Опыт ипотеки в Китае

2. Опыт ипотеки в Китае.

Жилищная политики государства.

В настоящее время огромная неудовлетворённая потребность в жилье и его малодоступность составляют предмет большой тревоги в Китае. Жилищные условия далеки от приемлемых, имея в виду, что 45% жилых домов не имеют кухонь и уборных. Согласно данным Минстроя КНР 1996 года, цена жилья с удобствами в 12 раз превышала годовой доход семьи со средними доходами в Шанхае. В 1996 году площадь непроданных домов, офисов и коммерческих зданий составляла 66,24 млн. кв. м, в том числе 50 млн. кв. м приходилось на жильё.

В начале экономической реформы в 1979 г. производство и потребление жилья рассматривалось как одно из важнейших направлений экономической реформы. До реформы государство было единственным оператором жилья, выполняя функции по инвестированию, распределению, управлению и содержанию жилого фонда. Жилища передавались предприятиям, которые и распределяли его своим работникам. В результате на государство ложились такие немыслимые расходы, что требовалось искать решение проблемы. Таким решением стал отказ от административной системы обеспечения жильём, что явилось главным положением жилищной реформы. Взамен этого предлагалось распределять жильё путём свободной купли и продажи на рынке.

Начиная с 1979 года коммерциализация жилья и переход к системе, ориентированной на рынок жилья, стал главным направлением реформы. В начале 80-х годов были проведены пилотные (составлено по информационным материалам Гонконгского политехнического института. Бюллетень иностранной НТИ. № 2. 2001 г. С. 7—16.) жилищные реформы в Сиане, Янтае, Шанхае и Пекине. Однако эти пилотные реформы, включавшие повышение квартплаты, введение жилищных субсидий (купонов) и продажу существующего жилья по цене ниже себестоимости, не продвинули решения проблемы. Тем не менее полученный здесь опыт был положен в основу программы реформ, проведенных в 90-х годах.

Всемирный Банк в 1992 г. предложил инновационную модель, для реализации которой в Пекине, Ченду, Нингбо и Янтае на период с 1994 по 2001 гг. им был выделен заём в 350 млн. долл. США. В этой модели предлагается заменить жилищные обязательства предприятий перед работниками на альтернативу: создание жилищных акционерных обществ (ЖАО), которые будут прибыльными по своей природе организациями и в их деятельность государство не будет вмешиваться. ЖАО будут формироваться прибыльными предприятиями, которые передадут им свой жилищный фонд. Преимуществом такой системы будет выведение жилищных затрат из бюджета предприятия, которые в этом случае не будет влиять на прибыль от основной деятельности. По данной схеме жильё будет сдаваться в аренду или продаваться по рыночной цене, в результате чего будет по крайней мере возвращаться стоимость строительства. Повышение зарплаты работникам компенсирует им рост затрат на жильё. Ресурс для повышения зарплаты образуется за счёт ликвидации затрат предприятия на приобретение и содержание жилья. Рыночный уровень стоимости жилья и арендной платы определится балансом ЖАО. Повышение зарплаты работникам даст возможность населению и ЖАО брать займы в коммерческих банках. Концепция Всемирного Банка активно поддерживалась многими учёными, считающими, что ЖАО будут также играть роль центров жилищной реформы, поскольку обеспечиваемый ими рост квартплаты и зарплаты будет служить активизации финансового сектора. Короче, модель Всемирного Банка будет способствовать активизации отечественного капитала в целях создания рынка недвижимости в Китае.

Однако эта модель не свободна от недостатков. Отмечается, что она ориентирована только на прибыльные предприятия, которые могут себе позволить участвовать в расширении жилого фонда. Неэффективные предприятия, не имеющие собственного жилого фонда, который они могли бы передать в ЖАО, столкнутся с проблемой недостатка средств для повышения зарплаты работникам с тем, чтобы они могли справиться с ростом квартплаты или участвовать в приобретении жилья. Тем не менее создание ЖАО освободит госпредприятия от социальной нагрузки и создаст более ориентированную на рынок систему, которая привлечёт инвестиции из частного сектора и из страховых фондов. Модель Всемирного Банка неприменима для общественного жилья, однако здесь могут быть созданы бесприбыльные организации, подобные Жилищному обществу в Гонконге и Жилищным ассоциациям в Великобритании, которые смогут играть такую же роль, как и ЖАО.

Другим важным аспектом проблемы является доступность жилья. Важным стимулом здесь было предложение ввести ипотечное кредитование для желающих приобрести жилье. При приобретении жилья стоимость должна полностью отражать местонахождение жилища, его размер и качество.

В 1995 г. Госсоветом КНР была объявлена новая жилищная программа — «Национальный проект удобного жилья» (далее — Проект) для крупных городов Китая, включая Пекин и Шанхай. Одной из главных задач Проекта стала продажа государственного жилья с целью обеспечения слоев населения со средними и низкими доходами, а также для вовлечения сбережений населения в жилищные инвестиции. Поставлена задача обеспечить за следующие пять лет удобным жильём семьи, где на 1 человека приходится менее 4 кв. м жилой площади.

Под «государственным жильём» понимается жильё, предоставленное государством через предприятия за символическую квартплату. Под термином «общественное жильё» подразумеваются жилища, также предоставляемые государством, но уже за реальную квартплату, при этом государство выделяет арендаторам жилищные субсидии, позволяющие последним справиться с высоким уровнем платежей. Под жилой площадью подразумевается площадь квартиры, не включающая в себя площадь кухни и санузла. Семьями, нуждающимися в улучшении жилищных условий, считаются семьи, имеющие менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи.

«Фонды жилищных сбережений» — это новое слово в жилищной политике. Предполагается, что в них будет отчисляться по 5% фонда зарплаты как работниками, так и работодателями.

По мере продвижения экономической реформы быстро росло число семей с высокими доходами и нарастал разрыв между уровнем жизни богатых и бедных, что побудило государство в 90-х годах объявить, что отныне жильё не будет бесплатным, а для преуспевающих семей оно не будет больше субсидироваться. Это заставило богатые семьи искать жильё на рынке, а для групп населения со средними и низкими доходами стало больше строиться доступного жилья. Большее распространение получило предоставление общественного жилья, при этом субсидии выделялись в форме снижения цен на жилье. Дополнительные скидки предоставлялись особым группам населения, таким, как учителя и пенсионеры. Отдельные предприятия также предлагали скидку уходящим на пенсию своим работникам, проработавшим на этих предприятиях долгие годы.

Глубокие изменения в жилищной политике страны представляется интересным проследить на примерах двух крупнейших городов Китая — Пекина и Шанхая. Эти города явились первопроходцами в жилищной реформе страны. «Проект удобного жилья» был начат в Пекине в 1993 г., и затем он был распространён на всю страну в период 1996—2000 гг. Фонды жилищных сбережений были внедрены в Шанхае в 1991 г. и внесли весомый вклад в привлечение финансовых ресурсов в дело создания и распределения жилья. Эти фонды позволяют решить задачу коммерциализации жилья в Китае.

Жилищная реформа в Китае после 1979 года.

Основой жилищной реформы в 1980 г. стало разделение ответственности за жилищный сектор между государством, предприятиями и населением. Реформа была начата с продажи общественного жилья, повышения квартплаты и привлечения частного сектора к жилищному строительству. Различные группы реформаторов отдавали предпочтение либо продаже общественного жилья, либо повышению квартплаты. Государство предоставляло местным органам власти выбирать самостоятельно свой путь. Однако 80-е годы не дали существенных результатов в проведении жилищной реформы.

История жилищного строительства в Китае после 1979 г. насчитывает несколько этапов.

В 1979—1986 гг., в период принятия принципов «социалистической рыночной экономики», некоторые элементы рыночных отношений были внедрены в жилищный сектор. Предприятиям было разрешено инвестирование собственных средств в жилищное строительство для своих работников, что обеспечило приток финансов в эту сферу. До экономической реформы предприятия должны были всю прибыль перечислять государству. Теперь же у них появилась возможность создавать фонды социальной поддержки работников, 20% которых они могли выделять на строительство жилищ. В 1979-1981 гг. в Сиане и Наннине началась продажа общественного жилья. Государство выделило средства некоторым городам на жилищное строительство. Жильё продавалось по цене 14,5—18,1 долл. США за 1 кв. м. Низкая квартплата и низкий уровень заработной платы приводил к тому, что большинство семей не проявило интереса к этой программе. За три года было продано очень мало жилья.

В 1982—1985 гг. ещё одна программа была реализована в городах Чанчжоу, Женьжоу, Силин и Шаши. Суть ее состояла в продаже нового и существующего жилья по ценам, уменьшенным за счёт субсидий. Государство и предприятия оплачивали по 1/3 стоимости жилья каждый, тогда как оставшуюся треть должна была заплатить семья. Права собственности на жильё делились поровну между предприятием и семьей. Эта программа была поддержана большинством семей, и в 1984—1985 к ней присоединились 160 городов и 300 уездных центров. В 1984 г. в 4-х вышеназванных городах было продано 2140 жилищ площадью 114,5 тыс. кв. м, в 1985 г. — 200 тыс. жилищ площадью 10,9 млн. кв. м. В некоторых городах вновь построенное жильё сдавалось в аренду за плату в 0,12 долл. за 1 кв. м. Недостатком этой системы была слишком большая нагрузка на местные органы власти и предприятия. Государство теряло 602-723 долл. на каждом жилище. Программа не интересовала уже имеющих государственное жильё, так как квартплата продолжала оставаться очень низкой. В результате в 1985 г. программа была свёрнута, и правительство страны стало искать баланс между ценами покупки и аренды жилья.

В 1986 г. в Госсовете КНР было создано Управление по жилищной реформе, задачей которого стала подготовка следующей фазы реформы.

В 1986—1987 гг. главной целью реформы стало создание рынка жилья, при котором государство и предприятия были бы освобождены от функций прямого распределения жилья. Как и раньше, основными направлениями усилий были объявлены повышение уровня квартплаты и содействие продаже общественного жилья.

В 1988 г. в Пекине была проведена первая конференция по жилищной реформе, на которой была подтверждена задача создания рынка жилья. Перед местными органами власти была поставлена цель - упорядочить уровень квартплаты в государственном жилье, устранить неравенство и стимулировать покупку жилья населением.

В Пекине была начата пилотная программа, включающая в себя распределение арендного жилья и приобретение жилищ населением. Были отобраны 10 предприятий для реализации продаж общественных жилищ нуждающимся в жилье семьям постоянных рабочих и служащих. Наниматели государственного жилья были ограничены в праве приобретения занимаемых ими квартир. При покупке квартир нуждающимся делалась скидка от стоимости жилья в размере 20% плюс 0,5% за каждый год трудового стажа на предприятии. Семья становилась собственником жилья, но передать или продать его она могла не ранее, чем через 5 лет после приобретения, причём преимущественное право покупки принадлежит предприятию. Все предприятия и учреждения поощрялись к созданию жилищных кооперативов, члены которых могли делать жилищные сбережения или получать жилищные займы. Преимущество в получении таких займов предоставлялось нуждающимся и бездомным семьям, а также имеющим средние и низкие доходы. Предприятия могли направлять доходы от продажи общественного жилья на дотирование жилищного строительства. Государство помогало жилищному строительству посредством предоставления земельных участков и снижения процентных ставок по займам. В то же время продажа квартир на рынке жилья состоятельным семьям проводилась без субсидирования под административным контролем жилищных бюро. Рыночная цена жилья составляла 1700 юаней за 1 кв. м (1 долл. = 8,3 юаня). В 1987 г. вследствие «перегрева» экономики и ускорения инфляции государство заморозило большинство строительных проектов и перешло к жёсткой монетаристской политике. В 1987—1989 гг. в Пекине было продано 7665 квартир площадью 495 тыс. кв. м, в том числе 1681 вновь построенных (102 тыс. кв. м). Фактическая выручка оказалась меньше расчетной, но, тем не менее, впервые рыночная продажа жилья заняла осязаемое место в системе его распределения.

В 1991 г. в Шанхае была начата реализация комплексного плана реформы. Её важнейшей частью стало учреждение Фондов жилищных сбережений, в которые должны отчисляться по 5% фонда зарплаты, как предприятиями, так и их работниками. План реформы привлёк всеобщее внимание, и центральные власти потребовали, чтобы другие города внедрили у себя подобные мероприятия.

В 1994 г. Госсовет принял «Решение об углублении жилищной реформы». В нём упор был сделан на сокращение дефицита жилья и на улучшении жилищных условий для наиболее нуждающихся. Субсидирование жилья предлагалось по двум направлениям: жилищные пособия для групп населения со средними и низкими доходами и жилье с удобствами для групп с высокими доходами. Намечалась реструктуризация сектора жилищного финансирования на базе триединого инвестирования государством, предприятиями и населением. Таким образом, осуществлялся переход от системы предоставления бесплатного жилья к рыночным отношениям в жилищном секторе.

В 1995 г. Руководящая группа Госсовета по жилищной реформе провела в Шанхае конференцию с целью проанализировать опыт прошедших лет в разных городах для ускорения реформирования в период до 2000 г. Шанхайский опыт учреждения Фондов жилищных сбережений, перестраивающий систему финансирования жилищного строительства, был признан примером для всей страны. В 1995 году 35 городов приступили к учреждению у себя таких фондов. Государство поставило своей целью повышение квартплаты с 0,3 юаня за 1 кв. м до 0,6—1,2 юаня с тем, чтобы квартплата составляла порядка 5% годового дохода семьи. Продажа общественного жилья была объявлена важнейшей задачей в целях реинвестирования полученной выручки в жилищное строительство.

В 1959 г. 59 городов были отобраны для эксперимента «Национальный проект удобного жилья». В связи с этим Народный Банк КНР выпустил «Временные указания по индивидуальному ипотечному жилищному кредитованию и предоставлению займов Народным Банком КНР для Национального проекта удобного жилья», что повысило результативность Проекта.

В результате прошедших почти 20 лет реформирования государственные жилища, сдаваемые в наем, перестали доминировать в жилищном секторе. Утвердилась жилищная система с двумя направлениями: рынок и распределение. Через рынок реализуется жильё с удобствами как иностранным, так и местным жителям, последние получают жильё либо по рыночной цене (зажиточные группы населения), либо по себестоимости (менее зажиточные), либо по сниженной цене (группы со средними и низкими доходами). В распределении жилья в результате жилищной реформы состоялся переход от предоставления жилья государством в аренду к системе перевода жилищ в собственность либо путём выкупа жителями своих жилищ по сниженной цене (ниже себестоимости), либо посредством продажи благоустроенного, но недорогого жилья семьям со средними и низкими доходами, имеющим менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи, по фиксированной цене, которая также ниже себестоимости, но близка к ней.

Начиная с 1979 года, реформаторы Китая считали, что жилищный сектор может сыграть роль локомотива, который будет стимулировать экономический рост. Жильё более не рассматривалось как форма непроизводственного потребления.

Жилищная реформа в Пекине в 9-ой пятилетке (1995-2000 гг.).

Ключевым компонентом жилищной политики в 9-й пятилетке стал «Национальный проект удобного жилья», согласно которому новые жилища должны иметь спальни, общую комнату, кухню, туалет, кладовую и балкон. Дома в 7 этажей и выше должны иметь лифт. В 9-м пятилетнем плане были приняты следующие жилищные стандарты (табл. 2).

Предусматривалось, что помещение, где будет располагаться стиральная машина, должно иметь сливную трубу в туалет или кухню. Больше не предусматривалось строительства жилья без кухни и туалета. Согласно статистическим данным, нехватка жилья в Пекине значительно превышает плановые намётки проекта.

Неудовлетворённая потребность в жилье в Пекине возникает по многим причинам, при этом 80% её приходится на работающих в местных органах власти, государственных предприятиях, иностранных фирмах, остальные 20% — на работающих на совместных предприятиях. Кроме того, в столице постоянно пребывает около 1 млн. приезжих, что также усложняет ситуацию с жильём.

Население Пекина с 1990 по 1995 гг. увеличилось незначительно, с 10,3 до 10,7 млн. чел. Из числа жителей в 1995 г. работающих — 6,5 млн. чел., в том числе в госпредприятиях — 3,5 млн. чел. Из числа работающих в госпредприятиях 31% заинтересованных в приобретении жилья. При средней численности семьи 3,4 чел. и площади квартиры 60 кв. м необходимо построить только для этой категории 65 млн. кв. м жилья.

В 1995 г. было построено 7,6 млн. кв. м общей площади жилищ, в том числе 600 тыс. кв. м по Проекту удобного жилья. Новосёлами по этому проекту стали 11 тысяч семей, имевших менее 4 кв. м жилой площади на человека. Средний размер квартиры — 54,5 кв. м.

Таблица 2. Жилищные стандарты в Китае. Источник: [Жилье]

	1 спальня и 1 общ. комната	2 спальни и 1 общ. комната	3 спальни и 1 общ. комната
Полезная площадь, кв. м.	34-38	45-49	56-60
Спальня для супругов, кв. м.	10	10	10
Спальня на одного, кв .м.	-	8	8
Общая комната, кв. .м.	12	14	16
Кухня, кв. м.	5	5	5
Туалет, кв. м.	3,5	3,5	3,5
Кладовая, кв. м.	1,5	2	3

Две трети вводимого жилья приходятся на 6—8 этажные дома, 11% _ на 2-5-этажные, остальное — на 9-этажные и более высокие здания. По расчётам Минстроя КНР, исходя из нормы 9,5 кв. м жилой площади на человека, в Пекине потребуется выделить 35 млн. кв. м земельных участков, в том числе 9 млн. кв. м для Проекта удобного жилья.

В 1995 г. Руководящая группа Госсовета КНР по жилищной реформе опубликовала план инвестиций в Проект удобного жилья, который должен реализовываться в 1996—2000 гг. в 59 городах страны. Всего должно быть построено 14,28 млн. кв. м удобного жилья на общую сумму 12,55 млрд. юаней, из которых 5,02 млрд. юаней будет вложено центральными властями через Стройбанк и Тор1банк Китая, а 7,53 млрд. юаней должны профинансировать местные органы власти. В шести самых крупных городах Китая (Няньчжин, Шанхай, Пекин, Харбин, Гуанчжоу и Нанчжин) будет построено 2,65 млн. кв. м такого жилья на сумму 3,1 млрд. юаней, в том числе 1,24 млрд. юаней будет вложено центральными властями и 1,86 млрд. юаней профинансируют местные органы власти.

В плане 1996 года при целевой норме 9,5 кв. м жилой площади на человека минимальная полезная площадь квартиры принята 55 кв. м и установлено, что квартиры с двумя спальнями (то есть трёхкомнатные) должны составлять 60% от общего их числа. Обращает на себя внимание, что минимальный размер квартиры завышен по сравнению с показателями 9-го пятилетнего плана.

При том, что в целом Проект ориентирован на работающих на крупных и средних госпредприятиях, имеющих жилье менее 4 кв. м на члена семьи и располагающих средними и низкими доходами, предпочтение при прочих равных условиях дается работникам, уходящим на пенсию, а также преподавателям.

В реализации Проекта удобного жилья участвуют:

Руководящая группа Госсовета КНР по жилищной реформе, которая координирует все действия и вырабатывает всекитайские нормативы;

Госплан КНР, который ответственен за ежегодный план инвестиций и определение масштабов Проекта;

Минстрой КНР, ответственный за строительство в рамках Проекта;

Народный Банк Китая, который вырабатывает годовые планы кредитования и следит за исполнением схемы кредитования;

Финансовое Бюро и другие банки, как, например, Стройбанк Китая, ответственные за контроль использования выделяемых средств в городах.

Жилищные инвестиции распределяются между центральным и местными властями в соотношении 40:60. Если местные органы власти хотят получить заём от центральной власти, они должны предоставить землю для проекта и выделить 50% наличности, необходимой для Проекта, до получения займа. Пятилетний план для Пекина на 1996—2000 гг. в рамках Проекта предусматривает строительство 500 тыс. кв. м удобного жилья на сумму 750 млн. юаней, из которых 300 млн. юаней выделяется Стройбанком Китая, а 450 млн. юаней — правительством Пекина. Помимо этого, каждый работник госпредприятий, постоянно проживающий в Пекине, имеет право на получение ипотечного займа в размере не более 60% цены жилья со сроком возврата 10 лет.

Государство поставило ограничения перед Проектом с точки зрения цены жилья, которая базируется на стоимости строительства и состоит из стоимости приобретения земельного участка и переселения с него, изысканий, проектирования и накладных расходов, строительства и создания инфраструктуры в жилом районе; 1-3% прибыли; процентов на заём; налогов. Местные власти ответственны за выделение земельных участков для проекта и создание инфраструктуры, в том числе таких некоммерческих объектов, как зелёные насаждения и благоустройство территории. Заказ на строительство передаётся подрядчикам напрямую или выставляется на торги. При этом 70% сданного жилья передаётся правительству Пекина по стоимости строительства, а 30% остаются у подрядчика для реализации на рынке жилья. Подрядчикам гарантируется 15% прибыли на объектах проекта, и для обеспечения этой гарантии им могут выделяться субсидии в форме бесплатного предоставления земельного участка, доплат на работу в существующей застройке и т. п.

Семья может приобрести жильё через своё предприятие по стоимости строительства или по более низкой субсидированной стандартной цене. Освобождаемое новосёлами жилье предоставляется другим очередникам. В 1995 г. и в предшествующие годы новое жильё в Пекине предоставлялось семьям, имевшим 3 кв. м жилой площади на человека или менее. На 1996-2000 гг. этот критерий повышен до 4 кв. м.

Правительство Пекина в 1995 г. приняло «Положение о принципах продажи общественного жилья работникам», где цена 1 кв. м жилья, условно равная себестоимости, устанавливалась для центра и окраин города на уровне 161,1 долл., стандартная цена — от 104,8 до 151,4 долл. Для пригородов цены устанавливались местными властями. Для конкретного примера 180-квартирного дома цена 1 кв. м, условно равная себестоимости, была принята равной 140,4 долл., стандартная цена — от 84,3 до 96,4 долл. Дополнительно предоставлялась скидка в 5%, если один из супругов являлся преподавателем, и 10% — если оба. Себестоимость строительства квартиры площадью 40 кв. м (без инфраструктуры объекта) составляла 4819,3 долл. или 120,5 долл. за 1 кв. м. При продаже квартиры по цене 140, 4 долл. за 1 кв. м подрядчик получал прибыль в размере 16,5%.

Проблемы, связанные с Проектом удобного жилья, возникают по двум причинам: вследствие социалистической системы распределения жилья и из-за недостаточной доступности для населения цен на жилище. Социалистическая система распределения жилья исходит из ранжирования как предприятий (по их значению), так и нуждающихся в жилье (по их занимаемой должности и стажу). В результате наименее важные государственные предприятия, имеющие большое число нуждающихся в жилье, не попадают в число бенефициариев Проекта. Таким образом, критерий предоставления жилья по сниженной цене тем, у кого на члена семьи приходится менее 4 кв. м жилой площади, не срабатывает для таких предприятий. Кроме того, нуждающийся работник, занимающий невысокую должность, не может получить новое жильё по Проекту, и будет довольствоваться в лучшем случае вселением в жильё, освобождаемое работником более высокого ранга.

Центральные власти и правительство Пекина предпринимают меры по переходу от старой к рыночно-ориентированной системе распределения жилья, что должно уменьшить нагрузку на госбюджет. Однако при этом остаются актуальными две главные проблемы:

социалистический характер распределения жилья не изменился, предприятия по-прежнему играют ключевую роль как в создании, так и в распределении жилого фонда, они по-прежнему выбирают, кому предоставить льготное жильё;

группы населения со средними и низкими доходами не в состоянии купить жильё, цены на которое не сопоставимы с доходами. Кроме того, низкая квартплата не стимулирует покупку жилья.

Для создания адекватной жилищной системы ещё многое предстоит сделать, включая предоставление возможности покупки жилья и тем, кто работает в менее преуспевающих предприятиях.

Жилищная реформа в Шанхае в 90-х годах.

В 1991 г. правительство Шанхая приняло план жилищной реформы, в котором можно выделить пять основных аспектов:

учреждение системы обязательного жилищного страхования — Фонда жилищных сбережений, что, безусловно, является важнейшим компонентом Шанхайской реформы;

увеличение квартплаты и выпуск жилищных купонов в качестве альтернативы повышению квартплаты;

требование к новоселам общественного жилья вносить значительный вклад в Шанхайский центр управления жилищным страхованием по норме от 20 до 80 юаней за 1 кв. м. Этот обязательный взнос возвращается жильцу через 5 лет с увеличением на 3,6%;

установление скидок при приобретении жилья. Плата за новое жильё (первый взнос) была определена порядка 250 юаней за 1 кв. м, что составляет 1/3 от стоимости строительства. Предоставляется также 20%-ная скидка к полной стоимости жилья, при этом ежегодные выплаты производятся в течение 10—15 лет. Приобретённое жильё может быть передано по наследству или продано только спустя 5 лет после покупки;

учреждение Шанхайского жилищного комитета, ответственного за подачу предложений по дальнейшему развитию реформы, включая разработку планов жилищного строительства, содействие росту фондов жилищных сбережений и контроль за их деятельностью, разработку политики по распределению и содержанию жилья.

Многие города КНР стали следовать Шанхайскому плану. В 1993 г. правительство Шанхая начало в отдельных районах, а в 1994 г. развернуло повсеместно продажу общественного жилья. К такому решению подталкивало: наличие желающих купить жилье; наличие средств у желающих; перспектива перехода обязанностей по содержанию жилья к собственникам жилищ. Было продано 620 тысяч общественных жилищ общей площадью 31,17 млн. кв. м, и к концу 1994 г. доля жилья в индивидуальной собственности в Шанхае составила 51,5%. С 1991 по 1995 г. квартплата возросла вдвое. В 1996 г. она достигла 0,75 юаня за 1 кв. м, что составляет рост на 50% по отношению к 1995 году.

На 1996—2000 гг. правительство Шанхая запланировало увеличить жилую площадь в городе до 10 кв. м на человека и снести 3,65 млн. кв. м опасного ветхого жилья. В этих целях правительству города необходимо инвестировать 150 млрд. юаней и выделить 50 млн. кв. м земельных участков. В городе имеется 75 тысяч семей, где на одного человека приходится менее 4 кв. м жилой площади. Запланировано уменьшить этот показатель до 20 тысяч посредством предоставления доступного жилья.

Упор делается на строительстве недорогого и удобного жилья. В 1995 г. под эгидой Шанхайского планового комитета создано Бюро по жилищному строительству в округах и районах города с двумя Центрами по строительству недорогого жилья и удобного жилья в каждом бюро. Первый отвечает за то, чтобы цена жилья не превышала себестоимости строительства (с 15%-ной прибылью). Центр по строительству удобного жилья ответственен за предоставление жилищ семьям, где на одного человека приходится менее 4 кв. м жилой площади. Цена удобного жилья также базируется на себестоимости строительства, но эта цена ещё и субсидируется государством.

Шанхай в 1995 г. имел территорию в 6219 кв. км и население примерно 13 млн. человек, ежегодный прирост в 1991—1995 гг. составлял 0,28%. При этом жилая площадь на одного горожанина выросла за этот же период с 6,7 до 8 кв. м. Динамика капиталовложений в жилищное строительство и ввода жилья очень характерна: 2,6 млрд. юаней и 4,2 млн. кв. м в 1990 г., 6,7 млрд. и 6,2 млн. в 1993 г., 28,9 млрд. и 8,7 млн. в 1994 г. и 40,8 млрд. юаней и 12,7 млн. кв. м в 1995 г.

В 1996 г., то есть через 5 лет после начала внедрения этой системы, было выпущено Постановление городской Народной ассамблеи «О Фонде жилищных сбережений в Шанхае». Целью системы является формирование финансовых средств для создания и распределения жилого фонда. Система жилищного страхования — обязательная, жилищные сбережения принадлежат работающим и могут быть использованы для приобретения жилья, самостоятельного строительства или реконструкции жилищ. С помощью этой системы осуществляется переход к рыночным отношениям в жилищном секторе, где будут преобладать собственники жилья. Согласно этой системе, все работающие — постоянные жители Шанхая должны вносить в Фонд жилищных сбережений 5% своей зарплаты, а работодатели — 5% фонда зарплаты предприятия. Процент отчислений будет корректироваться по мере продвижения реформы.

Управление Фондом и использование средств Фонда в строительстве разделено в целях недопущения коррупции и несправедливости. В 1991 г. был учреждён Шанхайский жилищный комитет, ответственный за систему жилищного страхования. Комитет является также консультантом по жилищной политике. Управление Фондом жилищных сбережений осуществляется его Руководящим Центром, подчинённым Шанхайскому жилищному комитету. В обязанности Руководящего центра входит:

организация сбора и реализации средств Фонда;

формирование бюджета Фонда;

анализ заявок на выдачу средств из фонда и предоставление средств;

контроль за вкладами и возвратами сумм по займам;

пополнение и сохранение денежных средств фонда;

планирование нормативов поступлений от работодателей и работников, а также процентных ставок по займам;

ведение учета средств фонда;

принятие мер к нарушителям Постановления о Фонде.

Центр финансируется на принципах независимости и самодостаточности, он работает как обычная частная компания. Он может вложить средства Фонда в финансовый сектор рынка для получения прибыли, хотя эта сторона деятельности Центра подвергалась критике со стороны депутатов Народной ассамблеи, призывающих избегать неоправданного риска.

Стройбанк Китая имеет соглашение с Центром о предоставлении последнему нормального банковского обслуживания по хранению вкладов, выдаче займов, учреждению счетов и приему платежей по займам. При этом Стройбанк не имеет полномочий участвовать в принятии решений по расходованию средств Фонда.

Шанхайским жилищным комитетом учреждён Наблюдательный Совет, который контролирует деятельность Руководящего Центра Фонда жилищных сбережений. Финансовое бюро при правительстве Шанхая ответственно за учреждение органов Фонда, вырабатывает правила проведения финансовых операций в жилищном секторе и проверяет ход реализации займов, выделяемых Фондом и Стройбанком.

Деньги из Фонда могут быть получены работником в следующих случаях:

приобретение жилья, строительство или реконструкция собственного жилища;

выход на пенсию;

потеря трудоспособности или прекращение занятости;

отъезд из города или эмиграция.

Преимущественное право на получение средств предоставляется для приобретения жилья, самостоятельного индивидуального строительства или реконструкции собственного жилища. Предприятиям выделяются займы для строительства доступного жилья. Остаток средств может быть использован для покупки закладных. Центр может назначать финансовые учреждения для осуществления инвестиций.

Стройбанк Китая ответственен за ипотечное кредитование, связанное с системой Фонда жилищных сбережений. Заявку может подать работник, участвующий в системе Фонда. Претендент должен иметь вклад не менее 10 тысяч юаней на своем счету жилищных сбережений в течении как минимум одного последнего года. Успешный претендент может получить заём в размере максимум пятикратного своего взноса с возвратом в течение 5—15 лет.

В Шанхае расположено 30 тысяч предприятий с 4,54 миллионами работающих, участвующих в системе Фонда жилищных сбережений, что составляет 98% всех работающих. В октябре 1996 г. сумма накоплений в Фонде жилищных сбережений составила 10,3 млрд. юаней. Жилищные займы получили 36,6 тысяч семей, общая сумма этих займов составила 1,3 млрд. юаней. К этому времени было продано 647 тысяч единиц общественного жилья, или 52%. В 1995—1996 г. система помогла 27 тысячам семей, имеющим менее 4 кв. м жилой площади на человека, решить жилищную проблему. Но ещё 47 тысяч нуждающихся семей ждут такой помощи. Доля жилищных затрат в бюджете семьи поднялась с 3,35% в 1990 г. до 6,22% в 1995 г. Ход реализации жилищной реформы в Шанхае заслуживает положительной оценки, жилищные условия многих семей улучшаются.

Одним из примеров жилищного проекта в Шанхае является микрорайон Парк Ю Кьяо в новом жилищном районе Пудонг. Этот микрорайон был заложен Минстроем КНР в качестве экспериментального в 1995 г. Парк занимает площадь 108 га, общая площадь зданий 1,5 млн. кв. м. Первая очередь строительства включала 47 корпусов 4—6-этажных жилых домов (120 тыс. кв. м), вторая очередь — 9 корпусов 9—12-этажных домов (35 тыс. кв. м), ввод в действие которых намечен на середину 1998 г. В микрорайоне строится инфраструктура, включающая банки, больницы, школы, дошкольные детские учреждения, театры и т. п., что позволяет удовлетворить основные нужды жильцов. Благоустройство новых жилищ и окружающей территории выполнено по повышенным стандартам, В каждой квартире имеется кухня и санузел.

Цена жилищ колеблется между 2400 и 2800 юаней за 1 кв. м. Трёхкомнатная квартира площадью 86 кв. м при средней цене 2600 юаней за 1 кв. м будет стоить 223,6 тыс. юаней. Первоначальный взнос в 30% составит 67,08 тыс. юаней, останется выплатить 156,52 тыс. юаней. При годовой процентной ставке по займу 10,35% и сроке возврата займа 15 лет, выплаты равными долями в течение 15 лет с суммы 10 тыс. юаней составят 122,73 юаня в месяц, а с суммы 156,52 тыс. юаней — 1921 юань в месяц (по нашим расчётам, ежемесячные платежи равными долями с займа в 10000 юаней в сумме 122,73 юаня соответствуют условию начала выплат по займу через 12 месяцев после его получения, при этом в первые «льготные» 12 месяцев нарастают проценты, месячная величина которых, рассчитанная по формуле сложных процентов, составляет 0,8421% — прим. перев. Месячный доход семьи должен быть порядка 4 тыс. юаней, в этом случае жилищные выплаты составят 50% от семейного бюджета.

Две основные цели жилищной реформы в Шанхае: предоставить больше доступного жилья населению со средними и низкими доходами и решить жилищную проблему для имеющих менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи. Правительство Шанхая должно вложить 150 млрд. юаней, чтобы построить 50 млн. кв. м жилья. Две главные проблемы возникают при проведении жилищной реформы: недостаточная доступность жилищ и нечёткое законодательство, регулирующее использование жилищных сбережений.

Согласно статистическим данным 1995 г., средний годовой доход на одного жителя города составил 6620 юаней, низкий уровень доходов определён равным 4608 юаней (в месяц соответственно 552 и 384 юаня). Эти показатели слишком далеки от потребного уровня доходов в среднем в 3500 юаней в месяц, необходимых для приобретения квартир в приведенных выше примерах двух микрорайонов. Согласно тем же статистическим данным 1995 г., средний суммарный размер жилищных сбережений, составлявший 1965 юаней в 1990 г., возрос до 4467 юаней в 1993 г., до 7514 юаней в 1994 г. и в 1995 г. достиг 10728 юаней на каждого жителя Шанхая. Предположим, что семья из двух молодожёнов-учителей захотела приобрести квартиру площадью 66 кв. м (минимальный размер в микрорайоне Сан Лин Юан) по цене 2060 юаней за 1 кв. м или 135,96 тыс. юаней за квартиру в целом. Как учителя, они имеют право на скидку в 10%, остаётся 122,36 тыс. юаней. Первый взнос в размере 30% составляет 36,71, тыс. юаней, из которых у них, при средних накоплениях в Фонде, уже есть 2X10728 юаней, и через 2 года, при сохранении темпа роста сбережений, будет достаточно для первого взноса. Остается выплатить 85,65 тыс. юаней, что при месячных взносах по 122,73 юаня за заём в 10 тыс. юаней составит 1051 юань в месяц. При среднегодовом доходе шанхайской семьи 6620 юаней (то есть около 550 юаней в месяц) такие выплаты явно нереальны, а ведь речь шла именно о микрорайоне недорогого жилья.

Таким образом, квартиры могут получить в основном те, кто работает на преуспевающих предприятиях, заботящихся о своих работниках, а это опять означает распределение жилья по ранжиру, как это видится работодателю. То есть фактически по-прежнему сохраняется социалистическая система распределения жилья.

Более того, квартплата тех, кто занимает общественные жилища, по-прежнему составляет лишь 0,66% расходов в бюджете средней шанхайской семьи (данные 1995 г.), что, конечно, не стимулирует желания приобрести жильё в собственность.

Продвижение жилищной реформы сдерживается нечёткостью жилищного законодательства в отношении использования средств Фонда жилищных сбережений. При оценки заявок претендентов на займы из Фонда возникает вопрос: кому отдавать предпочтение? Если тем, у кого больше взнос, то выгодами от участия в обязательном Фонде будут пользоваться более состоятельные слои населения, а не те, кто имеет средние и низкие доходы.