В той мере. в какой некоммерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть арендаторами по договору лизинга;
4{предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора. Предоставление имущества просто в пользование арендатора недостаточно.
Вое это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю сделку], неразрывно связанную с договором купли-продажи арендованного имущества. Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п.1 ст.313 ГК^, причем имеет место особый случай перещ»ручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором )в силу прямого указания закона становится ответственным тольуо исполнитель (продавец), В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица - арендатора (от.430 ГК^
Однако такой подход к договору лизинга не является единственно возможным,- Широко распространена трактовка лизинга как много-сторонненй сделки ^"трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из нихимеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход нашел отражение в Оттавской конвенции о международном финансовом лизинге 1998 г., к которой РФ пока не присоединилась. Есть у него сторонники и в научной литературе. При всей простоте данной концепции у нее есть и слабые моменты. Отношения между арендодателем и арендатором, с одной стороны, и арендодателем и продавцом арендованного имущества, с другой, урегулированы так, как в классических двусторонних ('оиааллагматических) договорах. Участники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно каждому из них. что как раз и характеризует многостороннюю сделку.
^ Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сбяэательотвеяное право. Сборник нормативных актов. М.,1989. С.187-192.
2 Гражданское право В 2-х т„/Под ред, Е.А,Оуханова.М..1993? Т.2.С.142 и след.
В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания У созданная прежде всего в форме акционерного общества!, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг.п2 Указа Президента РФ "С развитии лизинга в инвестиционной деятельности" от 17 сентя-бря1994 г. Правда, в п.З Временного положения о лизинге, утвержденного постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г.№$33 сказано, что в роли лизингодателя может выступать и индивидуальный предприниматель. Однако это положение противоречит указу Президента.в развитие которого оно принято. В Положении о лицензировании лизинговой деятельности» утвержденном постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г, №167, речь идет о лицензировании только лизинговых компаний.
Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель.
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи. используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.666 Пи. Следовательно» в лизинг может быть передано не только движимое, но и недвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоров нетипично.
Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей арендодателя.
Арендодатель обязан:
1)приобрести в свою собственность избранное арендатором имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи .
Арендодатель» приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том» что имущество предназначено дря передачи его в аренду (лизинг) определенному лицу (ст.667 ГК/,
Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производится арендодателем;
... в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации. Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договоров аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. ...
... свое отражение в работах ряда авторов[66][66] и Письме Министерства РФ по налогам и сборам от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88. Согласно нему: "На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из этого правила могут устанавливаться Кодексом или иными федеральными законами. При этом к отдельным видам ...
... регистрации самого договора. Что на самом деле является существенной ошибкой, так как значение государственной регистрации играет роль и при определении срока заключения и истечения договора аренды зданий (сооружений). Срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не с момента передачи имущества в пользование, а с даты регистрации договора. На практике может оказаться вообще так, ...
... земельных участков. Надо заметить, что во многих странах гражданские кодексы (иные подобные акты) имеют соответствующие самостоятельные разделы. Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совершению таких сделок; что же касается ...
0 комментариев