Аренда зданий и сооружений

2.2. Аренда зданий и сооружений.

“Данный вид арендных сделок тоже обеспечивает предпринимательскую деятельность. Договор аренды зданий и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте.”¹

Действующий Гражданский кодекс впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Содержанием договора аренды данного вида имущества является передача арендодателем здания или сооружения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение и принятие объекта аренды последним. Помимо фактической передачи здания (сооружения), сторонам необходимо составить и подписать передаточный акт или иной документ о передаче.

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания или сооружения - простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в контракте можно оговорить иной срок).

Объектом данного договора являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.). Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору).

Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).

В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке.

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридический и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ ведут учет государственной собственности субъектов РФ и их реестр. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - объектов муниципальной собственности и их реестр.

К сооружениям, являющимся объектами арендных отношений, относятся: тепловые узлы, подъэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики, отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другие инженерные сооружения.

В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Цель использования (назначения) объекта аренды должна быть сформулирована в тесте договора предельно четко. Например, под “конторские помещения”.

Согласно общим правилам, право сдачи аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.

Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

В соответствии со ст.6 Федерального Закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления.

Федеральным Законом от 20.07.95 года “О федеральном железнодорожном транспорте” установлено, что недвижимое имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

Комитеты по управлению государственным имуществом могут выступать в качестве арендодателей только в отношении объектов государственной собственности, не находящейся в хозяйственном ведении предприятий.” ¹

Специальные нормы, касающиеся аренды зданий и сооружений, регулируют и отношения, возникающие при передаче земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимого для ее использования. При этом следует учитывать, что в соответствии со ст.13 Федерального Закона “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” нормы в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Согласно ст.652 ГК, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило гарантирует своевременное предоставление арендатору по договору аренды здания (сооружения) земельного участка, а также возможность полноценно эксплуатировать арендованную недвижимость.

Право арендатора здания (сооружения) на земельный участок находится в зависимости от того, какое правомочие на данный земельный участок имеет арендодатель. Это может быть право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, аренда и другие правомочия пользования земельным участком.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

При определении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненно наследуемого владения только гражданам.

Если земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то аренда недвижимости, расположенной на таком земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Так как закон наделяет арендатора правом только на часть земельного участка, занятую зданием или сооружением и необходимую для его использования, а не на весь земельный участок, занимаемый арендодателем, то право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Данная положение направлено на защиту законных интересов арендатора здания (сооружения) при изменении собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

“Формулируя статью договора, посвященную арендной плате, важно помнить, что ее размер устанавливается соглашением сторон и является существенным условием контракта. При отсутствии такого условия в договоре аренды здания или сооружения он считается незаключенным. Причем в данном случае не применяется правило, согласно которому исполнение договора (с ценой, не определенной в нем и не вытекающей из его условий)должно быть оплачено по цене за аналогичные товары, работы или услуги при сравниваемых обстоятельствах.” ¹

В предусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды.

При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона.

“Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.” ²

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

места расположения здания (центр или окраина);

технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание);

3)назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);

4)принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

5)степени обустройства (лифт и т.п.);

6)пригодности здания для коммерческой эксплуатации;

7)вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

8)фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. По своему усмотрению стороны могут исключить возможность продления аренды или установить в договоре дополнительные условия, при соблюдении которых арендатор приобретает преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Изменение и дополнение условий договора аренды оформляется в письменной форме в виде дополнительного соглашения и является неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений в договор допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Договор аренды здания (сооружения) может быть расторгнут досрочно:

1)по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания (сооружения);

2)в судебном порядке при нарушении условий договора;

3)при ликвидации организации арендатора.

Основания досрочного расторжения договора аренды здания (сооружения) по требованию одной из сторон в судебном порядке установлены общими положениями ГК об аренде. Договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора.

“В одной из статей договора необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.” ¹

При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания (сооружения).