Права собственников жилого помещения

3.1 Права собственников жилого помещения.

Как уже говорилось в первой главе, собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе совершать с ней ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, найма, аренды, залога, мены, дарения, составления завещания.

Выше мы уже рассмотрели особенности заключения и оформления договоров купли-продажи, мены, дарения и наследования. В данной главе будут подробнее рассмотрены договор аренды, найма жилого помещения и договор залога жилого помещения.

Договор найма и аренды жилого помещения.

В статье 6 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года говорится, что собственник жилого помещения имеет право предоставлять гражданам квартиры, дома и иные помещения по договору найма или аренды жилого помещения.

Ранее российское законодательство, регулирующее жилищное отношение, не знало понятие договора аренды. По сути своей договор жилищного найма является разновидностью договора имущественного найма (аренды). Но особая социальная значимость жилья и обусловленная ей жилищная политика государства привели к тому, что часть норм имущественного найма (аренды) отделилась, образовав самостоятельный институт" Поэтому в основном, отношение аренды регулировались Основами законодательства Союза ССР и союзных республик, Гражданским кодексом РФ и иными актами. Жилищный наем регламентировался Основами жилищного законодательства Союза ССР и жилищным кодексом РСФСР.

Таким образом, если в пользовании передавалось жилье, то заключался договор найма жилого помещения в соответствии с нормами жилищной сферы, если же передавалось другое имущество, то заключался договор имущественного найма (аренды) по правилам, установленным гражданским законодательством.

Термин аренды раньше применительно к жилищной сфере не использовался. Положение изменилось после 1992 года. В статье 2 Закона РФ от 23 декабря 1992 года "О приватизации жилищного фонда" указывается, что приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые по договору найма или аренды. В жилищном кодексе РФ, также были введены отдельные нормы, упоминающие аренду жилья. Однако , содержание понятия "аренды жилого помещения" до принятия закона РФ от 24 декабря 1992 года " об основах федеральной жилищной политики" никоем образом ни в одном нормативном акте по жилью не рассматривалось.

По новому ГК РФ следует различать договор социального найма жилого помещения, предоставляемого гражданам в государственном и муниципальном фонде социального использования, когда наймодателем является орган государственной власти и местной администрации; и договор найма жилого помещения, принадлежащего к частному фонду, где наймодатель - гражданин-собственник. В первом случае договор заключается на основании и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Второй же вид найма регламентируется, почти полностью, Гражданским кодексом РФ, лишь с учетом жилищного права.

Законодатель здесь заменил ранее существовавший вид договора найма жилого помещения, который был скорее социальным наймом в государственном муниципальном фонде, более близким к аренде. Можно сказать, что гражданское законодательство не предусматривает. Для собственника жилья договор аренды, но устанавливает практически аналогичный ему договор найма жилого помещения. Аренда применяется лишь тогда, когда жилье переходит во владение и пользование юридического лица, для использования его последним только для проживания граждан, то есть, по целевому назначению. Однако, возникает вопрос о целесообразности этого. Очень не многим юридическим лицам придет в голову заключит договор аренды жилья гражданином владельцем, только чтобы использовать его для жилых целей. Юридическому лицу для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административные помещения, но не жилье. Конечно, оно может быть необходимым ему для расселения своих работников, но и в данном случае юридическое лицо действует побуждаемое не жилищной потребностью, а соображениями кадровой политики и соответствующему потребностями. Поэтому, более часто применяется договор найма жилого помещения, осуществляемый собственником жилого помещения с гражданами.

Договор залога жилого помещения (ипотеки).

Собственник жилого помещения может заложить квартиру по закону о залоге, так как предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии в Законодательством РФ может быть отчуждено залогодателем. Поскольку жилые помещения относятся к недвижимости, то их залог носит название ипотеки.

Ипотека - явление не новое для экономики России. Ипотечные банки существовали еще в начале века в городах и крупных поселках, но институты залоговых обязательств были ликвидированы так давно, что требуемый опыт почти забыт и утерян. Функционирование любого сектора рынка невозможно без взаимодействия трех его субъектов: спроса потребителей, предложения производителей и рыночной инфраструктуры - различных инвестиционных институтов - банков, фондов, финансовых и страховых компаний и т.д.

Таким образом, развитие рынка недвижимости невозможно без наличия специфической системы финансирования сделок на нем, залогом по которым или гарантом надежности возврата кредита выступает сам объект недвижимости или право собственности на него. Жилое помещения являются товаром длительного пользования, имеют высокую цену, но при этом представляют собой одно из жизнеобеспечивающих благ, наряду с пищей и одеждой. Следовательно, в связи с невозможности обеспечения всех жителей бесплатным государственным жильем, необходимо создать возможность его приобретения самими гражданами на соответствующих условиях.

Ситуация на жилищных рынках сейчас обострилась. Цены на жилье почти достигли среднемировых в крупных городах, в то время как доходы населения значительно отстают от подобных показателей, и продолжается их постепенный рост. Одной из мер по выходу из кризиса, является возрождение института ипотечного кредитования, которая "оживит" взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Ипотека устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Залогодержатель - кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями установленного законом. Залогодателем может быть любое лицо, которому жилое помещение принадлежит на праве собственности¹, 3алогодатель может отчуждать имущество с переводом за приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, либо путем сдачи в аренду, но обязательным условием является согласие залогодержателя, данное в письменной форме.

Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется. Залогодержатель обязан создавать надлежащее условие для содержания заложенного имущества, исключающие его порчу, уничтожение, своевременно производить текущий и капитальный ремонт, а также застраховать предмет залога на его полную стоимость. В качестве залогодержателя жилого помещения могут выступать только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Несмотря на то, что в последнее время на финансовом рынке появился целый ряд компания и фирм, представляющих кредиты на жилищное строительство под залог имеющегося или строящегося жилья, их условия кредитования (срок предоставления кредита - не более одного года,

процентная ставка от 0,5 до 0,7 процента в день) не позволяет воспользоваться их слугами гражданам со средними доходами. В большинстве случаев в качестве залогодержателей выступают банки, дающие кредиты под залог квартир.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактическое наличие состояния и условия содержания, переданного в ипотеку имущества, требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения и обеспечения соответствующего содержания, переданного в ипотеку имущества, а также требовать от любого лица прекращения посягательства на переданное в ипотеку имущества. Залогодержатель вправе потребовать досрочного выполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если переданное имущество в результате повреждения, потеряло свои стоимостные свойства; если залогодатель распорядился переданным в ипотеку имуществом без согласия залогодержателя и если залогодатель помимо своей воли утратил право собственности на заложенное жилое помещение.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально заверена и подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья. Договор вступает в силу в момент регистрации закладной, при этом за регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации и предоставлении выписок из реестра взимается государственная пошлина. Закладная должна содержать: слово "закладная", включенная в название документа, наименование сторон договора и указание места жительства, места нахождения (для юридических лиц), название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения иного основного обязательства, наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем и указание его места жительства или местонахождение, указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении закладной условия, позволяющее определить эту суммы, указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой, название и достаточное для идентификации описание жилого помещения, на которое установлена ипотека по данной закладной, и место его нахождения; денежную оценку жилого помещения, наименование права, в соответствии с которым жилое помещение является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации; указание на то, имеются ли на жилое помещение или на его часть другие закладные, сдано ли это имущество или его часть в аренду, обременено или нет оно оным образом на момент регистрации ипотеки, подписи залогодателя и залогодержателя; наименование органа, зарегистрировавшего данный договор залога, с указанием даты и места регистрации и другие условия по усмотрению сторон. Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его на имущественное право на удовлетворение своего требования за счет имущества, предоставленного по договору об ипотеки в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой, может входить в наследственную массу и быть переданной другому лицу в установленном порядке. Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости. На закладной делается заметка о ее регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодержателя.

Для регистрации требуются следующие документы: справки об уплате государственной пошлины за регистрацию, закладная в трех нотариально заверенных экземплярах, справка из БТИ о стоимости квартиры, подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение (свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров), копию устава и лицензию и регистрационное свидетельство, если залогодержатель юридическое лицо, заявление с с просьбой зарегистрировать договор о залоге, завизированное заместителем руководителя Департамента муниципального жилья. Регистрация ипотеки является публичной, то есть любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем регистрацию, ипотеки, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеки, ознакомиться с ней, получить ее копию или заверенную выписку. Залог жилого дома или квартиры допускается не во всех случаях, а для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома. Но жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме и имеют достаточное, в соответствии с установленными нормами жилой площади, жилое помещение. Комнаты, составляющие часть дома или квартиры, не могут быть предметом залога (ипотеки).

Если жилое помещение (дом, квартира) являются совместной собственностью, то его ипотеку можно осуществить только с согласия всех собственников. Если речь идет об общей долевой собственности, то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственников.

Лица, проживающие в жилых домах на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого помещения.

Продажа заложенного жилого помещения на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в нем залогодателей и членов его семьи. Между собственником, преобредшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами, заключается договор аренды жилого помещения на обычных условиях.

Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости жилого заложенного помещения производится по решению суда, арбитражного суда, за исключением случаев, когда нотариально удостоверенном соглашением залогодержателя и залогодателя, заключенным после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотрено удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества в бесспорном порядке. Взыскание не предмет ипотеки может быть обращение только по решению суды, когда этим предметом является жилой дом, квартира, используемые залогодателем для личных целей или когда для заключения договора требовалось согласие или разрешение другого лица или органа управления.

Обращение взыскания на предмет ипотеки производится путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, которое производится специализированными организациями, имеющими лицензию Министерства юстиции Российской Федерации. Выбор этих организаций осуществляется судебным исполнителем. Информация о торгах за месяц до их проведения публикуется в органах печати.

Залогодатель до завершения публичных торгов вправе погасить сумму, обеспеченного ипотекой обязательства. В этом случае торги закрываются, а договор ипотеки считается прекратившим свое действие.

Специализированная организация обязана выдавать свидетельство о приобретении заложенного имущества на публичных торгах покупателю, который с момента государственной регистрации, приобретает право собственности на предмет ипотеки.

Если иное не предусмотрено договором, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя. Однако, он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договора аренды жилого помещения на срок истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобредший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.